Pareggio calcolatrice
L'occupazione o l'ADR di cui avete bisogno per coprire i costi
Calcolate in pochi secondi l'occupazione di cui avete bisogno con l'ADR attuale per coprire i costi o l'ADR di cui avete bisogno con l'occupazione attuale. Entrambe le formule utilizzano la forma di contributo-margine che i team finanziari degli hotel utilizzano fin dagli anni '60.
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Ingressi
Il vostro break-even
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Break-even Occupancy % = Costi fissi / ((ADR - Costo variabile per camera) x Camere x Giorni) x 100
Cosa significa analisi di break-even per un hotel
Il punto di pareggio di un hotel è l'occupazione (o, equivalentemente, l'ADR) in cui i ricavi totali coprono esattamente i costi totali. Al di sotto di questo punto, la struttura perde denaro per ogni camera venduta in più; al di sopra, ogni camera aggiuntiva contribuisce al margine di profitto operativo. Il break-even non è un obiettivo, ma un limite: il budget dovrebbe essere fissato a un margine confortevole al di sopra di esso e qualsiasi previsione che si avvicini ad esso dovrebbe innescare una risposta in termini di prezzi o di costi.
La matematica è la forma di contributo-margine che ogni testo introduttivo di finanza alberghiera insegna: costi fissi divisi per il margine guadagnato su ogni notte di camera aggiuntiva. Le due varianti del calcolatore risolvono le due variabili che gli operatori devono effettivamente impostare: l'occupazione, se la tariffa è strutturalmente vincolata (un mercato piccolo con un set di camere chiaro), o l'ADR, se l'occupazione è strutturalmente vincolata (una località di destinazione con un numero noto di notti in camera all'anno).
Formula di break-even
Formula
Break-even Occupancy % = Costi fissi / ((ADR - Costo variabile per camera) x Camere x Giorni) x 100
Oppure
Break-even ADR = Costi fissi / (% di occupazione x camere x giorni) + Costo variabile per camera
- Costi fissi
- Costi che non variano in base all'occupazione: buste paga, mutui o affitti, tasse di proprietà, assicurazioni, abbonamenti a software, utenze fisse.
- Costo variabile per camera
- Costo incrementale della vendita di una camera in più: manodopera per le pulizie, servizi, lavanderia, energia, spese di pagamento, commissioni OTA se si inseriscono.
- ADR
- Tariffa giornaliera media del periodo, al netto delle imposte. Utilizzare l'ADR misto se si desidera un pareggio misto.
- Camere x Giorni
- Totale dei pernottamenti vendibili nel periodo; il denominatore del calcolo dell'occupazione.
Come leggere il numero di break-even
Un hotel indipendente di 60 camere con 2,4 milioni di euro di costi fissi annuali, 180 euro di ADR e 40 euro di costi variabili per camera occupata ha un'occupazione di pareggio di 2.400.000 / (140 x 60 x 365) = 78,3%. Se l'hotel ha un'occupazione del 75% in un anno di magra, perde denaro per l'anno. Se invece l'occupazione è dell'82%, l'hotel guadagna il margine sulle 8.000 notti di camera in più, ovvero circa 1,1 milioni di euro di contributo al di sopra del break-even.
Eseguite la stessa proprietà attraverso la variante ADR: se il budget si impegna a raggiungere il 70% di occupazione, l'ADR di pareggio è 2.400.000 / (0,70 x 60 x 365) + 40 = 196,50 euro. Se l'hotel non è in grado di ottenere una tariffa mista di 196 euro con un'occupazione del 70%, il budget è sbagliato e la risposta è un obiettivo di occupazione più elevato, una base di costi fissi più bassa o entrambi.
Che cosa si intende per costi fissi e costi variabili
Strategie per ridurre l'occupazione di pareggio
La mossa più efficace nell'equazione di break-even è l'ADR, perché ogni euro di ADR passa attraverso il margine di contribuzione. Un aumento dell'ADR di 10 euro nell'hotel dell'esempio precedente fa scendere l'occupazione in pareggio dal 78,3% al 72,0%, con uno spostamento di 6,3 punti. Lo stesso hotel, riducendo il costo variabile per camera di 5 euro, porta il break-even al 75,7%. E tagliare i costi fissi di 100.000 euro (un cambiamento strutturale sostanziale) lo fa scendere al 75,0%.
Domande frequenti su Pareggio.
Il punto di pareggio di un hotel è l'occupazione (o, equivalentemente, l'ADR) al quale i ricavi totali coprono esattamente i costi totali e il profitto operativo è pari a zero. Al di sotto del punto di pareggio la struttura perde denaro; al di sopra di esso, il margine di contribuzione su ogni notte di camera aggiuntiva confluisce nel profitto operativo. Il punto di pareggio è un limite di budget, non un obiettivo.
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