Die Auslastung oder ADR, die Sie zur Kostendeckung benötigen

Was die Break-even-Analyse für ein Hotel bedeutet

Der Break-even-Punkt eines Hotels ist die Auslastung (oder, äquivalent, die ADR), bei der die Gesamteinnahmen die Gesamtkosten genau decken. Unterhalb dieses Punktes verliert das Hotel mit jedem zusätzlich verkauften Zimmer Geld; oberhalb dieses Punktes trägt jedes zusätzliche Zimmer mit seiner Marge zum Betriebsgewinn bei. Der Break-even-Punkt ist kein Ziel, sondern eine Untergrenze: Das Budget sollte mit einer komfortablen Marge darüber festgelegt werden, und jede Prognose, die in die Nähe dieses Punktes fällt, sollte eine Preis- oder Kostenreaktion auslösen.

Die Mathematik ist die Deckungsbeitragsform, die in jedem einführenden Lehrbuch der Hotelfinanzierung gelehrt wird: Fixkosten geteilt durch die Marge, die mit jeder zusätzlichen Zimmernacht erzielt wird. Die beiden Varianten des Kalkulators lösen die beiden Variablen, die die Betreiber tatsächlich einstellen müssen: die Belegung, wenn Ihre Rate strukturell begrenzt ist (ein kleiner Markt mit einem klaren Wettbewerb), oder die ADR, wenn Ihre Belegung strukturell begrenzt ist (ein Urlaubsort mit einer bekannten Anzahl von Zimmernächten pro Jahr).

Break-even-Formel

So lesen Sie Ihre Break-even-Zahl

Ein unabhängiges Hotel mit 60 Zimmern und jährlichen Fixkosten von 2,4 Millionen Euro, 180 Euro ADR und 40 Euro variablen Kosten pro belegtem Zimmer hat eine kostendeckende Auslastung von 2.400.000 / (140 x 60 x 365) = 78,3 %. Wenn das Hotel in einem schwachen Jahr zu 75 % ausgelastet ist, macht es in diesem Jahr einen Verlust. Bei einer Auslastung von 82 % verdient es die Marge der zusätzlichen 8.000 Zimmernächte oder etwa 1,1 Millionen Euro Beitrag über der Gewinnschwelle.

Führen Sie für dasselbe Hotel die ADR-Variante durch: Wenn das Budget eine Belegung von 70 % vorsieht, beträgt die kostendeckende ADR 2.400.000 / (0,70 x 60 x 365) + 40 = 196,50 Euro. Wenn das Hotel bei einer Belegung von 70 % nicht zuverlässig eine Mischrate von 196 Euro erzielen kann, ist das Budget falsch und die Antwort ist entweder ein höheres Belegungsziel, eine niedrigere Fixkostenbasis oder beides.

Was sind die festen und die variablen Kosten?

Strategien zur Senkung der kostendeckenden Auslastung

Die größte Hebelwirkung auf die Break-even-Gleichung hat die ADR, denn jeder Euro ADR fließt in den Deckungsbeitrag. Eine ADR-Erhöhung um 10 Euro in dem oben genannten Beispielhotel senkt die Break-even-Auslastung von 78,3 % auf 72,0 %, was einer Verschiebung um 6,3 Punkte entspricht. Wenn dasselbe Hotel die variablen Kosten pro Zimmer um 5 Euro senkt, sinkt die Gewinnschwelle nur auf 75,7 %. Durch die Senkung der Fixkosten um 100.000 Euro (eine wesentliche strukturelle Veränderung) sinkt sie auf 75,0 %.