Lorsqu'ils doivent choisir entre Airbnb et VRBO comme principales plateformes de publication, les professionnels de l'hôtellerie qui gèrent des locations de vacances sont confrontés à un choix crucial. Ces deux plateformes sont les leaders du marché de la location à court terme, mais elles s'adressent à des publics très différents et imposent des exigences opérationnelles distinctes aux propriétaires.
Du point de vue de la gestion immobilière, cet article examine Airbnb et VRBO, notamment leurs tarifs, le type de clients qu’ils attirent, ce qu’il faut mettre en ligne et comment maximiser ses revenus. Ce contenu s’adresse aux gestionnaires immobiliers, aux hôtes de locations de vacances et aux entreprises du secteur de l’hôtellerie qui étudient plusieurs plateformes, et non aux voyageurs souhaitant savoir comment planifier un voyage.
Les principales différences résident dans le fait que VRBO ne propose que des maisons entières pour des vacances en famille, tandis qu'Airbnb propose un éventail plus large de types de logements, tels que des chambres privées et des espaces communs. Ces différences ont une incidence sur le profil des clients, le prix et le mode de fonctionnement de l'établissement.
Principaux enseignements que vous en tirerez :
- Comment la structure tarifaire de chaque plateforme influe sur vos marges bénéficiaires selon les types de biens
- Le profil démographique des clients attirés par chaque plateforme et leurs comportements de réservation
- Des stratégies pratiques de publication sur plusieurs plateformes pour maximiser les taux d'occupation
- Des données comparatives sur les revenus pour éclairer vos décisions d'allocation entre les plateformes
- Des solutions aux défis opérationnels courants liés à la gestion des annonces sur les deux plateformes
Comprendre les deux plateformes
Le choix de la plateforme a un impact direct sur le potentiel de revenus, la qualité des clients et la difficulté de gestion de l'activité. La différence de revenus entre les hôtes VRBO et Airbnb ne s'explique pas par la supériorité d'une plateforme sur l'autre. Les hôtes VRBO gagnent en moyenne 33 000 $ par an, tandis que les hôtes Airbnb gagnent 44 000 $ par an. Cela s'explique par les types de propriétés et les prix des réservations. Les propriétaires de locations à court terme peuvent mieux adapter leurs propriétés à la plateforme appropriée en connaissant ce qui rend chacune d'elles unique.
Présentation de la plateforme Airbnb
Airbnb a été lancé en 2008 et détient aujourd'hui la plus grande part de marché dans le secteur de la location de vacances à travers le monde. La plateforme compte des millions d'annonces actives pour des appartements, des maisons de vacances et des hébergements insolites tels que des cabanes dans les arbres et des yourtes, situés dans des villes et des destinations touristiques du monde entier.
Le concept commercial principal met l'accent sur une grande variété de types de propriétés et sur des voyages axés sur les expériences. Les clients d'Airbnb comprennent des personnes qui voyagent seules, pour le travail ou pour le plaisir, et qui souhaitent séjourner en centre-ville pour une courte durée. L'idée de la plateforme repose sur la mise en relation des membres de la communauté et sur le fait de leur offrir des expériences locales. Cela séduit un public plus jeune, prêt à louer des chambres privées, des chambres partagées ou des maisons entières.
Présentation de la plateforme VRBO
Depuis 1995, VRBO (Vacation Rentals by Owner) est en activité et appartient actuellement au groupe Expedia. Ce lien vous donne accès à l'écosystème de voyage plus vaste d'Expedia tout en conservant la position unique de VRBO sur le marché des plateformes de location de vacances.
VRBO se distingue d'Airbnb car elle ne propose que la location de maisons entières pour les vacances. Elle ne loue pas de chambres privées ni d'espaces partagés avec d'autres voyageurs, ce qui constitue l'activité principale d'Airbnb. Cette règle a des répercussions sur tous les aspects, des attentes des voyageurs à l'ampleur des travaux à effectuer sur la propriété. Les personnes qui réservent via VRBO le font généralement pour des vacances en famille et recherchent de grands logements dans des lieux tels que des stations balnéaires, des chalets de montagne et des propriétés au bord d'un lac.
Les propriétaires de grandes maisons de location situées dans des lieux prisés apprécient l'approche traditionnelle de la plateforme en matière de location de vacances. La collaboration avec le groupe Expedia permet aux voyageurs qui achètent déjà des billets d'avion et des chambres d'hôtel via des sites associés de vous trouver plus facilement.
Différences fondamentales entre les plateformes
Les différences fondamentales entre Airbnb et VRBO se traduisent par des variations concrètes dans leur fonctionnement, qui influencent la manière dont les hôtes prennent leurs décisions au quotidien, de la création d'annonces à la communication avec les voyageurs.
Types de propriétés et flexibilité des annonces
Airbnb permet aux hôtes de louer des espaces communs, des chambres privées et des propriétés entières. Cela signifie que de nombreux hôtes peuvent tirer un revenu des chambres d’appoint de leur résidence principale ainsi que de propriétés dédiées à la location. Cette flexibilité fonctionne bien pour les appartements en ville et les copropriétés, où il est important de tirer le meilleur parti de tous les types de chambres. Mais le fait de disposer de différents types de propriétés complique les choses, car les voyageurs ont des besoins variés, le roulement est plus important et le nettoyage doit être effectué plus souvent.
VRBO ne propose que des propriétés entières, ce problème ne se pose donc pas. Chaque annonce VRBO concerne la location d'une maison entière, et les visiteurs s'attendent à bénéficier d'intimité pendant leur séjour. Cette exclusivité facilite la tâche des propriétaires qui louent des maisons de vacances, des villas ou des chalets comprenant plus d'une chambre. Pas besoin de gérer les horaires des personnes qui partagent une cuisine ou de régler les désaccords entre les voyageurs occupant des chambres privées.
Cela a des répercussions importantes sur la stratégie de mise en location : Airbnb encourage la diversité des propriétés, tandis que VRBO privilégie les locations de maisons entières adaptées aux familles.
Profil démographique des clients cibles
Les visiteurs d'Airbnb proviennent d'horizons plus variés. La plateforme attire les milléniaux, les nomades numériques, les voyageurs solitaires et les voyageurs d'affaires, qui organisent généralement des séjours plus courts en ville. Ces voyageurs apprécient le confort ainsi que les expériences et le contact avec la culture locale. Plus de réservations signifient plus de communication avec les clients, d'avis et de rotations.
La plupart du temps, les familles et les grands groupes réservent des séjours plus longs sur VRBO, qui constitue d'ailleurs la principale cible de cette plateforme. La réservation moyenne sur VRBO dure plus longtemps et coûte plus cher qu'une réservation sur Airbnb. Ces touristes recherchent souvent des lieux calmes où séjourner pendant leurs vacances avec des personnes de différentes générations. Ils accordent plus d'importance à l'espace et aux équipements qu'à la proximité de la vie nocturne ou des attractions de la ville.
Impact sur les stratégies de tarification : la clientèle d'Airbnb favorise les revenus basés sur le volume dans les villes, tandis que l'orientation de VRBO vers les familles favorise des tarifs à la nuitée élevés pour les grandes locations de vacances sur les marchés de loisirs.
Structures de revenus et de frais
Airbnb propose deux modes de facturation aux hôtes. Le système de partage des frais répartit les coûts à parts égales entre l'hôte et le client. Les frais à la charge exclusive de l'hôte se situent entre 3 % et 5 %. L'approche d'Airbnb consistant à facturer uniquement l'hôte, en revanche, attribue à ce dernier la totalité de la commission, qui est généralement comprise entre 14 % et 16 %, sur les marchés où une tarification plus simple pour les clients fonctionne mieux. Les frais de service que les clients doivent payer s'élèvent généralement à 14,2 %.
Pour chaque réservation, VRBO prélève des frais de 5 % à la charge de l'hôte et des frais de traitement des paiements de 3 %. Cette structure tarifaire évolue de manière prévisible en fonction de la valeur de la réservation. VRBO propose également une option d'abonnement annuel. Vous payez un montant fixe à l'avance et n'avez pas à payer de commission pour chaque réservation. Pour les logements qui affichent un taux d'occupation élevé et facturent un prix plus élevé par nuit, cet abonnement offre généralement de meilleures marges.
Les données comparatives sur les revenus montrent que les résultats dépendent de la situation. Le prix moyen d'une propriété Airbnb est de 157 $ par nuit, incluant des frais de ménage de 92 $. Le prix moyen d'une nuit chez VRBO est de 189 $, plus 115 $ pour le ménage. Les prix de VRBO sont de 7 à 15 % inférieurs à ceux d'annonces Airbnb similaires pour les propriétés de 4 chambres ou plus. C'est un avantage considérable qui s'accumule avec les réservations à forte valeur ajoutée.
Stratégies de mise en œuvre opérationnelle
Pour tirer parti des différences entre les plateformes au quotidien, vous devez disposer de méthodes systématiques pour gérer vos annonces, fixer vos prix et communiquer avec vos hôtes.
Approche multi-plateforme
De nombreux hôtes maximisent leurs revenus en publiant des annonces sur les deux sites. Les méthodes mono-plateforme nuisent à la visibilité ; les professionnels qui utilisent plusieurs plateformes gagnent en moyenne 20 à 30 % de plus. Un peu de contexte : l'hébergement multi-plateforme fonctionne pour la plupart des propriétés, mais pas pour celles qui s'intègrent parfaitement dans le créneau d'une seule plateforme.
- Synchronisation des calendriers : utilisez un gestionnaire de canaux, un logiciel de gestion immobilière ou un logiciel pour hôtes Airbnb pour relier les deux plateformes afin d'éviter les doubles réservations. La synchronisation en temps réel vous évite d'avoir à modifier les calendriers manuellement, ce qui pourrait entraîner des conflits de réservation.
- Optimisation des annonces en fonction de la plateforme : assurez-vous que les descriptions spécifiques sont adaptées au public de chaque plateforme. Sur VRBO, mettez l'accent sur les équipements et l'espace adaptés aux familles ; sur Airbnb, mettez l'accent sur les expériences et l'emplacement. Utilisez des photos de haute qualité qui correspondent à ce que les voyageurs attendent de chaque plateforme.
- Stratégies de tarification dynamique : lorsque vous fixez vos tarifs à la nuitée, tenez compte des différents frais. Les valeurs de réservation moyennes plus élevées de VRBO peuvent vous permettre de facturer plus cher, tandis que l'accent mis par Airbnb sur le volume peut vous inciter à proposer des tarifs plus bas pour attirer davantage de clients.
- Gestion de la communication avec les clients : Adaptez votre façon de communiquer en fonction du profil démographique de la plateforme. Les familles qui utilisent VRBO ont souvent besoin d'instructions d'arrivée et de règles de la maison différentes de celles des voyageurs d'affaires ou des personnes séjournant en ville.
Comparaison des fonctionnalités des plateformes
| Fonctionnalité | Airbnb | VRBO |
|---|---|---|
| Frais d'hébergement | 3 % ou 14-16 % pour l'hôte uniquement | 5 % + 3 % de frais de traitement |
| Profil démographique des voyageurs | Hétérogène, tendance à un public plus jeune | Familles, grands groupes |
| Protection contre les dommages | Garantie de l'hôte jusqu'à 3 millions de dollars | Dépôts facultatifs autorisés |
| Réservation instantanée | Fonctionnalité de réservation instantanée disponible | Disponible |
| Système d'avis | Période de 14 jours | Période d'un an |
| Types de propriétés | Logements entiers, chambres privées, chambres partagées | Maisons entières uniquement |
| Conditions d'annulation | Plusieurs niveaux | Plusieurs niveaux |
| Assistance aux hôtes | Assistance téléphonique 24 h/24, 7 j/7 | Assistance par téléphone et par e-mail |
Ce que signifient ces différences : la période d'évaluation plus courte sur Airbnb rend d'autant plus importante la qualité constante du service, un seul mauvais hôte peut modifier le classement dans les résultats de recherche en quelques semaines. La période d'évaluation d'un an sur VRBO étale la collecte des avis, ce qui rend la situation moins urgente mais implique que la gestion de la réputation doit s'étaler sur une plus longue période. La fonctionnalité de réservation instantanée des deux plateformes nécessite des règles de la maison explicites pour filtrer efficacement les visiteurs potentiels.
Défis communs et solutions
La gestion des annonces sur les deux sites engendre des problèmes opérationnels auxquels les professionnels de l'hébergement doivent faire face régulièrement.
Gestion du calendrier et des disponibilités
Solution : utilisez un gestionnaire de canaux capable de se synchroniser en temps réel. Prostay et Guesty sont des exemples d'outils qui intègrent les calendriers Airbnb et VRBO. Ces outils bloquent automatiquement les dates dès qu'une réservation est effectuée sur l'une ou l'autre des plateformes. Les vérifications quotidiennes du calendrier constituent un processus manuel de secours permettant de détecter les cas limites où des retards de synchronisation pourraient entraîner des réservations multiples.
Attentes des clients spécifiques à chaque plateforme
Solution : rédigez des descriptions des propriétés et des équipements spécifiques à chaque plateforme. Les annonces VRBO doivent mettre en avant les équipements adaptés aux familles, tels que les lits bébé, les chaises hautes, les espaces de jeux, ainsi que la proximité d'activités idéales pour les familles. Les annonces Airbnb doivent inclure des informations sur les activités à proximité de votre logement, les équipements destinés aux voyageurs d'affaires et l'authenticité du quartier pour les voyageurs urbains.
Adaptez les règles de votre logement aux attentes des clients. Les clients séjournant dans des maisons de vacances VRBO pour des groupes nombreux peuvent avoir besoin de règles différentes en matière de bruit par rapport aux clients des logements Airbnb en ville.
Optimisation des revenus sur toutes les plateformes
Solution : une fois les coûts liés aux plateformes pris en compte, calculez vos gains par réservation. Après déduction des frais (8 % au total), une réservation VRBO de 500 $ rapporte environ 410 $. Une réservation identique sur Airbnb coûte entre 425 $ et 485 $, selon le modèle tarifaire. Cependant, Airbnb pourrait devoir baisser ses prix dans certaines localités pour rester compétitif.
En examinant régulièrement les taux d'occupation, le tarif moyen par nuit et le revenu total par plateforme, vous pouvez déterminer quelle plateforme mérite le plus d'attention pour la tarification de votre propriété. De nombreux hôtes affirment que VRBO est plus adapté aux grandes maisons de vacances situées dans des zones de loisirs, tandis qu'Airbnb convient mieux aux appartements en ville et aux hébergements uniques en leur genre.
Conclusion et prochaines étapes
La plateforme que vous choisissez doit correspondre au type de propriété que vous possédez, aux clients que vous souhaitez attirer et à votre stratégie commerciale. VRBO est la meilleure plateforme pour louer des propriétés plus spacieuses dans des lieux de villégiature, car elle se concentre uniquement sur les maisons entières et les familles à la recherche d'hébergements spacieux ou privés. Cela est d'autant plus vrai que les frais d'abonnement annuels garantissent que les commissions ne baissent pas. Airbnb est plus adapté aux propriétaires disposant d'autres types de biens, comme des chambres privées, car il a une plus grande portée, fonctionne mieux en ville et offre plus de flexibilité.
70 % des professionnels publient leurs annonces sur les deux plateformes via des gestionnaires de canaux, ce qui signifie qu'ils peuvent obtenir des réservations pour des vacances en famille sur VRBO tout en maintenant leur volume sur Airbnb. Cette stratégie mixte, associée à un logiciel de gestion immobilière pour la synchronisation, permet de générer le plus de revenus auprès de tous les types de clients.
Mesures concrètes à prendre immédiatement :
- Évaluez si votre portefeuille immobilier correspond bien à ces plateformes : VRBO est plus adapté aux maisons de vacances complètes, tandis que les appartements urbains et les types de biens mixtes conviennent mieux à Airbnb
- Utilisez les structures tarifaires réelles et le montant moyen des réservations sur votre marché pour déterminer combien vous pourriez gagner.
- Si vous publiez vos annonces sur plusieurs plateformes, utilisez les bonnes solutions de gestion des canaux pour éviter les doubles réservations et faciliter la prise de contact avec vous par les clients.
Sujets connexes à explorer : les techniques de tarification dynamique propres aux algorithmes des plateformes de location de vacances, la garantie d'une bonne expérience client pour les inciter à réserver à nouveau, et le respect des règles applicables aux locations de vacances dans les endroits où les locations à court terme ne sont pas autorisées.
