Airbnb vs. VRBO: differenze chiave per i proprietari di immobili

Quando devono scegliere tra Airbnb e VRBO come principali piattaforme di pubblicazione, i professionisti del settore ricettivo che gestiscono affitti per le vacanze si trovano di fronte a una scelta molto importante. Entrambe le piattaforme sono leader nel mercato degli affitti a breve termine, ma si rivolgono a fasce di utenza piuttosto diverse e presentano requisiti operativi differenti per i proprietari degli immobili.

Dal punto di vista della gestione immobiliare, questo articolo esamina Airbnb e VRBO, includendo quanto costano, che tipo di ospiti attraggono, cosa serve per pubblicare un annuncio e come guadagnare di più. Il contenuto è rivolto a gestori immobiliari, host di case vacanza e aziende del settore ricettivo che stanno valutando diverse piattaforme, non a viaggiatori che vogliono sapere come pianificare un viaggio.

Le differenze principali sono che VRBO pubblica solo annunci di case intere per vacanze in famiglia, mentre Airbnb offre una gamma più ampia di tipologie di alloggi, come camere private e spazi condivisi. Queste differenze influenzano chi soggiorna nella struttura, quanto costa e come viene gestita.

Informazioni chiave che otterrai:

• In che modo la struttura tariffaria di ciascuna piattaforma influisce sui tuoi margini di profitto sui diversi tipi di proprietà
• Quali sono i profili demografici degli ospiti attratti da ciascuna piattaforma e quali sono i loro comportamenti di prenotazione
• Strategie pratiche di inserzione multipiattaforma per massimizzare i tassi di occupazione
• Dati comparativi sui ricavi per orientare le decisioni relative all'allocazione delle piattaforme
• Soluzioni alle sfide operative comuni nella gestione degli annunci su entrambe le piattaforme

Comprendere entrambe le piattaforme

La scelta della piattaforma ha un effetto diretto sul potenziale di guadagno, sulla qualità degli ospiti e sulla difficoltà di gestire l'attività. La differenza di guadagni tra gli host di VRBO e quelli di Airbnb non è dovuta al fatto che una piattaforma sia migliore dell'altra. Gli host di VRBO guadagnano in media 33.000 dollari all'anno, mentre quelli di Airbnb 44.000 dollari all'anno. Ciò è dovuto ai tipi di proprietà e ai prezzi delle prenotazioni. I proprietari di affitti a breve termine possono abbinare meglio le loro proprietà alla piattaforma giusta sapendo cosa rende unica ciascuna di esse.

Panoramica della piattaforma Airbnb

Airbnb è stata fondata nel 2008 e oggi detiene la quota di mercato più ampia nel settore degli affitti per le vacanze in tutto il mondo. La piattaforma conta milioni di annunci Airbnb attivi per appartamenti, case vacanza e alloggi unici come case sugli alberi e yurte in città e località turistiche di tutto il mondo.

Il concetto di business principale si concentra su una varietà di tipologie di proprietà e viaggi basati sulle esperienze. Gli ospiti di Airbnb includono persone che viaggiano da sole, per lavoro o per divertimento e desiderano soggiornare nel centro della città per un breve periodo. L'idea della piattaforma si basa sul mettere in contatto le persone della comunità e offrire loro esperienze locali. Questo attrae un pubblico più giovane disposto ad affittare camere private, camere condivise o case intere.

Panoramica della piattaforma VRBO

VRBO (Vacation Rentals by Owner) è attiva dal 1995 ed è attualmente di proprietà di Expedia Group. Questo legame consente di accedere al più ampio ecosistema di viaggi di Expedia, mantenendo al contempo la posizione unica di VRBO nel mercato delle piattaforme di affitti per le vacanze.

VRBO si differenzia da Airbnb perché affitta solo case complete per le vacanze. Non affitta camere private o aree condivise con altri ospiti, che è invece il modello di business di Airbnb. Questa regola influisce su tutto, dalle aspettative degli ospiti alla quantità di lavoro da svolgere sulla proprietà. Le persone che prenotano tramite VRBO di solito lo fanno per vacanze in famiglia e desiderano alloggi spaziosi in località come località balneari, baite di montagna e proprietà sul lago.

I proprietari di case in affitto più grandi in località popolari apprezzano l'approccio tradizionale della piattaforma alle case vacanza. La collaborazione con Expedia Group rende più facile per i viaggiatori che stanno già acquistando voli e camere d'albergo tramite siti correlati trovarvi.

Differenze fondamentali tra le piattaforme

Le differenze fondamentali tra Airbnb e VRBO portano a variazioni concrete nel loro funzionamento, che influenzano il modo in cui gli host prendono decisioni ogni giorno, dalla creazione degli annunci alla comunicazione con gli ospiti.

Tipi di proprietà e flessibilità degli annunci

Airbnb consente agli host di affittare aree comuni, camere private e intere proprietà. Ciò significa che molti host possono guadagnare dalle camere da letto in più nelle loro abitazioni principali, oltre che da proprietà dedicate all'affitto. Questa flessibilità funziona bene per appartamenti e condomini in città, dove è importante ottenere il massimo guadagno da tutti i tipi di stanze. Tuttavia, avere diversi tipi di proprietà complica le cose perché gli ospiti hanno esigenze diverse, il turnover è maggiore e le pulizie devono essere effettuate più spesso.

VRBO pubblica solo annunci di proprietà intere, quindi questo problema non si presenta. Ogni annuncio su VRBO riguarda l'affitto di una casa intera e gli ospiti si aspettano di avere privacy durante il loro soggiorno. Questa esclusività semplifica le cose per i proprietari che affittano case vacanza, ville o baite con più di una camera da letto. Non c'è bisogno di gestire gli orari di chi condivide la cucina o di appianare i disaccordi tra gli ospiti nelle camere private.

Ciò ha un forte impatto sulla strategia di inserzione: Airbnb incoraggia una vasta gamma di proprietà, mentre VRBO premia la presenza di molte proprietà intere adatte alle famiglie.

Dati demografici degli ospiti target

I visitatori di Airbnb provengono da contesti più diversi. Il portale attira millennial, nomadi digitali, viaggiatori solitari e viaggiatori d'affari, che in genere organizzano soggiorni più brevi in città. Questi viaggiatori apprezzano il comfort, le esperienze e il contatto con la cultura locale. Più prenotazioni significano più comunicazione con gli ospiti, recensioni e ricambi.

Il più delle volte, le famiglie e i gruppi numerosi prenotano soggiorni più lunghi su VRBO, che è anche il principale target di VRBO. La prenotazione media su VRBO dura più a lungo e costa di più rispetto a una prenotazione su Airbnb. Questi turisti spesso desiderano luoghi tranquilli dove soggiornare in vacanza con persone di diverse generazioni. Tengono più allo spazio e ai servizi che alla vicinanza alla vita notturna o alle attrazioni della città.

Impatto sulle strategie di prezzo: la base clienti di Airbnb favorisce ricavi basati sul volume nelle città, mentre l'attenzione di VRBO alle famiglie favorisce tariffe notturne elevate per grandi case vacanza nei mercati del tempo libero.

Strutture di ricavi e commissioni

Airbnb ha due modi per addebitare i costi agli host. Il sistema a commissione condivisa divide i costi a metà tra l'host e l'ospite. La commissione a carico dell'host è compresa tra il 3% e il 5%. L'approccio di Airbnb con commissione a carico dell'host, d'altra parte, assegna agli host l'intera percentuale, che di solito va dal 14% al 16%, nei mercati in cui una tariffazione più semplice per gli ospiti funziona meglio. I costi di servizio che gli ospiti devono pagare sono solitamente del 14,2%.

Per ogni prenotazione, VRBO addebita una commissione del 5% a carico dell'host e una commissione del 3% per l'elaborazione del pagamento. Questa struttura tariffaria varia in modo prevedibile in base al valore della prenotazione. VRBO offre anche un'opzione di abbonamento annuale. Si paga un costo fisso in anticipo e non si devono pagare commissioni per ogni prenotazione. Per le case che sono sempre al completo e che applicano tariffe più elevate a notte, questo abbonamento garantisce solitamente margini migliori.

I dati sul confronto dei ricavi mostrano che i risultati dipendono dalla situazione. Il prezzo medio per una proprietà su Airbnb è di 157 dollari a notte, inclusa una tariffa di pulizia di 92 dollari. Il prezzo medio per una notte su VRBO è di 189 dollari, più 115 dollari per la pulizia. I prezzi di VRBO sono inferiori del 7-15% rispetto a inserzioni simili su Airbnb per proprietà con 4 o più camere da letto. Questo è un grande vantaggio che si somma alle prenotazioni di alto valore.

Strategie di implementazione operativa

Per far funzionare le differenze tra le piattaforme nella vita di tutti i giorni, devi avere dei metodi sistematici per gestire gli annunci, fissare i prezzi e comunicare con gli ospiti.

Approccio multipiattaforma

Molti host guadagnano di più pubblicando annunci su entrambi i siti. I metodi basati su una singola piattaforma danneggiano la visibilità; i professionisti che utilizzano più di una piattaforma guadagnano in media il 20-30% in più. Un po' di contesto: l'hosting multipiattaforma funziona per la maggior parte delle proprietà, ma non per quelle che si adattano bene alla nicchia di una singola piattaforma.

1. Sincronizzazione del calendario: usa un channel manager, un software di gestione della proprietà o un software per host Airbnb per collegare le due piattaforme in modo da evitare doppie prenotazioni. La sincronizzazione in tempo reale elimina la necessità di modificare i calendari manualmente, cosa che potrebbe portare a conflitti di prenotazione.
2. Ottimizzazione degli annunci specifica per piattaforma: assicurati che le descrizioni siano adeguate al pubblico di ciascuna piattaforma. Su VRBO, concentrati sulle caratteristiche e sugli spazi adatti alle famiglie; su Airbnb, concentrati sulle esperienze e sulla posizione. Utilizza fotografie di alta qualità che corrispondano a ciò che gli ospiti si aspettano da ciascuna piattaforma.
3. Strategie di prezzi dinamici: quando scegli le tariffe per notte, pensa a come funzionano le diverse commissioni. I valori medi di prenotazione più alti di VRBO potrebbero consentire loro di applicare tariffe più elevate, mentre l'attenzione di Airbnb al volume potrebbe consentire loro di applicare tariffe più basse per attirare un maggior numero di ospiti.
4. Gestione della comunicazione con gli ospiti: cambia il modo in cui ti rivolgi alle persone in base ai dati demografici della piattaforma. I viaggiatori in famiglia che utilizzano VRBO hanno spesso bisogno di istruzioni per il check-in e regole della casa diverse rispetto ai viaggiatori d'affari o alle persone che soggiornano in città.

Confronto delle funzionalità delle piattaforme

Cosa significano queste differenze: il periodo di valutazione più breve di Airbnb rende molto più importante fornire una qualità del servizio costante: un solo ospite insoddisfatto potrebbe modificare la posizione nei risultati di ricerca nel giro di poche settimane. Il periodo di valutazione di un anno di VRBO distribuisce la raccolta dei feedback nel tempo, rendendola meno urgente ma implicando che la gestione della reputazione debba essere effettuata su un arco di tempo più lungo. La funzione di prenotazione immediata di entrambe le piattaforme richiede regole della casa esplicite per funzionare bene nel filtrare i potenziali visitatori.

Sfide comuni e soluzioni

La gestione degli annunci su entrambi i siti crea problemi operativi che gli operatori del settore ricettivo devono affrontare regolarmente.

Gestione del calendario e dell'inventario

Soluzione: utilizzare un channel manager in grado di sincronizzarsi in tempo reale. Prostay e Guesty sono esempi di strumenti che integrano i calendari di Airbnb e VRBO. Questi strumenti bloccano automaticamente le date quando qualcuno effettua una prenotazione su una delle due piattaforme. I controlli quotidiani del calendario sono un processo manuale di backup che individua scenari limite in cui i ritardi di sincronizzazione potrebbero portare a prenotazioni multiple.

Aspettative degli ospiti specifiche per piattaforma

Soluzione: redigere descrizioni delle proprietà e dei servizi specifiche per ciascuna piattaforma. Gli annunci su VRBO dovrebbero mettere in evidenza strutture adatte alle famiglie, come culle, seggioloni, aree giochi e la vicinanza ad attività ideali per le famiglie. Gli annunci su Airbnb dovrebbero includere informazioni sulle attività da svolgere nei dintorni della casa, sui servizi per chi viaggia per lavoro e su quanto la zona sia autentica per chi visita la città.

Modifica le regole della tua casa per adattarle alle aspettative degli ospiti. Gli ospiti delle case vacanza VRBO per gruppi numerosi potrebbero aver bisogno di regole sul rumore diverse rispetto agli ospiti delle case Airbnb in città.

Ottimizzazione dei ricavi su tutte le piattaforme

Soluzione: al netto dei costi della piattaforma, calcola quanto guadagni per prenotazione. Al netto delle commissioni (8% in totale), una prenotazione VRBO da 500 $ frutta circa 410 $. La stessa prenotazione di una casa vacanze su Airbnb costa da 425 $ a 485 $, a seconda del modello di commissioni. Tuttavia, Airbnb potrebbe dover abbassare i prezzi in alcune località per rimanere competitiva.

Controllando regolarmente i tassi di occupazione, la tariffa media per notte e il ricavo totale per piattaforma, puoi capire quale piattaforma merita maggiore attenzione per la determinazione del prezzo della tua proprietà. Molti host sostengono che VRBO sia più adatto alle case vacanza più grandi nelle zone turistiche, mentre Airbnb è più indicato per gli appartamenti in città e per alloggi unici nel loro genere.

Conclusione e passi successivi

La piattaforma che scegliete dovrebbe adattarsi al tipo di proprietà che possedete, agli ospiti che volete attirare e alla vostra strategia aziendale. VRBO è la piattaforma migliore per affittare proprietà più grandi in località turistiche perché si concentra esclusivamente su case intere e famiglie che cercano alloggi spaziosi o privati. Ciò è particolarmente vero poiché la quota di abbonamento annuale implica che le commissioni non diminuiscono. Airbnb è più adatto ai proprietari con altri tipi di immobili, come le camere private, perché ha una portata più ampia, funziona meglio nelle città ed è più flessibile.

Il 70% dei professionisti pubblica annunci su entrambe le piattaforme tramite channel manager, il che significa che possono ottenere prenotazioni per vacanze in famiglia su VRBO mantenendo il loro volume su Airbnb. Questa strategia mista, insieme a un software di gestione immobiliare per la sincronizzazione, consente di ottenere il massimo guadagno da tutti i tipi di ospiti.

Azioni immediate da intraprendere:

1. Valuta quanto il tuo portafoglio immobiliare sia adatto: VRBO è più indicato per case vacanza complete, mentre gli appartamenti urbani e un mix di tipologie di immobili sono più adatti ad Airbnb
2. Utilizza le strutture tariffarie reali e l'importo medio delle prenotazioni del tuo mercato per capire quanto potresti guadagnare.
3. Se pubblichi annunci su più piattaforme, utilizza le giuste soluzioni di gestione dei canali per evitare doppie prenotazioni e facilitare il contatto degli ospiti con te.

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