Wie man in Hotels investiert: Schritte zum Einstieg in den Gastgewerbemarkt

Hotelinvestoren richten ihr Augenmerk auf die Hotellerie, die seit den Pandemiejahren ein beeindruckendes Comeback erlebt hat. Die Branche hat bewiesen, dass sie widerstandsfähig ist und Gewinne abwirft: Die weltweite Zimmernachfrage wird im Jahr 2025 voraussichtlich 4,8 Milliarden Übernachtungen erreichen, und der RevPAR wird weltweit um 4 % steigen.

Aber hier ist der Haken: Nicht alle Investitionen in Hotels sind gleich. Ob Sie sich für eine Beteiligung von 5.000 Dollar an einem Hotel-REIT oder für die Entwicklung eines Boutique-Resorts im Wert von 10 Millionen Dollar interessieren – die Chancen und Risiken unterscheiden sich erheblich.

Dieser Leitfaden vermittelt Ihnen alles, was Sie über Investitionen in Hotels im Jahr 2026 und darüber hinaus wissen müssen. Er zeigt Ihnen, wie Sie Chancen erkennen, wesentliche Kennzahlen verstehen und zwischen Direkteigentum, Franchising und passiven Anlageformen wählen. Wir sprechen über konkrete Zahlen, nützliche Schritte und die Fehler, die neue Investoren häufig begehen.

Kurze Antwort: Ist es klug, im Jahr 2026 in Hotels zu investieren?

Ja, Hotels können im Jahr 2026 eine gute Investition sein, aber es gibt einige wichtige Punkte zu beachten. Der Hotelsektor hat sich größtenteils von seinem Einbruch im Jahr 2020 erholt, und bis Ende 2024 lagen die Auslastungsraten in den meisten wichtigen Märkten wieder über 65 %. Allein in Deutschland belief sich das Transaktionsvolumen im Hotelbereich in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 auf 1,3 Milliarden Euro. Dies ist der höchste Wert seit dem Frühjahr 2022. Dies zeigt, dass sowohl institutionelle als auch private Investoren wieder Vertrauen fassen.

Für Investoren, die nach passivem Einkommen oder einer Möglichkeit zur Diversifizierung ihres Portfolios suchen, können Hotels eine gute Anlage sein. Die meisten gut geführten Objekte streben jährliche Renditen von 6 % bis 12 % an, während Value-Add-Projekte oft IRRs im mittleren Zehnerbereich erzielen können. Das Risikoniveau ist jedoch je nach Art der Immobilie sehr unterschiedlich. Ein gehobenes Stadthotel in London verhält sich ganz anders als ein billiges Motel am Straßenrand im ländlichen Texas. Seit der Pandemie haben sich die Kategorien „Upper-Upscale“ und „Luxus“ besser entwickelt als andere, da wohlhabende Gäste bereit sind, hohe Preise zu zahlen.

Für Einsteiger sind Hotel-REITs oder Aktien börsennotierter Hotelunternehmen der einfachste Weg, in den Markt einzusteigen. Sie sind liquide, diversifiziert und werden professionell verwaltet. Erfahrene Immobilieninvestoren mit mehr Kapital möchten vielleicht direkt kaufen, eine Franchise eröffnen oder ein Boutique-Hotel betreiben, wo sie stärker involviert sein und höhere Gewinne erzielen können. Hotels sind betrieblich aufwendiger als Mehrfamilien- oder Bürogebäude, da sie rund um die Uhr geöffnet sind und von Tourismuszyklen, der Geschäftstätigkeit und schwankenden Preisen abhängig sind. Diese Komplexität eröffnet jedoch auch neue Möglichkeiten.

Die abschließende Botschaft lautet: Eine Investition in Hotels im Zeitraum von 2026 bis 2030 könnte eine gute Idee sein, wenn Sie wissen, wie man die Finanzierung organisiert, wie Konjunkturzyklen funktionieren und wie wichtig ein fachkundiges Management ist. Wer zu erschwinglichen Preisen mit erfahrenen Partnern und geringer Verschuldung kauft, schafft die Voraussetzungen für langfristigen Erfolg.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So investieren Sie in Hotels

Es gibt keinen einzigen Weg zum Hotelbesitz. Ihre Anlageziele, Ihr Kapital und Ihre Risikobereitschaft bestimmen, welcher Weg sinnvoll ist. Hier sind die wichtigsten verfügbaren Optionen:

• Direkter Besitz: Kauf einer gesamten Hotelimmobilie, die Sie entweder selbst betreiben oder an eine Verwaltungsgesellschaft vermieten
• Franchise-Erwerb: Kauf oder Bau eines Hotels unter einer großen Marke (Hilton, Marriott, IHG) mit deren Systemen und Unterstützung
• Hotel-REITs: Kauf von Anteilen an börsennotierten Immobilieninvestmentgesellschaften, die Hotelportfolios besitzen
• Crowdfunding-Plattformen: Investieren Sie 5.000 bis 50.000 US-Dollar über Online-Plattformen in bestimmte Hotelprojekte oder Renovierungen
• Aktien börsennotierter Hotelunternehmen: Kauf von Aktien von Betreibern wie Marriott International oder Hyatt Hotels

Der Investitionsprozess folgt einer logischen Abfolge, unabhängig davon, für welches Instrument Sie sich entscheiden:

1. Definieren Sie Ihre Ziele und Ihre Rolle (passives Dividendeneinkommen vs. aktives Eigentum)
2. Legen Sie Ihren Kapitalrahmen fest und ordnen Sie ihm geeignete Anlageinstrumente zu
3. Machen Sie sich mit den wesentlichen Hotelkennzahlen vertraut (RevPAR, ADR, Auslastung, GOP)
4. Recherchieren Sie Zielmärkte anhand von Branchendaten
5. Prüfen und bewerten Sie konkrete Investitionsmöglichkeiten
6. Modellieren Sie die prognostizierten Renditen unter verschiedenen Szenarien
7. Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung durch und schließen Sie die Transaktion ab

Beispielsweise könnte der direkte Kauf eines Limited-Service-Hotels in Texas mit SBA-Unterstützung 2 Millionen US-Dollar Eigenkapital erfordern und 60 bis 120 Tage bis zum Abschluss dauern. Vom ersten Spatenstich bis zur Eröffnung eines neuen Hotels vergehen 24 bis 36 Monate. Gleichzeitig kann eine Investition in eine Crowdfunding-Plattform eine Mindesteinlage von 5.000 US-Dollar und eine Haltedauer von 3 bis 5 Jahren haben.

Stellen Sie Ihr Team frühzeitig zusammen. Bevor Sie Kapital in ein bedeutendes Geschäft investieren, sollten Sie einen Hotelberater, einen im Gastgewerbe erfahrenen Kreditgeber, einen Anwalt für gewerbliches Immobilienrecht und einen Branchenmakler hinzuziehen.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

• Passiver Index-Anleger: Hotel-REITs oder REIT-ETFs mit Hotel-Engagement (VNQ, IYR)
• Angehender Eigentümer und Betreiber: Franchise-Erwerb einer Select-Service-Immobilie mit 40–80 Zimmern
• Vermögender Investor: Kommanditistenbeteiligung an einem Boutique-Hotelprojekt oder direkter Erwerb mit Fremdmanagement

Wichtige Schritte für den Einstieg

Hier ist eine detaillierte Checkliste als Leitfaden für Ihre erste Hotelinvestition:

• Schritt 1 – Definieren Sie Ihre Ziele. Legen Sie fest, ob Sie passive Dividenden aus einem Hotel-REIT anstreben, ein Hotel mit 40 Zimmern an einer Hauptverkehrsstraße besitzen und betreiben oder als Kommanditist Miteigentümer eines Boutique-Resorts werden möchten. Ihre Ziele bestimmen jede weitere Entscheidung.
• Schritt 2 – Legen Sie einen realistischen Kapitalrahmen fest. Unter 10.000 US-Dollar kommen REITs oder Hotelaktien in Frage. 10.000–250.000 US-Dollar eröffnen Möglichkeiten für Crowdfunding und Minderheitsbeteiligungen. Über 250.000 US-Dollar ist ein direkter Kauf mit entsprechender Finanzierung möglich.
• Schritt 3 – Lernen Sie die wichtigsten Hotelkennzahlen kennen. Der ADR (Average Daily Rate) misst, was Gäste pro Zimmer bezahlen. Der RevPAR (Revenue Per Available Room) kombiniert Auslastung und Preis. Der GOP (Gross Operating Profit) zeigt die betriebliche Effizienz. Diese Kennzahlen bestimmen die Bewertungen und helfen potenziellen Investoren, Investitionsmöglichkeiten zu vergleichen.
• Schritt 4 – Erstellen Sie eine Auswahlliste mit Zielmärkten. Nutzen Sie STR-Berichte, CBRE-Hotelprognosen und lokale Tourismusstatistiken für Daten aus den Jahren 2022–2025. Konzentrieren Sie sich auf Märkte mit starken Nachfragetreibern: Kongresszentren, Flughäfen, Universitäten oder Touristenattraktionen.
• Schritt 5 – Prüfen Sie die Möglichkeiten sorgfältig. Vergleichen Sie ein Markenhotel in einer zweitrangigen US-Stadt mit einer historischen Auslastung von 70 % mit einem unabhängigen Hotel ohne Markenbindung bei einer Auslastung von 55 %. Überlegen Sie, warum die Leistung unterschiedlich ist und welche Veränderungen möglich sein könnten.
• Schritt 6 – Modellieren Sie Renditen realistisch. Vergleichen Sie eine Dividendenrendite von 7 % aus einem Hotel-REIT mit einer internen Rendite (IRR) von 10 %–15 % aus einem direkten Franchise-Geschäft. Höhere prognostizierte Renditen gehen in der Regel mit höherem Risiko und geringerer Liquidität einher.
• Schritt 7 – Planen Sie Ausstiegsszenarien, bevor Sie investieren. Ziehen Sie den Verkauf der Immobilie nach 7–10 Jahren in Betracht, eine Refinanzierung nach Stabilisierung, um Eigenkapital zu entnehmen, oder einfach das Halten von REIT-Anteilen über mehrere Zyklen hinweg. Investieren Sie niemals, ohne zu wissen, wie Sie den Wert letztendlich realisieren werden.

Sind Hotels eine gute Investition?

In Zeiten von Reise-Booms und Großveranstaltungen laufen Hotels in der Regel besser. Städte, die die Olympischen Spiele, die Weltmeisterschaft oder große Kongresse ausrichten, verdienen deutlich mehr Geld. Die durchschnittlichen Tageszimmerpreise (ADRs) stiegen vielerorts über das Niveau von 2019, da Geschäftsreisen zurückkehrten, der ausländische Tourismus wuchs und der Trend zum „Revenge Travel“ von 2022–2024 einsetzte. Zum zweiten Mal in Folge ist London der beste Ort in Europa, um in Hotels zu investieren. Mehr als 90 % der befragten Investoren beabsichtigen, ihre Investitionen dort beizubehalten oder zu erhöhen.

Wenn Hotels Probleme haben, sind diese oft gravierend. Die Große Rezession führte zu einem starken Rückgang der Auslastungsraten und Werte. Die Pandemie im Jahr 2020 war noch schlimmer. In mehreren Märkten fiel die weltweite Auslastung unter 30 %, und der Anteil der Hotels am gewerblichen Immobilienvolumen sank auf unter 3 %. Immobilien, die in gutem Zustand waren, erholten sich jedoch schnell. Bis 2023–2024 trieben exzellentes Management und ESG-Referenzen die Preise für widerstandsfähige Vermögenswerte erneut in die Höhe.

Einmal etabliert, erzielen gut geführte Hotelimmobilien in der Regel zwischen 6 % und 12 % pro Jahr. Wertsteigerungsinitiativen, die sich auf Hotels konzentrieren, denen es nicht gut geht, können mehr Geld einbringen – IRRs im mittleren Zehnerbereich bei einer Haltedauer von 5–10 Jahren –, aber ihre Umsetzung ist auch mit Risiken verbunden. Hotels haben zwar möglicherweise ein größeres Wachstumspotenzial als Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, erfordern aber auch ein aktiveres Management.

Der Grad der Betriebsintensität macht den Unterschied. Hotels sind 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche geöffnet und benötigen Personal, Marketing, Preisänderungen sowie ständige Aufmerksamkeit für das Gästeerlebnis. Die Hotelumsätze schwanken täglich, abhängig davon, wie viele Zimmer belegt sind, wie hoch die Nachfrage in bestimmten Jahreszeiten ist und wie gut das Hotel im Vergleich zu seinen Mitbewerbern positioniert ist. Dies ist bei einem langfristig vermieteten Apartmentkomplex nicht der Fall, wo die Einnahmen konstant sind. Dies ist sowohl ein Risiko als auch eine Chance. Erfahrene Betreiber können durch gutes Umsatzmanagement viel Geld verdienen.

Anleger, die mit zyklischen Sektoren kein Problem haben, Zugang zu seriösen Betreibern haben oder über verschiedene Vehikel wie hotelorientierte REIT-ETFs einsteigen, sind gute Kandidaten für Hotels. Sie sind nicht die beste Wahl für Anleger, die Geld verdienen wollen, ohne etwas tun zu müssen und mit geringem Risiko.

Es gibt eine Reihe steuerlicher Gründe, warum eine Investition in Hotels eine gute Idee ist. Aus steuerlichen Gründen verlieren Gebäude über einen Zeitraum von 39 Jahren an Wert. An manchen Orten können Modernisierungen zudem für eine Sonderabschreibung in Frage kommen. REIT-Dividenden werden anders besteuert als direkte Immobilienerträge. Sprechen Sie mit einem Steuerberater über Ihre individuelle Situation.

Die allgemeine Einschätzung lautet, dass Hotels großartige langfristige Investitionen sein können, wenn man sie zum richtigen Zeitpunkt im Konjunkturzyklus erwirbt, mit kompetentem Management und geringer Verschuldung. Sie belohnen Anleger, die wissen, wie das Geschäft funktioniert, und ihre Partner sorgfältig auswählen.

Neue Hotelentwicklungsprojekte

Die Entwicklung von Hotels von Grund auf befindet sich am risikoreichen, aber auch ertragreichen Ende des Spektrums. Sie wird im Allgemeinen für erfahrene Investoren mit großem Kapital und starken Beziehungen zu Betreibern empfohlen.

• Neubauten erfordern in der Regel hohe Eigenkapitalanteile – 5 bis 15 Millionen US-Dollar oder mehr für ein Marken-Select-Service-Hotel mit 120 Zimmern in einem US-Ballungsraum
• Baukredite decken 60–70 % der Projektkosten ab, wobei der Bauträger den Rest als Eigenkapital bereitstellt
• Die Fristen für die Erteilung von Genehmigungen und Zulassungen können weitere 12–24 Monate in Anspruch nehmen, bevor der Bau überhaupt beginnen kann, einschließlich der Genehmigung von Bebauungsplänen, Umweltstudien und Markenanmeldeverfahren
• Anerkannte Marken (Marriott, Hilton, IHG) sind oft unerlässlich, um günstige Finanzierungsoptionen zu sichern und die Auslastung nach der Eröffnung schnell zu steigern
• Zu den wichtigsten Risikofaktoren zählen Baukostenüberschreitungen, steigende Zinssätze während der Bauphase, verspätete Eröffnungen sowie eine langsamer als erwartete Stabilisierung von Durchschnittszimmerpreis (ADR) und Auslastung

Betrachten wir ein hypothetisches Projekt für den Zeitraum 2022–2025 in einer Stadt im Sunbelt: ursprüngliches Budget von 18 Millionen US-Dollar, tatsächliche Kosten von 21 Millionen US-Dollar aufgrund von Lieferkettenproblemen, um 6 Monate verzögerte Eröffnung und ein RevPAR im ersten Jahr, das 15 % unter den Prognosen liegt. Selbst bei einer späteren Stabilisierung können diese anfänglichen Rückschläge die Renditen für Investoren und den Zeitplan für die Kapitalwertsteigerung dramatisch beeinträchtigen.

Renovierung und wertsteigernde Hotelinvestitionen

Die Neupositionierung älterer Hotels ist eine sicherere Option als der Neubau, bietet aber dennoch viel Wachstumspotenzial.

Investoren kaufen Gebäude, die nicht gut laufen oder veraltet sind, darunter Motels an der Straße aus den 1980er Jahren, in die Jahre gekommene Stadthotels der mittleren Preisklasse oder unabhängige Hotels, die reparaturbedürftig sind, und renovieren dann die Zimmer, Lobbys und die Technik. Diese Wertsteigerungstechnik verändert Objekte, für deren Modernisierung den derzeitigen Hotelbetreibern möglicherweise das Geld oder das Know-how fehlt.

Gängige Finanzierungsmöglichkeiten für Renovierungsprojekte sind:

• Standard-Gewerbehypotheken für Immobilien, die bereits stabil sind und über Renovierungsbudgets verfügen

• Überbrückungskredite für Objekte, die sich im Umbruch befinden und umfangreiche Kapitalinvestitionen erfordern

• SBA-504- oder 7(a)-Darlehen in den USA für Projekte, die zwischen 1 und 5 Millionen US-Dollar kosten und vom Investor betrieben werden.

Wertsteigerungsmaßnahmen bewirken mehr, als nur den Anschein einer Verbesserung zu erwecken. Zu erfolgreichen Renovierungen können die Einrichtung von Gastronomie- oder Coworking-Bereichen, die Installation energieeffizienter HLK-Anlagen, die Umstellung auf moderne Immobilienverwaltungstechnologien oder die Umbenennung der Immobilie in eine stärkere Marke mit besserer Verbreitung gehören.

Eine gut geplante Umgestaltung kann die Wirtschaftlichkeit erheblich verbessern. Stellen Sie sich eine Immobilie vor, die mit einer Auslastung von 55 % und einem durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) von 80 US-Dollar gekauft wurde, was Ihnen eine Cash-on-Cash-Rendite von 4 % einbringen könnte. Dieselbe Immobilie könnte nach Renovierungsarbeiten im Wert von 2 Millionen US-Dollar und einer Markenoptimierung eine Auslastung von 72 % und einen ADR von 120 US-Dollar erreichen. Dies würde eine Kapitalrendite von über 8 % und einen weitaus höheren Wiederverkaufswert nach 3–7 Jahren bedeuten.

Kauf einer Hotel-Franchise

Franchise-Hotels stellen den gängigsten Einstieg für erstmalige Hotelbesitzer mit bedeutendem Kapital dar. Große Marken – Hilton, Marriott, IHG, Hyatt, Choice und Wyndham – bieten etablierte Systeme, weltweiten Vertrieb und operative Unterstützung.

Zu beachtende Anfangs- und laufende Kosten:

• Franchise-Antragsgebühren (50.000–100.000+ US-Dollar, je nach Markenstufe)
• PIP-Anforderungen (Property Improvement Plan), die Zimmerrenovierungen, Lobby-Standards und Annehmlichkeiten festlegen
• Laufende Lizenzgebühren, die in der Regel insgesamt 8 %–12 % des Zimmerumsatzes betragen, einschließlich Basis-Franchisegebühren, Marketingbeiträgen und Abgaben für Treueprogramme

Vorteile, die Hotelinvestoren anziehen:

• Zugang zu globalen Vertriebssystemen und Beziehungen zu Online-Reisebüros
• Treueprogramme (Hilton Honors, Marriott Bonvoy), die für Wiederholungsbuchungen sorgen
• Standardisierte Betriebsabläufe und Schulungsprogramme
• Markenbekanntheit, die Marketingmaßnahmen unterstützt

Kreditgeber bevorzugen häufig die Finanzierung von Markenhotels aufgrund historischer Leistungsdaten und einer besseren Nachfragetransparenz. Ein Holiday Inn Express mit 10 Jahren STR-Daten birgt ein geringeres Risiko als ein unabhängiges Hotel mit begrenzter Erfolgsbilanz.

Wichtige Hinweise:

• Franchiseverträge haben eine Laufzeit von 10 bis 20 Jahren und sehen erhebliche Vertragsstrafen bei vorzeitiger Kündigung vor
• Markenstandards schränken die Gestaltungsmöglichkeiten, das Serviceniveau und die Auswahl an Technologieanbietern ein
• PIPs bei Vertragsverlängerung können erhebliche Investitionsausgaben erfordern

Betrachten wir ein Szenario: Die Umwandlung eines unabhängigen Hotels mit 80 Zimmern im Jahr 2026 in ein Holiday Inn Express könnte 4 Millionen US-Dollar an Renovierungskosten zuzüglich Franchisegebühren kosten, könnte aber den RevPAR um 25 % steigern und die Finanzierungsbedingungen von 65 % auf 75 % Beleihungsquote verbessern.

Hotelrefinanzierung und Rekapitalisierung

Für bestehende Hotelbesitzer ist die Refinanzierung ein wirkungsvolles Instrument, um Zinssätze zu senken, auf angesammeltes Eigenkapital zuzugreifen oder Eigentumsverhältnisse neu zu strukturieren.

Häufige Auslöser für eine Refinanzierung:

• Zinssätze fallen unter den aktuellen Kreditzins
• Steigende Immobilienwerte nach Stabilisierung oder Renovierung
• Anstehende Kreditfälligkeit, die eine Ersatzfinanzierung erfordert
• Wunsch, bestehende Partner auszuzahlen oder neues Kapital einzubringen

Zu den verfügbaren Optionen gehören:

• Konventionelle Bankrefinanzierung mit wettbewerbsfähigen Zinssätzen für stabilisierte Vermögenswerte
• CMBS-Kredite für größere Immobilien, die eine Finanzierung ohne Rückgriffsmöglichkeit benötigen
• SBA 504/7(a)-Refinanzierung in den USA für eigentümergeführte Hotels unter 5 Millionen US-Dollar
• Private Kreditfonds für Fälle, in denen traditionelle Banken ablehnen

Eine erfolgreiche Refinanzierung kann Liquidität für weitere Renovierungen freisetzen, den Erwerb zusätzlicher Hotelimmobilien finanzieren oder teure Mezzanine-Schulden tilgen. Beispielsweise könnte ein Eigentümer, der ein Hotel mit einem LTV von 65 % erworben, den Betrieb verbessert und einen Wertanstieg verzeichnet hat, eine Refinanzierung mit einem LTV von 70 % auf den neuen Wert vornehmen – und so erhebliches Eigenkapital freisetzen, während er eine konservative Nutzung beibehält.

Kreditgeber prüfen die jüngste Performance sorgfältig. Der RevPAR der letzten 12 Monate, die Schuldendienstdeckungsquote (die in der Regel mindestens das 1,25- bis 1,40-Fache betragen muss) und die Markenstärke beeinflussen alle die verfügbaren Konditionen.

Hotel-REITs und börsennotierte Hotelunternehmen

Hotel-REITs bieten Privatanlegern eine der einfachsten Möglichkeiten, sich im Hotelsektor zu engagieren, ohne eine physische Immobilie zu besitzen.

Diese Immobilieninvestmentgesellschaften besitzen Portfolios mit Hotelimmobilien in verschiedenen Segmenten – Economy, Mittelklasse, gehobene Klasse und Luxus – und schütten den Großteil der Betriebserträge als Dividenden aus. Laut Gesetz müssen REITs mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens ausschütten, was attraktive Renditen für Anleger schafft, die passives Einkommen anstreben.

Beispiele für 2026 sind:

• Apple Hospitality REIT: Konzentriert sich auf Select-Service-Marken wie Hilton Garden Inn und Marriott Courtyard, vor allem in Vorstadt- und Sekundärmärkten
• Summit Hotel Properties: Portfolio mit Schwerpunkt auf dem Sunbelt und Engagement in Wachstumsmärkten
• Park Hotels & Resorts: Große Markenobjekte in wichtigen Gateway-Städten

Anleger können REIT-Anteile über Standard-Broker (Schwab, Fidelity, Interactive Brokers) erwerben oder ein diversifiziertes Engagement über breit angelegte REIT-ETFs wie VNQ und IYR erzielen, die neben anderen Immobilienarten auch Hotelbeteiligungen enthalten.

Vorteile von Hotel-REITs:

• Tägliche Liquidität – Kauf oder Verkauf von Anteilen jederzeit während der Börsenzeiten
• Diversifizierung über Dutzende von Immobilien und Märkten
• Professionelles Management mit Fachkenntnissen im Gastgewerbe
• Niedrigere Einstiegshürden – investieren Sie bereits ab einer einzigen Aktie

Zu berücksichtigende Nachteile:

• Kursschwankungen bei Marktabschwüngen
• Zinssensitivität (REIT-Kurse fallen oft, wenn die Zinsen steigen)
• Keine Kontrolle über die Auswahl der Immobilien oder betriebliche Entscheidungen
• Andere steuerliche Behandlung als bei direkten Immobilieninvestitionen

Die historischen Dividendenrenditen von Hotel-REITs lagen zwischen 4 % und 8 %, wobei die Gesamtrenditen (einschließlich Wertsteigerung) je nach Marktlage erheblich variierten. Vergleichen Sie dies mit den möglichen Renditen von 10 % bis 15 %+ bei direkten Immobilieninvestitionen – beachten Sie jedoch die stark unterschiedlichen Risiko- und Liquiditätsprofile.

Andere Wege zur Investition in Hotels (Aktien, Crowdfunding, Zimmerbesitz)

Neben REITs und direktem Eigentum gibt es für verschiedene Arten von Anlegern noch andere Möglichkeiten, sich im Hotelsektor zu engagieren.

Wenn Sie Aktien globaler Hotelketten wie Marriott International, Hilton Worldwide oder Hyatt kaufen, setzen Sie auf die Fähigkeiten des Managements und die Stärke der Marke, nicht auf bestimmte Gebäude. Diese Unternehmen verdienen ihr Geld mit der Verwaltung und dem Franchising von Immobilien auf der ganzen Welt. Ihre Aktienperformance spiegelt sowohl wider, wie gut das Unternehmen geführt wird, als auch die allgemeine Marktstimmung.

Immobilien-Crowdfunding: Investoren können über Online-Portale zwischen 5.000 und 50.000 US-Dollar in bestimmte Hotelrenovierungen oder -entwicklungsprojekte investieren. Diese Investitionen bieten in der Regel eine interne Rendite (IRR) zwischen 12 % und 18 % bei einer Haltedauer von 3 bis 7 Jahren. Ein Beispiel sind Plattformen, die sich auf Hotelentwicklungsprojekte konzentrieren und es verschiedenen Investoren ermöglichen, ihr Geld mit einem Hauptsponsor zu bündeln.

Teil- oder Einzelzimmerinvestitionen: Einige Entwickler bieten an, einzelne Zimmer in bereits bestehenden Hotels zu kaufen. Investoren erwerben ein oder mehrere Zimmer und erhalten einen Anteil an den Einnahmen, die das Hotel durch deren Vermietung erzielt. Dieses Modell findet sich in Resorts auf der ganzen Welt.

Wichtige Risiken bei Zimmerinvestitionen erfordern besondere Aufmerksamkeit:

• Begrenzte Kontrolle über Preisgestaltung, Marketing oder betriebliche Entscheidungen
• Undurchsichtige Gebührenstrukturen, die erhebliche Einnahmen verschlingen können
• Schwierigkeiten beim Weiterverkauf von Einheiten, insbesondere bei „Condotel“-Projekten im Ausland
• Mögliche Interessenkonflikte zwischen Entwickler und Investor

Holen Sie unabhängigen Rechts- und Steuerrat ein, bevor Sie sich auf komplexe syndizierte oder internationale Hotelinvestitionsstrukturen einlassen. Was in Marketingunterlagen attraktiv erscheint, kann im Kleingedruckten versteckte Risiken bergen.

Trends und ROI-Treiber bei Hotelinvestitionen (2026–2030)

Seit 2020 hat sich das Hotelgeschäft stark verändert. Es kam zu Veränderungen der Reisegewohnheiten, einer schnelleren Akzeptanz neuer Technologien und realistischeren Erwartungen seitens der Investoren. Wer eine Hotelimmobilie erwerben möchte, muss über diese Veränderungen Bescheid wissen.

Die Erholung hält dank der Normalisierung des Reiseverkehrs nach COVID weiterhin an, doch die Zusammensetzung hat sich verändert. Zunächst gab es einen starken Anstieg bei Urlaubsreisen, dann kehrten Geschäftsreisen langsam zurück. Remote-Arbeit hat die Art und Weise verändert, wie Menschen reisen. So verlängern beispielsweise „Bleisure“-Reisende ihre Geschäftsreisen, digitale Nomaden planen längere Aufenthalte und Familien nutzen die Möglichkeit, von überall aus arbeiten zu können. Der internationale Reiseverkehr, insbesondere aus China und anderen asiatischen Ländern, liegt zwar noch unter dem Niveau von 2019, wird aber bis 2030 voraussichtlich rasch zunehmen.

Ein ausgefeiltes Revenue Management ist ein wesentlicher Bestandteil der Rendite moderner Hotelinvestitionen. Objekte, die dynamische Preisgestaltungssoftware, Channel-Manager und CRM-Lösungen einsetzen, schneiden stets besser ab als solche, die statische Preisstrategien anwenden. Das Besuchererlebnis ist wichtiger denn je, da Online-Bewertungen sowohl Buchungen als auch die Preisgestaltungsmacht beeinflussen.

Die Kreditbedingungen wirken sich auf die Renditen aus, die erzielt werden können. Von 2022 bis 2024 stiegen die Zinssätze stark an, was neue Anschaffungen weniger rentabel machte. Banken wurden vorsichtiger, was Raum für private Kreditfonds und andere Kreditgeber schuf. JLL prognostiziert, dass das Transaktionsvolumen im Jahr 2025 um 15 % bis 25 % steigen wird, wenn sich die Zinsen normalisieren.

Nachhaltiges Design beeinflusst zunehmend, wie Menschen investieren. Energieeffiziente Modernisierungen senken die Betriebskosten und ziehen Gäste an, denen die Umwelt am Herzen liegt, sowie bestimmte Finanzierungsquellen. Im Jahr 2025 erzielten ESG-konforme Kernanlagen in Deutschland Bruttorenditen von etwa 4,70 %, was zeigt, dass Nachhaltigkeitskriterien zu höheren Preisen beitragen.

Aktuelle Trends bei Hotelinvestitionen

Trend 1 – Wachstum von Boutique- und Lifestyle-Hotels: Die Nachfrage nach einzigartigen, lokal inspirierten Unterkünften steigt in Reisezielen wie Mexiko-Stadt, Lissabon und Tulum weiter an. Diese Hotels bieten ein höheres ADR-Potenzial und ziehen Reisende an, die authentische Erlebnisse statt standardisierter Unterkünfte suchen.

Trend 2 – Zunahme von Bleisure-Reisen: Immer mehr Gäste verlängern ihre Geschäftsreisen um einen Urlaub, was die Nachfrage nach Hotels mit Coworking-Spaces, starkem WLAN und Annehmlichkeiten steigert, die sowohl Produktivität als auch Entspannung fördern.

Trend 3 – Technologieintegration: Selbstbedienungs-Check-in-Automaten, mobile Schlüssel, cloudbasierte PMS-Systeme und KI-gestützte Chatbots senken die Personalkosten und verbessern gleichzeitig die Gästezufriedenheit. Unterkünfte, die nur zögerlich auf neue Technologien setzen, geraten in einen Wettbewerbsnachteil.

Trend 4 – Investitionen in Nachhaltigkeit: Solaranlagen, intelligente HLK-Systeme und wassersparende Armaturen senken die Betriebskosten und helfen den Häusern, Umweltzertifizierungen zu erlangen, die sowohl für Geschäftsreisemanager als auch für einzelne Gäste wichtig sind.

Trend 5 – Wachstum alternativer Finanzierungsformen: Private Kreditfonds, Crowdfunding-Plattformen und Joint-Venture-Strukturen haben an Bedeutung gewonnen, da traditionelle Banken nach den Zinserhöhungen von 2022–2023 ihre Kreditvergabestandards für Hotels verschärft haben.

Trend 6 – Gemischt genutzte Hotelprojekte: Neue Projekte kombinieren zunehmend Hotels mit Markenwohnungen, Einzelhandel und Co-Living-Räumen. Diese Diversifizierung reduziert das Risiko und schafft mehrere Einnahmequellen innerhalb einzelner Projekte.

Was ist ein guter Hotel-ROI und wie bewertet man Angebote?

Das Verständnis von Renditekennzahlen ist grundlegend, bevor Kapital in eine Hotelinvestition gebunden wird.

Wichtige Begriffe, die man beherrschen sollte:

• ROI (Return on Investment): Gesamtgewinn oder -verlust im Verhältnis zur Anfangsinvestition
• Cash-on-Cash-Rendite: Jährlicher Cashflow geteilt durch das investierte Eigenkapital – misst die laufenden Erträge
• IRR (Internal Rate of Return): Annualisierte Rendite unter Berücksichtigung des Zeitpunkts der Cashflows während der Haltedauer
• Eigenkapitalmultiplikator: Gesamtrendite geteilt durch das investierte Eigenkapital (z. B. bedeutet 2,0x, dass sich Ihr Kapital verdoppelt hat)

Verschiedene Anlegertypen legen Wert auf unterschiedliche Kennzahlen. Ertragsorientierte Anleger achten auf die Cash-on-Cash-Rendite. Wachstumsorientierte Anleger legen Wert auf IRR und das Eigenkapital-Multiple. Erfahrene Anleger modellieren verschiedene Szenarien, um die Bandbreite möglicher Ergebnisse zu verstehen.

Realistische Benchmarks für 2026:

• Stabilisierte Kernobjekte: 6 %–8 % jährliche Cash-Rendite
• Value-Add-Projekte: 10 %–15 %+ IRR bei einer Haltedauer von 5–10 Jahren
• Entwicklungsprojekte: Ziel-IRR von 15 %–20 %+, um das Baurisiko auszugleichen

Was eine gute Investition ausmacht, variiert je nach Markt. Die Prime-Renditen in London liegen bei etwa 4,5 %–5,0 % – angesichts der Stabilität und Liquidität akzeptabel. Sekundäre US-Märkte benötigen möglicherweise Kapitalisierungsraten von 8 %+, um Kapital anzuziehen. Aufstrebende Standorte wie Vietnam bieten höhere Renditen, sind jedoch mit Währungs- und regulatorischen Risiken verbunden.

Ein beständiger positiver Cashflow und Widerstandsfähigkeit gegenüber Abwärtsrisiken sind oft wichtiger als prognostizierte IRR-Renditen. Eine Immobilie, die während Rezessionen jährlich 7 % erwirtschaftet, schneidet besser ab als eine, die 15 % verspricht, aber beim nächsten Abschwung versagt.

Erstellung eines Bewertungsmodells:

• Prognostizieren Sie die Hotelauslastung monatlich für die Jahre 1–3, danach jährlich
• Prognostizieren Sie das ADR-Wachstum auf Basis von Markttrends und geplanten Verbesserungen
• Schätzen Sie die Abteilungsausgaben (Zimmer, F&B, Verwaltung) als Prozentsatz des Umsatzes
• Berücksichtigen Sie Verwaltungsgebühren, Franchise-Kosten, Grundsteuern und Versicherungen
• Berechnung des Schuldendienstes auf Basis der vorgeschlagenen Finanzierung
• 4 %–5 % des Umsatzes für Investitionsausgaben zurückstellen

Ein Beispiel: Bewertung eines Limited-Service-Hotels mit 70 Zimmern zu einem Kaufpreis von 7 Millionen Dollar, mit 2 Millionen Dollar Eigenkapital und einem Darlehen von 5 Millionen Dollar. Prognostizierter NOI im zweiten Jahr von 500.000 Dollar, Schuldendienst von 350.000 Dollar, verbleibender Cashflow von 150.000 Dollar – eine Cash-on-Cash-Rendite von 7,5 %. Für die Gesamtrenditeanalyse die Tilgung des Kapitals und die prognostizierte Wertsteigerung hinzufügen.

Führen Sie stets eine Sensitivitätsanalyse durch. Was passiert, wenn die Auslastung um 10 % sinkt? Was passiert, wenn die Zinssätze bei der Refinanzierung um 100 Basispunkte steigen? Konservative Investoren prüfen Negativszenarien, bevor sie sich festlegen.

Wichtige Kennzahlen und Instrumente zur Analyse von Hotelinvestitionen

Dieses Kennzahlen-Toolkit hilft bei der Bewertung jeder Hotelinvestitionsmöglichkeit:

Die Break-even-Auslastung verdient besondere Beachtung. Dies ist der Auslastungsgrad, bei dem die Einnahmen genau die Betriebskosten und den Schuldendienst decken. Ein Hotel mit einer Break-even-Auslastung von 45 % kann Konjunkturabschwünge überstehen; eines mit einer Break-even-Auslastung von 65 % sieht sich in schwachen Zeiten mit Liquiditätsengpässen konfrontiert.

Benchmarking-Quellen für die Due Diligence:

• STR-Berichte liefern Leistungsdaten auf Marktebene
• Lokale Tourismusverbände veröffentlichen Hotelbesucherzahlen und Trends
• Gewerbliche Maklerberichte von CBRE, JLL und HVS bieten Marktanalysen
• Smith Travel Research verfolgt die Leistung von Wettbewerbern

Moderne Hotelmanagement-Software bietet Echtzeit-Dashboards zur Verfolgung von Tagesumsätzen, Planabweichungen und Kanal-Performance. Kleinere Eigentümer-Betreiber profitieren von cloudbasierten Systemen, die keine teure IT-Infrastruktur erfordern.

Vergleichen Sie Pro-forma-Prognosen von Verkäufern oder Sponsoren stets mit Ihren eigenen konservativen Annahmen. Verkäufer präsentieren naturgemäß optimistische Szenarien.

Boutique-Hotels und Lifestyle-Immobilien als Investitionsnische

Große Hotelketten machen den Großteil des Marktes aus, doch Boutique-Hotels haben eine einzigartige finanzielle Chance für sich entdeckt. Diese Hotels, die in der Regel über 10 bis 100 Zimmer verfügen und sich auf Design, lokale Kultur und persönlichen Service konzentrieren, ziehen Gäste an, die bereit sind, hohe Preise für einzigartige Erlebnisse zu zahlen.

Boutique-Projekte an Orten, an denen Authentizität und Atmosphäre wichtig sind, darunter Tulum, Oaxaca, die spanische Küste, die portugiesische Region Alentejo und neue Standorte in Südostasien, sind bei Investoren beliebt. Hotels in diesen Gebieten können 30 % bis 50 % mehr verlangen als vergleichbare Kettenhotels und bauen gleichzeitig einen treuen Stamm an Stammgästen auf.

Die finanzielle Seite unterscheidet sich von der regulärer Hotels. Höhere Kosten für Design und Ausstattung erhöhen die Entwicklungsbudgets. Präsenz in sozialen Medien und Earned Media sind für das Marketing wichtiger als weltweite Vertriebskanäle. Der Betrieb benötigt Mitarbeiter im Gastgewerbe, die wissen, wie man Erlebnisse gestaltet, und nicht nur, wie man Zimmer schnell wieder vermietet.

Zu den spezifischen Risiken von Boutique-Investitionen gehören:

• Abhängigkeit von Nischenmärkten und Reisetrends
• Höhere Bau- und Renovierungskosten pro Zimmer
• Anfälligkeit gegenüber Modetrends und der Stimmung in den sozialen Medien
• Größere betriebliche Komplexität bei kleinerem Umfang

Starke lokale Partner, die die Kultur, Designvorlieben und Vorschriften kennen, sind in der Regel erforderlich, damit Boutique-Investitionen funktionieren. Wenn ein externer Investor Geld in die Vision eines lokalen Betreibers steckt, führt dies meist zu besseren Ergebnissen, als wenn jemand eine unabhängige Immobilie aus der Ferne besitzt.

Betrachten Sie erfolgreiche Konzepte wie designorientierte Häuser in Oaxaca, die die Arbeiten lokaler Kunsthandwerker präsentieren und 300 Dollar oder mehr pro Nacht verlangen, oder alte Gebäude, die in Lissabon zu Hotels umgebaut wurden, wo die Architektur und die Authentizität der Nachbarschaft hohe Preise rechtfertigen.

Was macht ein Boutique-Hotel für Gäste und Investoren besonders?

Vier Säulen definieren erfolgreiche Boutique-Hotels:

Authentische lokale Kultur: Die besten Boutique-Hotels fügen sich harmonisch in ihre Umgebung ein. In Oaxaca bedeutet dies, Mezcal zu probieren und an Workshops für lokale Textilien teilzunehmen. Ausflüge zu Cenoten und kulinarische Maya-Workshops in Yucatán. Gäste zahlen für Dinge, die in typischen Hotelketten nicht angeboten werden, und das bringt Investoren eine Rendite für ihr Geld.

Einzigartiges Design: Die Zusammenarbeit mit lokalen Künstlern und Architekten sorgt für eine herausragende Innenausstattung und ermöglicht höhere Zimmerpreise. Diese Unterkünfte zeichnen sich durch handgefertigte Möbel, lokal beschaffte Materialien und Gebäudedesigns aus, die das Klima und die Kultur berücksichtigen. Die in das Design investierten Mittel zahlen sich in Form von höheren Durchschnittszimmerpreisen (ADR) und positiver Medienberichterstattung aus.

Persönlicher Service: Kleinere Teams ermöglichen echte Gespräche. Die Mitarbeiter erinnern sich an wiederkehrende Gäste, passen deren Erlebnisse individuell an und schaffen Erinnerungen, die zu Fünf-Sterne-Bewertungen führen. Diese Bewertungen führen zu Direktbuchungen, was die Kosten für OTA-Provisionen senkt und den Wert der Marke steigert.

Unvergesslichkeit: Gastbeiträge sind eine großartige Möglichkeit, kostenlose Werbung für Ihr Unternehmen zu erhalten, wenn Sie über Instagram-würdige Kulissen und ein storybasiertes Branding verfügen. Ein einzigartiger Pool, ein beeindruckendes Gebäude oder ein in der Region bekanntes Restaurant können allesamt Material liefern, das kostenlos mit Tausenden potenzieller Gäste geteilt werden kann. Diese organische Sichtbarkeit steigert den Return on Investment (ROI) und die Auslastungsraten im Marketing.

Richtig eingesetzt, können diese Elemente Vermögenswerte schaffen, deren Wert stark steigen kann, was Ihnen sowohl Kapitalzuwachs als auch Betriebserträge beschert.

Wichtige Partner: Kreditgeber, Betreiber und Verwaltungsgesellschaften

Entscheidende Partnerschaftsentscheidungen bestimmen den Erfolg von Boutique- und unabhängigen Hotels:

Kreditgeber mit Fachwissen im Gastgewerbe: Banken und private Kreditgeber, die sich mit Hotels auskennen, erstellen realistischere Prognosen und bieten Flexibilität in schwierigen Zeiten. Sie haben solche Zyklen bereits erlebt und strukturieren Kredite entsprechend. Regionale Banken mit lokalen Hotelportfolios bieten oft bessere Konditionen und Beziehungen als nationale Institute, die mit dem Gastgewerbe nicht vertraut sind.

Die Auswahl des Betreibers beinhaltet grundlegende strategische Entscheidungen:

• Globales Markenmanagement: Bietet Systeme und Vertriebskanäle, kann jedoch Standards auferlegen, die nicht mit der Positionierung als Boutique-Hotel vereinbar sind
• Regionale Betreiber: Bieten einschlägiges Fachwissen mit mehr Flexibilität bei Design und Gästeerlebnis
• Eigenverwaltung: Maximale Kontrolle, erfordert jedoch den Aufbau oder die Einstellung eines erfahrenen Teams mit Fachwissen im Hotelbetrieb

Asset-Manager vertreten die Interessen der Eigentümer, wenn externe Betreiber die Immobilien verwalten. Sie drängen die Betreiber dazu, Leistungsziele zu erreichen, prüfen Budgets und Prognosen und stellen sicher, dass die Prioritäten der Eigentümer berücksichtigt werden. Für passiv investierende Eigentümer ist ein guter Asset-Manager unerlässlich.

Die Abstimmung der Anreize ist von enormer Bedeutung. Gebührenstrukturen, die teilweise an die GOP- oder NOI-Performance gekoppelt sind – und nicht nur an auf den Einnahmen basierende Grundgebühren –, motivieren Betreiber, Kosten zu kontrollieren und die Renditen der Eigentümer zu maximieren.

Fragen an potenzielle Partner:

• Welche vergleichbaren Immobilien betreiben Sie derzeit oder beraten Sie?
• Wie haben sich Ihre Hotels im Zeitraum 2020–2021 entwickelt?
• Was passiert, wenn wir die Leistungsziele verfehlen?
• Wie werden Entscheidungen über Investitionsausgaben und Renovierungen getroffen?
• Wie sieht Ihr üblicher Kommunikations- und Berichtsrhythmus mit den Eigentümern aus?

Risiken, Fallstricke und wie Sie Ihr Kapital schützen können

Hotelinvestitionen bergen reale Risiken, die eine ehrliche Bewertung und proaktive Strategien zur Risikominderung erfordern.

Markt- und Makrorisiken: Rezessionen, Reiseverbote, Pandemien und Veränderungen bei der Flugzeugkapazität können die Auslastung schnell sinken lassen. Selbst die besten Hotels sind nicht vor dem geschützt, was 2020 passiert ist. Durch eine Streuung über mehrere Märkte und Segmente senken Sie das Konzentrationsrisiko. Der Besitz von Immobilien sowohl in Geschäfts- als auch in Urlaubsorten bietet Ihnen einen gewissen natürlichen Schutz.

Operatives Risiko: Schlechtes Management, Personalmangel oder schlechte Online-Bewertungen können den Cashflow schnell beeinträchtigen. Eine einzige Beschwerde, die sich viral verbreitet, kann den Ruf einer Immobilie langfristig schädigen. Reduzieren Sie das Risiko, indem Sie erfahrene Geschäftsführer einstellen, solide Systeme einrichten und die Leistung im Auge behalten. Der richtige Betreiber ist wichtiger als praktisch alles andere.

Finanzielles Risiko: Während der Zinserhöhungen von 2022–2023 war es riskant, zu hohe Kredite zu variablen Zinssätzen aufzunehmen. Bei Immobilien mit einer Beleihungsquote von 80 % oder mehr und variablen Zinssätzen verschlang die Schuldentilgung den Cashflow. Verfolgen Sie eine konservative Strategie mit einem maximalen Beleihungsauslauf von 65 % bis 70 % und führen Sie Stresstests mit Zinssätzen durch, die 200 bis 300 Basispunkte über den aktuellen liegen.

Regulatorisches und rechtliches Risiko: Verschiedene Länder und Städte haben sehr unterschiedliche Vorschriften in Bezug auf Flächennutzungsplanung, Arbeitsrecht, Genehmigungen und Steuern. Eine Immobilie, die in einem Gebiet legal ist, ist in einem anderen möglicherweise nicht legal. Bei Direktinvestitionen müssen Sie einen lokalen Anwalt hinzuziehen, der sich im Gastgewerbe auskennt.

Illiquidität: Es ist ziemlich schwierig, direkte Hotelanlagen und Anteile an Zimmern schnell zu verkaufen, insbesondere wenn sie sich in Sekundärmärkten befinden oder Betriebsprobleme aufweisen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anlagehorizont Ihrem Liquiditätsbedarf entspricht. Wenn Sie in den nächsten drei bis fünf Jahren möglicherweise Geld benötigen, könnten REITs oder börsennotierte Aktien besser geeignet sein als der direkte Besitz von Immobilien.

Gegenparteirisiko: Bei Franchising, Crowdfunding oder Zimmerbeteiligungsprogrammen hängt Ihr Gewinn davon ab, wie gut der Sponsor und der Betreiber ihre Arbeit machen. Recherchieren Sie gründlich über Erfolgsbilanz, finanzielle Stabilität und die Angemessenheit der Anreize. Bitten Sie aktuelle Investoren um Referenzen und überprüfen Sie deren Angaben selbst.

Sich über alles zu informieren, ist der erste Schritt im Risikomanagement. Kaufen Sie zu fairen Preisen, die auch Enttäuschungen einkalkulieren. Legen Sie zusätzliches Geld für unvorhergesehene Kapitalbedürfnisse zurück. Planen Sie Ihren Ausstieg, bevor Sie investieren. Zu wissen, wie Sie am Ende Geld verdienen werden, erleichtert es Ihnen, im Voraus Entscheidungen zu treffen.

So starten Sie Ihre erste Hotelinvestition

Hier ist ein praktischer Leitfaden für Einsteiger in die Hotelinvestition:

Schritt 1 – Legen Sie Ihre Rolle fest. Werden Sie ein passiver Kapitalgeber (REITs, Crowdfunding), ein aktiver Eigentümer und Betreiber, der den täglichen Betrieb leitet, oder ein Kommanditist in einem privaten Deal, bei dem Profis die Umsetzung übernehmen? Jeder Weg erfordert unterschiedlichen Zeitaufwand, Fachwissen und Kapital.

Schritt 2 – Bilden Sie sich 3–6 Monate lang weiter. Lesen Sie Fachpublikationen. Belegen Sie Online-Kurse zu Hotel-Finanzen und -Betrieb. Besuchen Sie Branchenveranstaltungen wie lokale Hotelinvestitionskonferenzen oder regionale AHLA-Treffen. Das Verständnis des Hotelgeschäfts vor einer Geldanlage beugt kostspieligen Fehlern vor.

Schritt 3 – Bauen Sie sich ein Netzwerk auf. Kontaktieren Sie Makler für die Hotellerie (CBRE Hotels, HVS Brokerage, regionale Spezialisten), um den aktuellen Deal-Flow zu verstehen. Treten Sie lokalen Hotelverbänden bei. Suchen Sie sich potenzielle Mentoren, die bereits Hotels besitzen und bereit sind, ihre Erfahrungen zu teilen. In der Hotellerie zahlen sich Beziehungen aus.

Schritt 4 – Fangen Sie klein an. Beginnen Sie mit liquiden, börsennotierten Instrumenten – REITs oder Hotelaktien – oder einer bescheidenen Crowdfunding-Beteiligung. Das Erleben von Marktzyklen mit kleinen Beträgen vermittelt Erkenntnisse, die später größere Investitionen schützen. Kaufen Sie keine physische Immobilie, bevor Sie den Sektor nicht mindestens einmal in einer Abschwungphase beobachtet haben.

Schritt 5 – Für angehende Direktbesitzer. Gründen Sie eine LLC zur Verwaltung der Immobilie. Erstellen Sie einen Hotel-Businessplan, der Anschaffungskosten, Renovierungsbudget, Betriebsprognosen und Finanzierungsstruktur enthält. Wenden Sie sich mit einem klar definierten Projekt und Nachweisen für die Fähigkeiten Ihres Teams an Kreditgeber.

Schritt 6 – Stellen Sie Ihr Team frühzeitig zusammen. Bevor Sie einen Vertrag abschließen, benötigen Sie:

• einen Hotelberater zur Bewertung der Immobilien und Prognosen
• einen Immobilienanwalt mit Erfahrung im Gastgewerbe
• Einen Steuerberater, der mit Abschreibungen und Strukturen im Hotelbereich vertraut ist
• Einen Kreditgeber mit einem Portfolio im Gastgewerbe und entsprechendem Interesse
• Potenzielle Betriebspartner oder eine Verwaltungsgesellschaft

Realistische Zeitvorstellungen: Von der ersten Recherche bis zum Besitz eines Hotels vergehen in der Regel 12–24 Monate. Überstürzen Sie nichts. Überprüfen Sie die Leistung nach der Investition vierteljährlich, vergleichen Sie die tatsächlichen Ergebnisse mit den Prognosen und passen Sie die Strategie bei Bedarf an.

Wichtige Erkenntnisse

• Hotelinvestitionen im Jahr 2026 bieten überzeugende Chancen, da sich die Welt erholt und sich die Reisegewohnheiten stabilisieren, doch die Renditen variieren stark je nach Art der Immobilie, Standort und Managementqualität
• Es gibt mehrere Einstiegsmöglichkeiten: REITs und Aktien für passive Anleger, Crowdfunding für bescheidenes Kapital, Franchising und Direktbesitz für diejenigen mit mehr Ressourcen und Fachwissen
• Wesentliche Kennzahlen – RevPAR, ADR, Auslastung und GOP – bestimmen die Bewertungen und sollten jede Investitionsentscheidung leiten
• Boutique- und Lifestyle-Objekte bieten ein hohes ADR-Potenzial, erfordern jedoch starke lokale Partner und Design-Know-how
• Risikominderung beginnt mit konservativer Nutzung, erfahrenen Betreibern und realistischen Prognosen, die auch Negativszenarien berücksichtigen
• Der Aufbau eines qualifizierten Teams aus Fachleuten mit Schwerpunkt im Gastgewerbe ist unerlässlich, bevor man erhebliches Kapital investiert

Wer seine Hotelinvestitionen gut plant, wird belohnt. Kennen Sie die Zyklen. Wählen Sie Ihre Partner sorgfältig aus. Wählen Sie Anlageformen, die Ihrem Erfahrungsniveau entsprechen. Und kaufen Sie immer mit genügend finanziellen Reserven, um die Überraschungen zu bewältigen, die das Gastgewerbe mit sich bringt.

Die Menschen reisen weiterhin rund um den Globus. Hotels werden diese Reisenden weiterhin beherbergen. Wenn Sie sich richtig positionieren, kann das Gastgewerbe ein profitabler Teil eines diversifizierten Geschäfts sein.