La ocupación o ADR que necesita para cubrir costes

Qué significa el análisis del umbral de rentabilidad para un hotel

El umbral de rentabilidad de un hotel es la ocupación (o, lo que es lo mismo, el ADR) en la que los ingresos totales cubren exactamente los costes totales. Por debajo de ese punto, el establecimiento pierde dinero con cada habitación vendida; por encima, cada habitación adicional aporta su margen al beneficio de explotación. El umbral de rentabilidad no es un objetivo, sino un suelo: el presupuesto debe fijarse en un margen cómodo por encima de él, y cualquier previsión que caiga cerca de él debe desencadenar una respuesta de precios o costes.

La fórmula matemática es la del margen de contribución que se enseña en todos los libros de texto de introducción a las finanzas hoteleras: los costes fijos divididos por el margen obtenido por cada noche de habitación adicional. Las dos variantes de la calculadora resuelven las dos variables que los operadores tienen que fijar realmente: la ocupación si la tarifa está estructuralmente limitada (un mercado pequeño con un conjunto claro de competidores), o el ADR si la ocupación está estructuralmente limitada (un destino turístico con un número conocido de noches de habitación al año).

Fórmula del umbral de rentabilidad

Cómo interpretar el umbral de rentabilidad

Un independiente de 60 habitaciones con 2,4 millones de euros de costes fijos anuales, 180 euros de ADR y 40 euros de coste variable por habitación ocupada tiene una ocupación de equilibrio de 2.400.000 / (140 x 60 x 365) = 78,3%. Si el hotel tiene una ocupación del 75% en un año flojo, pierde dinero ese año. Si la ocupación es del 82%, gana el margen de las 8.000 habitaciones adicionales, es decir, aproximadamente 1,1 millones de euros por encima del umbral de rentabilidad.

Pasemos el mismo establecimiento por la variante ADR: si el presupuesto se compromete a una ocupación del 70%, la ADR de equilibrio es 2.400.000 / (0,70 x 60 x 365) + 40 = 196,50 euros. Si el hotel no puede obtener de forma fiable una tarifa mixta de 196 euros con una ocupación del 70%, el presupuesto es erróneo y la respuesta es un objetivo de ocupación más alto, una base de costes fijos más baja, o ambas cosas.

Costes fijos y variables

Estrategias para reducir el umbral de ocupación

El movimiento de mayor efecto multiplicador en la ecuación del umbral de rentabilidad es la ADR, porque cada euro de ADR fluye a través del margen de contribución. Un aumento de 10 euros de la ADR en el hotel del ejemplo anterior reduce la ocupación del 78,3% al 72,0%, un cambio de 6,3 puntos. En el mismo hotel, un recorte de 5 euros en los costes variables por habitación sólo reduce el umbral de rentabilidad al 75,7%. Y recortar los costes fijos en 100.000 euros (un cambio estructural sustancial) lo reduce al 75,0%.