Cómo invertir en hoteles: Pasos para entrar en el mercado hotelero

Los inversores hoteleros están prestando atención al sector hotelero, que ha experimentado un resurgimiento espectacular desde los años de la pandemia. El sector ha demostrado que es capaz de resistir y generar beneficios, con una demanda mundial de habitaciones que alcanzará los 4.800 millones de pernoctaciones en 2025 y un RevPAR que crecerá un 4 % a nivel mundial.

Pero aquí está la clave: no todas las inversiones en hoteles son iguales. Si estás considerando una participación de 5.000 dólares en un REIT hotelero o el desarrollo de un resort boutique de 10 millones de dólares, las oportunidades y los riesgos son significativamente diferentes.

Esta guía le enseñará todo lo que necesita saber sobre la inversión en hoteles en 2026 y más allá. Le mostrará cómo identificar oportunidades, comprender los indicadores esenciales y elegir entre la propiedad directa, las franquicias y los vehículos de inversión pasiva. Hablaremos de cifras reales, pasos útiles y los errores que suelen cometer los nuevos inversores.

Respuesta rápida: ¿Es inteligente invertir en hoteles en 2026?

Sí, los hoteles pueden ser una buena inversión en 2026, pero hay algunos aspectos clave que hay que tener en cuenta. El sector hotelero se ha recuperado en su mayor parte del colapso de 2020 y, a finales de 2024, las tasas de ocupación en la mayoría de los principales mercados volvían a situarse por encima del 65 %. Solo en Alemania, el volumen de transacciones hoteleras alcanzó los 1.300 millones de euros en los primeros nueve meses de 2025. Se trata de la cifra más alta desde la primavera de 2022. Esto demuestra que tanto los inversores institucionales como los privados están recuperando la confianza.

Para los inversores que buscan ingresos pasivos o una forma de diversificar sus carteras, los hoteles pueden ser una buena inversión. La mayoría de los inmuebles bien gestionados aspiran a obtener una rentabilidad anual del 6 % al 12 %, mientras que los proyectos de valor añadido suelen alcanzar tasas de rentabilidad interna (TRI) de alrededor del 15 %. Sin embargo, el nivel de riesgo varía considerablemente según el tipo de inmueble. Un hotel urbano de alta gama en Londres funciona de manera muy diferente a un motel económico de carretera en la Texas rural. Desde la pandemia, las categorías de gama alta y de lujo han obtenido mejores resultados que otras, ya que los viajeros adinerados están dispuestos a pagar precios elevados.

Para quienes están empezando, los REIT hoteleros o las acciones de empresas hoteleras que cotizan en bolsa son la forma más fácil de entrar en el mercado. Son líquidos, diversificados y están gestionados por profesionales. Los inversores inmobiliarios experimentados con más capital pueden querer comprar directamente, abrir una franquicia o gestionar un hotel boutique, donde pueden tener un papel más activo y obtener mejores beneficios. Los hoteles requieren una mayor intensidad operativa que los edificios multifamiliares o de oficinas, ya que están abiertos las 24 horas del día, los siete días de la semana, y dependen de los ciclos turísticos, la actividad empresarial y la variación de los precios. Pero esa complejidad también abre nuevas posibilidades.

El mensaje final es que invertir en hoteles entre 2026 y 2030 podría ser una buena idea si sabes cómo organizar la financiación, cómo funcionan los ciclos económicos y lo importante que es contar con una gestión experta. Las personas que adquieren propiedades a precios asequibles con socios experimentados y bajos niveles de deuda se están preparando para el éxito a largo plazo.

Guía paso a paso: Cómo invertir en hoteles

No hay un único camino para convertirse en propietario de un hotel. Tus objetivos de inversión, tu capital y tu tolerancia al riesgo determinan qué ruta tiene sentido. Estas son las principales opciones disponibles:

• Propiedad directa: comprar un hotel completo, ya sea para gestionarlo tú mismo o contratar a una empresa de gestión
• Adquisición de una franquicia: comprar o construir un hotel bajo una gran marca (Hilton, Marriott, IHG) con sus sistemas y apoyo
• FIDIC hoteleros: comprar acciones de fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa y que poseen carteras de hoteles
• Plataformas de crowdfunding: invertir entre 5.000 y 50.000 dólares en proyectos específicos de construcción o renovación de hoteles a través de plataformas en línea
• Acciones de empresas hoteleras que cotizan en bolsa: comprar acciones de operadores como Marriott International o Hyatt Hotels

El proceso de inversión sigue una secuencia lógica independientemente del vehículo que elijas:

1. Defina sus objetivos y su papel (ingresos pasivos por dividendos frente a propiedad activa)
2. Determine su rango de capital y adáptelo a los vehículos adecuados
3. Aprenda las métricas hoteleras esenciales (RevPAR, ADR, ocupación, GOP)
4. Investigue los mercados objetivo utilizando fuentes de datos del sector
5. Seleccione y evalúe oportunidades específicas
6. Modele los rendimientos previstos en múltiples escenarios
7. Lleve a cabo la debida diligencia y cierre la transacción

Por ejemplo, comprar directamente un hotel de servicio limitado en Texas con el respaldo de la SBA podría costar 2 millones de dólares en capital y tardar entre 60 y 120 días en cerrarse. Se tarda entre 24 y 36 meses desde el inicio de las obras hasta la apertura de un nuevo hotel. Al mismo tiempo, una inversión en una plataforma de financiación colectiva puede tener un mínimo de 5.000 dólares y un periodo de retención de 3 a 5 años.

Forme su equipo con antelación. Debe contar con un consultor hotelero, un prestamista con experiencia en hostelería, un abogado especializado en inmuebles comerciales y un agente inmobiliario del sector antes de comprometer capital en cualquier operación importante.

¿Qué camino te conviene?

• Inversor pasivo en índices: REIT hoteleros o ETF de REIT con exposición hotelera (VNQ, IYR)
• Aspirante a propietario-operador: Adquisición de una franquicia de un establecimiento de servicio selecto de entre 40 y 80 habitaciones
• Inversor de alto patrimonio: participación como socio comanditario en el desarrollo de un hotel boutique o adquisición directa con gestión por terceros

Pasos clave para empezar

Aquí tienes una lista de verificación detallada para guiarte en tu primera inversión hotelera:

• Paso 1: Defina sus objetivos. Especifique si desea obtener dividendos pasivos de un REIT hotelero, ser propietario y gestionar un establecimiento de 40 habitaciones situado junto a la carretera, o ser copropietario de un resort boutique como socio comanditario. Sus objetivos determinarán todas las decisiones posteriores.
• Paso 2: Establezca un rango de capital realista. Por debajo de 10 000 $, lo más recomendable son los REIT o las acciones hoteleras. Entre 10 000 $ y 250 000 $, se abren oportunidades de financiación colectiva y de participación minoritaria. Por encima de 250 000 $, se puede considerar la compra directa con la financiación adecuada.
• Paso 3: Conozca las métricas hoteleras clave. El ADR (tarifa media diaria) mide lo que pagan los huéspedes por habitación. El RevPAR (ingresos por habitación disponible) combina la ocupación y la tarifa. El GOP (beneficio operativo bruto) muestra la eficiencia operativa. Estas métricas determinan las valoraciones y ayudan a los posibles inversores a comparar oportunidades.
• Paso 4: Seleccionar los mercados objetivo. Utilice los informes de STR, las perspectivas hoteleras de CBRE y las estadísticas turísticas locales para obtener datos de 2022-2025. Céntrese en mercados con fuertes impulsores de la demanda: centros de convenciones, aeropuertos, universidades o atracciones turísticas.
• Paso 5: Analice las oportunidades con cuidado. Evalúe un hotel de cadena (de marca) en una ciudad secundaria de EE. UU. con una ocupación histórica del 70 % frente a un hotel independiente sin marca con una ocupación del 55 %. Considere por qué difiere el rendimiento y qué cambios podrían ser posibles.
• Paso 6: Modele los rendimientos de forma realista. Compare un rendimiento por dividendo del 7 % de un REIT hotelero con una TIR utilizada del 10 %-15 % de un acuerdo de franquicia directa. Los rendimientos previstos más altos suelen ir acompañados de un mayor riesgo y falta de liquidez.
• Paso 7 – Planifica escenarios de salida antes de invertir. Considera la venta del inmueble tras 7-10 años, la refinanciación una vez estabilizado para obtener capital, o simplemente mantener participaciones en el REIT a lo largo de varios ciclos. Nunca inviertas sin saber cómo vas a materializar el valor finalmente.

¿Son los hoteles una buena inversión?

Durante los auges turísticos y los grandes eventos, a los hoteles les suele ir mejor. Las ciudades que acogen los Juegos Olímpicos, la Copa del Mundo o grandes convenciones ganan mucho más dinero. Las tarifas medias diarias (ADR) en muchos lugares superaron los niveles de 2019 debido al regreso de los viajes de negocios, al crecimiento del turismo extranjero y a la tendencia de los «viajes de revancha» de 2022-2024. Por segundo año consecutivo, Londres es el mejor lugar de Europa para invertir en hoteles. Más del 90 % de los inversores encuestados pretenden mantener o aumentar sus inversiones allí.

Cuando los hoteles tienen problemas, estos son graves. La Gran Recesión provocó una fuerte caída de las tasas de ocupación y los valores. La pandemia de 2020 fue aún peor. En varios mercados, la ocupación global cayó por debajo del 30 %, y la proporción de los hoteles en el volumen de inmuebles comerciales descendió por debajo del 3 %. Sin embargo, los inmuebles que se encontraban en buen estado se recuperaron rápidamente. Para 2023-2024, una gestión excelente y las credenciales ESG volvían a impulsar al alza los precios de los activos resilientes.

Una vez consolidados, los inmuebles hoteleros bien gestionados suelen generar entre un 6 % y un 12 % anual. Las iniciativas de valor añadido que se centran en hoteles que no están rindiendo bien pueden generar más beneficios, tasaciones internas de rendimiento (TIR) de entre el 15 % y el 20 % en horizontes de 5 a 10 años, , pero también son arriesgadas de llevar a cabo. Los hoteles pueden tener un mayor potencial de crecimiento que los apartamentos multifamiliares o los edificios comerciales, pero también requieren una gestión más activa.

El nivel de intensidad en las operaciones es lo que marca la diferencia. Los hoteles están abiertos las 24 horas del día, los siete días de la semana, y necesitan personal, marketing, ajustes de precios y una atención constante a la experiencia del huésped. Los ingresos de los hoteles varían cada día en función del número de habitaciones ocupadas, la demanda en determinadas temporadas y el posicionamiento del hotel frente a la competencia. Esto no ocurre con un complejo de apartamentos alquilados a largo plazo, donde los ingresos son constantes. Esto supone tanto un riesgo como una oportunidad. Los operadores expertos pueden ganar mucho dinero gestionando bien sus ingresos.

Los inversores que se sienten cómodos con los sectores cíclicos, tienen acceso a operadores de renombre o están entrando a través de diversos vehículos, como los ETF de REIT centrados en hoteles, son buenos candidatos para invertir en hoteles. No son la mejor opción para los inversores que quieren ganar dinero sin tener que hacer nada y con poco riesgo.

Hay una serie de razones fiscales por las que invertir en hoteles es una buena idea. Por motivos fiscales, los edificios pierden valor a lo largo de 39 años. En algunos lugares, las mejoras también pueden optar a una amortización acelerada. Los dividendos de los REIT se gravan de forma diferente a los ingresos inmobiliarios directos. Consulte a un profesional fiscal sobre su situación particular.

La opinión generalizada es que los hoteles pueden ser excelentes inversiones a largo plazo si se compran en el momento adecuado del ciclo, con una gestión competente y un bajo nivel de deuda. Ofrecen una recompensa a los inversores que conocen el funcionamiento del negocio y eligen cuidadosamente a sus socios.

Proyectos de desarrollo de nuevos hoteles

La construcción de hoteles desde cero se sitúa en el extremo del espectro de alto riesgo y alta rentabilidad. Por lo general, se recomienda para inversores experimentados con gran capacidad financiera y sólidas relaciones con los operadores.

• Las nuevas construcciones suelen requerir grandes aportaciones de capital: entre 5 y 15 millones de dólares o más para un hotel de marca con servicios selectos de 120 habitaciones en un área metropolitana de EE. UU.
• Los préstamos para la construcción cubren entre el 60 % y el 70 % del coste del proyecto, y el promotor aporta el resto en forma de capital
• Los plazos de tramitación de los permisos y autorizaciones pueden añadir entre 12 y 24 meses antes de que la construcción siquiera comience, incluyendo aprobaciones de zonificación, estudios medioambientales y procesos de solicitud de la marca
• Las marcas reconocidas (Marriott, Hilton, IHG) suelen ser esenciales para garantizar opciones de financiación favorables y aumentar rápidamente la ocupación tras la apertura
• Entre los principales factores de riesgo se incluyen los sobrecostes de construcción, el aumento de los tipos de interés durante el periodo de construcción, los retrasos en la apertura y una estabilización del precio medio diario (ADR) y de la ocupación más lenta de lo esperado

Consideremos un proyecto hipotético para el periodo 2022-2025 en una ciudad del Sunbelt: presupuesto original de 18 millones de dólares, coste real de 21 millones debido a problemas en la cadena de suministro, retraso de 6 meses en la apertura y un RevPAR en el primer año un 15 % por debajo de las previsiones. Incluso con una estabilización posterior, esos contratiempos iniciales pueden afectar drásticamente a la rentabilidad para los inversores y a los plazos de revalorización del capital.

Inversiones en hoteles de renovación y valor añadido

Reposicionar hoteles antiguos es una opción más segura que construir otros nuevos, pero sigue teniendo un gran potencial de crecimiento.

Los inversores compran edificios que no funcionan bien o que están obsoletos, como moteles de carretera de los años 80, hoteles urbanos de gama media que se están quedando anticuados o hoteles independientes que necesitan reparaciones, y luego renuevan las habitaciones, los vestíbulos y la tecnología. Esta técnica de valor añadido transforma activos que los operadores hoteleros actuales quizá no tengan los fondos o los conocimientos para mejorar.

Algunas formas habituales de financiar los proyectos de renovación son:

• Hipotecas comerciales estándar para propiedades que ya son estables y cuentan con presupuestos de renovación

• Préstamos puente para activos que se encuentran en transición y necesitan muchas mejoras de capital

• Préstamos SBA 504 o 7(a) en EE. UU. para proyectos que cuestan entre 1 y 5 millones de dólares y que serán gestionados por el inversor.

Las palancas de valor añadido hacen algo más que simplemente mejorar la apariencia. Las renovaciones exitosas podrían incluir la incorporación de locales de restauración o espacios de coworking, la instalación de sistemas de climatización energéticamente eficientes, la actualización a tecnologías contemporáneas de gestión inmobiliaria o el cambio del nombre del inmueble por una marca más sólida con mejor distribución.

Una remodelación bien planificada puede cambiar la economía de manera significativa. Piense en un inmueble que se compró con una ocupación del 55 % y un ADR de 80 dólares, lo que podría proporcionarle un 4 % de rendimiento sobre el capital invertido. Ese mismo inmueble podría alcanzar una ocupación del 72 % y un ADR de 120 dólares tras una inversión de 2 millones de dólares en reformas y una mejora de la marca. Esto proporcionaría un rendimiento de la inversión superior al 8 % y un valor de reventa mucho mayor al cabo de 3 a 7 años.

Comprar una franquicia hotelera

Los hoteles franquiciados representan la vía de entrada más habitual para los nuevos propietarios de hoteles con un capital significativo. Las principales marcas, Hilton, Marriott, IHG, Hyatt, Choice y Wyndham, ofrecen sistemas consolidados, distribución global y apoyo operativo.

Costes iniciales y continuos a tener en cuenta:

• Cuotas de solicitud de franquicia (entre 50 000 y más de 100 000 dólares, dependiendo del nivel de la marca)
• Requisitos del PIP (Plan de Mejora de la Propiedad) que especifican las renovaciones de las habitaciones, los estándares del vestíbulo y los servicios
• Regalías continuas que suelen ascender a un total del 8 %-12 % de los ingresos por habitaciones, incluyendo las cuotas básicas de franquicia, las contribuciones de marketing y las cuotas del programa de fidelización

Ventajas que atraen a los inversores hoteleros:

• Acceso a sistemas de distribución global y relaciones con OTA
• Programas de fidelización (Hilton Honors, Marriott Bonvoy) que fomentan la repetición de visitas
• Procedimientos operativos estandarizados y programas de formación
• Reconocimiento de marca que respalda las iniciativas de marketing

Los prestamistas suelen preferir financiar hoteles de marca debido a los datos históricos de rendimiento y a una mayor visibilidad de la demanda. Un Holiday Inn Express con 10 años de datos de STR presenta menos riesgo que un hotel independiente con un historial limitado.

Advertencias importantes:

• Los contratos de franquicia tienen una duración de entre 10 y 20 años y conllevan importantes penalizaciones por rescisión
• Las normas de la marca restringen las opciones de diseño, los niveles de servicio y los proveedores de tecnología
• Los planes de mejora de la propiedad (PIP) en el momento de la renovación pueden requerir un gasto de capital considerable

Consideremos un escenario: convertir un establecimiento independiente de 80 habitaciones en 2026 en un Holiday Inn Express podría costar 4 millones de dólares en reformas, más las cuotas de franquicia, pero podría elevar el RevPAR en un 25 % y mejorar las condiciones de financiación, pasando de un 65 % a un 75 % de relación préstamo-valor.

Refinanciación y recapitalización de hoteles

Para los propietarios de hoteles existentes, la refinanciación constituye una herramienta poderosa para reducir los tipos de interés, acceder al capital acumulado o reestructurar los acuerdos de propiedad.

Factores habituales que motivan la refinanciación:

• Caída de los tipos de interés por debajo del tipo de interés actual del préstamo
• Aumento del valor de la propiedad tras la estabilización o la renovación
• El próximo vencimiento del préstamo que requiere una financiación de sustitución
• Deseo de comprar las participaciones de los socios actuales o de atraer nuevo capital

Las opciones disponibles incluyen:

• Refinanciación bancaria convencional con tipos competitivos para activos estabilizados
• Préstamos CMBS para propiedades de mayor tamaño que busquen financiación sin recurso
• Refinanciación SBA 504/7(a) en EE. UU. para hoteles gestionados por sus propietarios con un valor inferior a 5 millones de dólares
• Fondos de crédito privados para situaciones en las que los bancos tradicionales rechazan la solicitud

Una refinanciación exitosa puede liberar efectivo para nuevas renovaciones, financiar la adquisición de propiedades hoteleras adicionales o amortizar costosas deudas mezzanine. Por ejemplo, un propietario que compró un hotel con un LTV del 65 %, mejoró las operaciones y vio aumentar el valor podría refinanciar al 70 % del LTV sobre el nuevo valor, obteniendo un capital sustancial al tiempo que mantiene un uso conservador.

Los prestamistas examinan minuciosamente el rendimiento reciente. El RevPAR de los últimos 12 meses, el ratio de cobertura del servicio de la deuda (que suele requerir un mínimo de 1,25x–1,40x) y la solidez de la marca influyen en las condiciones disponibles.

REIT hoteleros y empresas hoteleras cotizadas

Los REIT hoteleros ofrecen una de las formas más sencillas para que los inversores particulares obtengan exposición al sector hotelero sin ser propietarios de un inmueble físico.

Estos fondos de inversión inmobiliaria poseen carteras de propiedades hoteleras en diversos segmentos, económico, de gama media, de gama alta y de lujo, y distribuyen la mayor parte de los ingresos operativos en forma de dividendos. Por ley, los REIT deben repartir al menos el 90 % de los ingresos imponibles, lo que genera rendimientos atractivos para los inversores que buscan ingresos pasivos.

Entre los ejemplos relevantes para 2026 se incluyen:

• Apple Hospitality REIT: Centrado en marcas de servicios selectos como Hilton Garden Inn y Marriott Courtyard, principalmente en mercados suburbanos y secundarios
• Summit Hotel Properties: cartera con fuerte presencia en el Sunbelt y exposición a mercados en crecimiento
• Park Hotels & Resorts: activos de grandes marcas en las principales ciudades de entrada

Los inversores pueden adquirir acciones de REIT a través de corredores estándar (Schwab, Fidelity, Interactive Brokers) u obtener una exposición diversificada mediante ETF de REIT amplios como VNQ e IYR, que incluyen participaciones hoteleras junto con otros tipos de propiedades.

Ventajas de los REIT hoteleros:

• Liquidez diaria: compra o venta de acciones en cualquier momento en que los mercados estén abiertos
• Diversificación entre docenas de propiedades y mercados
• Gestión profesional con experiencia en el sector hotelero
• Barreras de entrada más bajas: invierta con tan solo una acción

Desventajas a tener en cuenta:

• Volatilidad del precio de las acciones durante las caídas del mercado
• Sensibilidad a los tipos de interés (los precios de los REIT suelen caer cuando suben los tipos)
• Sin control sobre la selección de inmuebles ni sobre las decisiones operativas
• Tratamiento fiscal diferente al de la inversión inmobiliaria directa

Los rendimientos históricos por dividendos de los REIT hoteleros han oscilado entre el 4 % y el 8 %, y la rentabilidad total (incluida la revalorización) varía significativamente en función del momento del mercado. Compárese esto con la rentabilidad real del 10 %-15 % o más que es posible obtener con la inversión inmobiliaria directa, pero hay que tener en cuenta los perfiles de riesgo y liquidez muy diferentes.

Otras vías de inversión hotelera (acciones, financiación colectiva, propiedad de habitaciones)

Además de los REIT y la propiedad directa, existen otras formas en que diferentes tipos de inversores pueden invertir en hoteles.

Si compra acciones de cadenas hoteleras globales como Marriott International, Hilton Worldwide o Hyatt, está apostando por la capacidad de gestión y la solidez de la marca, no por edificios concretos. Estas organizaciones obtienen beneficios de la gestión y la concesión de franquicias de propiedades en todo el mundo. El rendimiento de sus acciones refleja tanto la buena gestión de su negocio como el estado general del mercado.

Crowdfunding inmobiliario: los inversores pueden aportar entre 5.000 y 50.000 dólares a determinadas renovaciones o promociones hoteleras a través de portales en línea. Estas inversiones suelen ofrecer una TIR (Tasa Interna de Rentabilidad) de entre el 12 % y el 18 % durante un periodo de tenencia de entre 3 y 7 años. Un ejemplo son las plataformas que se centran en proyectos de desarrollo hotelero y permiten que varios inversores pongan en común su dinero con un patrocinador principal.

Inversiones en habitaciones de hotel fraccionadas o individuales: algunos promotores permiten comprar habitaciones individuales en hoteles que ya están en funcionamiento. Los inversores compran una o más habitaciones y obtienen una parte de los ingresos que el hotel genera al alquilarlas. Este modelo se puede encontrar en complejos turísticos de todo el mundo.

Los principales riesgos de las inversiones en habitaciones requieren una atención especial:

• Control limitado sobre los precios, el marketing o las decisiones operativas
• Estructuras de comisiones opacas que pueden consumir una parte sustancial de los ingresos
• Dificultad para revender las unidades, especialmente en los programas de «condotel» en el extranjero
• Posible desajuste entre los intereses del promotor y los del inversor

Busque asesoramiento jurídico y fiscal independiente antes de participar en estructuras complejas de inversión hotelera sindicadas o internacionales. Lo que parece atractivo en los materiales de marketing puede entrañar riesgos ocultos en la letra pequeña.

Tendencias y factores que impulsan el retorno de la inversión en el sector hotelero (2026-2030)

Desde 2020, el sector hotelero ha cambiado mucho. Se han producido cambios en los hábitos de viaje, una aceptación más rápida de las nuevas tecnologías y unas expectativas más realistas por parte de los inversores. Cualquiera que desee adquirir una propiedad hotelera debe conocer estos cambios.

La recuperación sigue siendo sólida gracias a la vuelta a la normalidad de los viajes tras la COVID, pero la composición se ha alterado. En primer lugar, se produjo un gran aumento de los viajes de ocio y, posteriormente, los viajes de negocios se recuperaron lentamente. El teletrabajo ha cambiado la forma de viajar. Por ejemplo, los viajeros de «bleisure» alargan sus viajes de negocios, los nómadas digitales organizan estancias más largas y las familias aprovechan la posibilidad de trabajar desde cualquier lugar. Los viajes internacionales, especialmente desde China y otros países asiáticos, siguen estando por debajo de los niveles de 2019, pero se espera que crezcan rápidamente hasta 2030.

Una gestión sofisticada de los ingresos es una parte importante de la rentabilidad de la inversión hotelera moderna. Los establecimientos que utilizan software de precios dinámicos, gestores de canales y soluciones de CRM siempre obtienen mejores resultados que aquellos que utilizan tácticas de tarifas estáticas. La experiencia del visitante es más importante que nunca, ya que las reseñas en línea afectan tanto a las reservas como al poder de fijación de precios.

Las condiciones del préstamo influyen en la rentabilidad que se puede obtener. Entre 2022 y 2024, los tipos de interés subieron considerablemente, lo que hizo que las nuevas adquisiciones fueran menos rentables. Los bancos se volvieron más cautelosos, lo que dejó espacio para los fondos de crédito privados y otros prestamistas. JLL prevé que el volumen de transacciones aumentará entre un 15 % y un 25 % en 2025 a medida que los tipos se normalicen.

Cada vez más, el diseño sostenible influye en la forma de invertir. Las mejoras en eficiencia energética reducen los gastos operativos y atraen a huéspedes preocupados por el medio ambiente, así como a algunas fuentes de financiación. En 2025, los activos principales que cumplían con los criterios ESG en Alemania obtuvieron una rentabilidad bruta de alrededor del 4,70 %, lo que demuestra que las credenciales de sostenibilidad contribuyen a que los precios suban.

Tendencias actuales en la inversión hotelera

Tendencia 1 – Crecimiento de los hoteles boutique y de estilo de vida: La demanda de propiedades únicas e inspiradas en la cultura local sigue aumentando en destinos como Ciudad de México, Lisboa y Tulum. Estos hoteles ofrecen un mayor potencial de tarifa media diaria (ADR) y atraen a viajeros que buscan experiencias auténticas en lugar de alojamientos estandarizados.

Tendencia 2 – Expansión de los viajes «bleisure»: cada vez más huéspedes alargan sus viajes de trabajo para disfrutar del ocio, lo que impulsa la demanda de hoteles con espacios de coworking, buena conexión Wi-Fi y servicios que favorezcan tanto la productividad como la relajación.

Tendencia 3 – Integración tecnológica: Los quioscos de auto-check-in, las llaves móviles, los sistemas PMS basados en la nube y los chatbots con IA reducen los costes de mano de obra al tiempo que mejoran la satisfacción de los huéspedes. Los establecimientos que tardan en adoptar la tecnología se enfrentan a desventajas competitivas.

Tendencia 4 – Inversiones en sostenibilidad: Las instalaciones solares, los sistemas de climatización inteligentes y los accesorios de ahorro de agua reducen las facturas de servicios públicos y ayudan a los establecimientos a obtener certificaciones ecológicas que son importantes tanto para los gestores de viajes corporativos como para los huéspedes particulares.

Tendencia 5 – Crecimiento de la financiación alternativa: Los fondos de crédito privados, las plataformas de financiación colectiva y las estructuras de empresas conjuntas se han expandido a medida que los bancos tradicionales han endurecido los criterios de concesión de préstamos hoteleros tras las subidas de tipos de 2022-2023.

Tendencia 6 – Desarrollo hotelero de uso mixto: Los nuevos proyectos combinan cada vez más hoteles con residencias de marca, locales comerciales y espacios de covivienda. Esta diversificación reduce el riesgo y crea múltiples fuentes de ingresos dentro de un mismo desarrollo.

¿Qué es un buen retorno de la inversión (ROI) en hoteles y cómo evaluar las operaciones?

Comprender los indicadores de rentabilidad es fundamental antes de comprometer capital en cualquier inversión hotelera.

Terminología clave que hay que dominar:

• ROI (retorno de la inversión): ganancia o pérdida total en relación con la inversión inicial
• Rentabilidad del capital invertido: flujo de caja anual dividido por el capital invertido; mide los ingresos continuos
• TIR (Tasa de Rentabilidad Interna): Rentabilidad anualizada que tiene en cuenta el momento en que se producen los flujos de caja durante el periodo de tenencia
• Múltiplo de capital: efectivo total recuperado dividido por el capital invertido (por ejemplo, 2,0x significa que se ha duplicado el dinero)

Los diferentes tipos de inversores dan prioridad a distintos indicadores. Los inversores centrados en los ingresos se fijan en los rendimientos de efectivo sobre efectivo. Los inversores orientados al crecimiento hacen hincapié en la TIR y el múltiplo de capital. Los inversores experimentados modelan múltiples escenarios para comprender el abanico de resultados posibles.

Referencias realistas para 2026:

• Activos básicos estabilizados: 6 %-8 % de rentabilidad anual en efectivo
• Proyectos de valor añadido: TIR del 10 %-15 %+ en tenencias de 5 a 10 años
• Operaciones de desarrollo: TIR objetivo del 15 %-20 %+ para compensar el riesgo de construcción

Lo que constituye una buena inversión varía según el mercado. Los rendimientos de primera línea en Londres oscilan entre el 4,5 % y el 5,0 %, lo cual es aceptable dada la estabilidad y la liquidez. Los mercados secundarios de EE. UU. podrían requerir tasas de capitalización superiores al 8 % para atraer capital. Los destinos emergentes como Vietnam ofrecen mayores rendimientos, pero con riesgos cambiarios y normativos.

Un flujo de caja positivo constante y la resistencia ante las caídas suelen ser más importantes que las proyecciones de la TIR nominal. Una propiedad que genera un 7 % anual durante las recesiones supera a otra que proyecta un 15 % pero fracasa durante la siguiente crisis.

Creación de un modelo de suscripción:

• Prever la ocupación hotelera mensualmente durante los años 1 a 3, y anualmente a partir de entonces
• Proyecte el crecimiento del ADR basándose en las tendencias del mercado y las mejoras previstas
• Estimar los gastos departamentales (habitaciones, restauración, administración) como porcentaje de los ingresos
• Incluir los honorarios de gestión, los costes de franquicia, los impuestos sobre la propiedad y los seguros
• Calcular el servicio de la deuda basándose en la financiación propuesta
• Reservar entre el 4 % y el 5 % de los ingresos para gastos de capital

Ejemplo práctico: evaluación de un hotel de servicio limitado de 70 habitaciones con un precio de compra de 7 millones de dólares, 2 millones de capital propio y un préstamo de 5 millones. El NOI previsto para el segundo año es de 500 000 dólares, el servicio de la deuda de 350 000 dólares, lo que deja un flujo de caja de 150 000 dólares, lo que supone una rentabilidad del 7,5 % sobre el capital invertido. Añadir la amortización del principal y la revalorización prevista para el análisis de la rentabilidad total.

Realice siempre un análisis de sensibilidad. ¿Qué ocurre si la ocupación cae un 10 %? ¿Y si los tipos de interés suben 100 puntos básicos en la refinanciación? Los inversores conservadores prueban los escenarios pesimistas antes de comprometerse.

Métricas y herramientas clave para analizar inversiones hoteleras

Este conjunto de métricas ayuda a evaluar cualquier oportunidad hotelera:

La ocupación de equilibrio merece una atención especial. Se trata del nivel de ocupación en el que los ingresos cubren exactamente los costes operativos y el servicio de la deuda. Un hotel con un equilibrio del 45 % puede capear las crisis; uno con un equilibrio del 65 % se enfrenta a déficits de tesorería durante los periodos de menor actividad.

Fuentes de referencia para la diligencia debida:

• Los informes de STR proporcionan datos de rendimiento a nivel de mercado
• Las oficinas de turismo locales publican estadísticas y tendencias sobre los visitantes de los hoteles
• Los informes de intermediación comercial de CBRE, JLL y HVS ofrecen análisis de mercado
• Smith Travel Research realiza un seguimiento del rendimiento de la competencia

El software moderno de gestión hotelera proporciona paneles de control en tiempo real que registran los ingresos diarios, el ritmo frente al presupuesto y el rendimiento de los canales. Los pequeños propietarios-operadores se benefician de sistemas basados en la nube que no requieren una costosa infraestructura de TI.

Compare siempre las proyecciones pro forma de los vendedores o patrocinadores con sus propias hipótesis conservadoras. Los vendedores, naturalmente, presentan escenarios optimistas.

Los hoteles boutique y los establecimientos de estilo de vida como nicho de inversión

Las grandes cadenas hoteleras constituyen la mayor parte del mercado, pero los hoteles boutique han encontrado una oportunidad financiera única. Estos hoteles, que suelen tener entre 10 y 100 habitaciones y se centran en el diseño, la cultura local y el servicio personalizado, atraen a huéspedes dispuestos a pagar precios elevados por experiencias únicas.

Los proyectos boutique en lugares donde la autenticidad y el ambiente son importantes, como Tulum, Oaxaca, la costa española, la región portuguesa del Alentejo y nuevos destinos del sudeste asiático, son muy populares entre los inversores. Los hoteles de estas zonas pueden cobrar entre un 30 % y un 50 % más que hoteles de cadenas similares, al tiempo que crean una base fiel de huéspedes habituales.

El aspecto financiero es diferente al de los hoteles convencionales. Los mayores costes de diseño y acondicionamiento elevan los presupuestos de desarrollo. La presencia en redes sociales y los medios ganados son más importantes para el marketing que los métodos de distribución a nivel mundial. Las operaciones necesitan personal de hostelería que sepa cómo crear experiencias, no solo cómo gestionar rápidamente las habitaciones.

Los riesgos específicos de las inversiones en hoteles boutique incluyen:

• Dependencia de nichos de mercado y tendencias de los viajeros
• Costes de construcción y renovación por habitación más elevados
• Vulnerabilidad a los cambios de moda y a la opinión en las redes sociales
• Mayor complejidad operativa a menor escala

Para que las inversiones en hoteles boutique funcionen, suele ser necesario contar con socios locales sólidos que conozcan la cultura, las preferencias de diseño y las normas. Cuando un inversor externo financia la visión de un operador local, suele dar mejores resultados que cuando alguien es propietario de un establecimiento independiente desde lejos.

Fíjese en ideas exitosas como los establecimientos de diseño vanguardista en Oaxaca que exhiben el trabajo de artesanos locales y cobran 300 dólares o más por noche, o las antiguas estructuras que se han convertido en hoteles en Lisboa, donde la arquitectura y la autenticidad del barrio justifican los altos precios.

¿Qué hace que un hotel boutique sea especial para los huéspedes y los inversores?

Cuatro pilares definen a los hoteles boutique de éxito:

Cultura local auténtica: Los mejores hoteles boutique se integran en su entorno. En Oaxaca, esto implica probar mezcal y asistir a talleres de textiles locales. Excursiones a cenotes y talleres de cocina maya en Yucatán. Los huéspedes pagan por experiencias que no se ofrecen en las cadenas hoteleras típicas, y eso proporciona a los inversores un retorno de su inversión.

Diseño único: Trabajar con artistas y arquitectos locales da lugar a interiores que destacan y permiten aplicar tarifas de habitación más altas. Estas residencias destacan porque cuentan con mobiliario artesanal, materiales adquiridos localmente y diseños de construcción que tienen en cuenta el clima y la cultura. El dinero invertido en diseño se amortiza en forma de primas en el precio medio diario (ADR) y cobertura mediática ganada.

Servicio personalizado: Los equipos más reducidos permiten mantener conversaciones auténticas. Los miembros del personal recuerdan a los huéspedes que vuelven, personalizan sus experiencias y crean el tipo de recuerdos que obtienen valoraciones de cinco estrellas. Esas reseñas generan reservas directas, lo que reduce el coste de las comisiones de las OTA y aumenta el valor de la marca.

Memorabilidad: Las publicaciones de los huéspedes son una forma estupenda de conseguir publicidad gratuita para tu negocio si cuentas con entornos dignos de Instagram y una marca basada en historias. Una piscina única, un edificio impresionante o un restaurante conocido en la zona pueden convertirse en material que se puede compartir con miles de huéspedes potenciales de forma gratuita. Esta visibilidad orgánica aumenta el retorno de la inversión (ROI) y las tasas de ocupación para el marketing.

Cuando se hace correctamente, estos elementos pueden crear activos que pueden aumentar mucho su valor, proporcionándole tanto revalorización del capital como ingresos operativos.

Socios clave: prestamistas, operadores y empresas de gestión

Las decisiones críticas sobre las asociaciones determinan el éxito de los hoteles boutique e independientes:

Entidades crediticias con experiencia en el sector hotelero: los bancos y las entidades crediticias privadas que entienden el sector hotelero elaboran proyecciones más realistas y ofrecen flexibilidad durante los periodos difíciles. Han visto ciclos anteriores y estructuran los préstamos en consecuencia. Los bancos regionales con carteras hoteleras locales suelen ofrecer mejores condiciones y relaciones que las instituciones nacionales que no están familiarizadas con el sector hotelero.

La selección del operador implica decisiones estratégicas fundamentales:

• Gestión de marcas globales: proporciona sistemas y distribución, pero puede imponer estándares incompatibles con el posicionamiento boutique
• Operadores regionales: ofrecen experiencia relevante con mayor flexibilidad en cuanto al diseño y la experiencia del huésped
• Autogestión: máximo control, pero requiere crear o contratar un equipo con experiencia en operaciones hoteleras

Los gestores de activos representan los intereses de los propietarios cuando operadores externos gestionan las propiedades. Presionan a los operadores para que alcancen los objetivos de rendimiento, revisan los presupuestos y las previsiones, y se aseguran de que se preste atención a las prioridades de los propietarios. Para los inversores que no quieren involucrarse, un buen gestor de activos es esencial.

La alineación de los incentivos es de vital importancia. Las estructuras de comisiones vinculadas en parte al rendimiento del GOP o del NOI, y no solo a comisiones básicas calculadas sobre los ingresos, motivan a los operadores a controlar los costes y maximizar la rentabilidad para el propietario.

Preguntas que hay que hacer a los socios potenciales:

• ¿Qué propiedades comparables gestionan o financian actualmente?
• ¿Cómo fue el rendimiento de sus hoteles durante el periodo 2020-2021?
• ¿Qué ocurre si no alcanzamos los objetivos de rendimiento?
• ¿Cómo se toman las decisiones sobre gastos de capital y renovaciones?
• ¿Cuál es su frecuencia habitual de comunicación y presentación de informes a los propietarios?

Riesgos, dificultades y cómo proteger su capital

La inversión hotelera conlleva riesgos reales que exigen una evaluación honesta y estrategias proactivas de mitigación de riesgos.

Riesgos de mercado y macroeconómicos: las recesiones, las restricciones de viaje, las pandemias y los cambios en la capacidad de las aerolíneas pueden reducir rápidamente la ocupación. Ni siquiera los mejores hoteles están a salvo de lo que ocurrió en 2020. Al diversificarse en varios mercados y segmentos, se reduce el riesgo de concentración. Contar con propiedades tanto en zonas de negocios como de vacaciones ofrece una protección natural.

Riesgo operativo: una mala gestión, la falta de personal o las críticas negativas en Internet pueden afectar rápidamente al flujo de caja. Una sola queja que se haga viral puede dañar la reputación de una propiedad durante mucho tiempo. Reduzca el riesgo contratando directores generales con experiencia, estableciendo sistemas sólidos y vigilando el rendimiento. Contar con el operador adecuado es más importante que prácticamente cualquier otra cosa.

Riesgo financiero: Durante las subidas de tipos de 2022-2023, resultaba arriesgado endeudarse en exceso a tipos variables. Las propiedades con una relación préstamo-valor del 80 % o más y tipos variables vieron cómo el pago de la deuda se comía su flujo de caja. Adopte un enfoque conservador, con una relación préstamo-valor máxima del 65 % al 70 %, y realice pruebas de estrés con tipos entre 200 y 300 puntos básicos más altos que los actuales.

Riesgo normativo y legal: Los distintos países y ciudades tienen restricciones muy diferentes en materia de zonificación, legislación laboral, licencias e impuestos. Una propiedad que sea legal en una zona puede no serlo en otra. Para las inversiones directas, es imprescindible contar con un abogado local que conozca el sector hotelero.

Iliquidez: Es bastante difícil vender rápidamente activos hoteleros directos e inversiones en habitaciones fraccionadas, especialmente si se encuentran en mercados secundarios o tienen problemas operativos. Asegúrate de que tu horizonte de inversión se ajuste a tus necesidades de liquidez. Si es posible que necesites dinero en los próximos tres a cinco años, los REIT o las acciones cotizadas podrían ser mejores opciones que poseer una propiedad directamente.

Riesgo de contraparte: en las franquicias, el crowdfunding o los programas de propiedad de habitaciones, lo que ganes dependerá de lo bien que el patrocinador y el operador hagan su trabajo. Investiga a fondo los historiales, la estabilidad financiera y la coherencia de los incentivos. Pide referencias a los inversores actuales y comprueba por ti mismo sus afirmaciones.

Obtener información es el primer paso en la gestión de riesgos. Compra a precios justos y ten en cuenta la posibilidad de decepciones. Reserva dinero extra para necesidades de capital imprevistas. Planifica tu salida antes de invertir. Saber cómo vas a ganar dinero al final facilita la toma de decisiones con antelación.

Cómo iniciar tu primera inversión hotelera

Aquí tienes una hoja de ruta práctica para principiantes que se inician en la inversión hotelera:

Paso 1: Decida cuál será su papel. ¿Será un proveedor de capital pasivo (REIT, crowdfunding), un propietario-operador activo que se encarga de las operaciones diarias, o un socio comanditario en una operación privada en la que los profesionales se encargan de la ejecución? Cada camino exige un tiempo, unos conocimientos y un capital diferentes.

Paso 2: fórmate durante 3-6 meses. Lee publicaciones del sector. Realiza cursos online sobre finanzas y operaciones hoteleras. Asiste a eventos del sector, como conferencias locales sobre inversión hotelera o reuniones regionales de la AHLA. Comprender el negocio hotelero antes de comprometer tu dinero evita errores costosos.

Paso 3: Crea una red de contactos. Ponte en contacto con agentes inmobiliarios especializados en hostelería (CBRE Hotels, HVS Brokerage, especialistas regionales) para conocer el flujo actual de operaciones. Únete a asociaciones hoteleras locales. Busca posibles mentores que ya posean hoteles y estén dispuestos a compartir sus experiencias. El sector hotelero valora las relaciones.

Paso 4: Empiece poco a poco. Comience con instrumentos líquidos y cotizados, REIT o acciones hoteleras, o con una modesta inversión en crowdfunding. Experimentar los ciclos del mercado con pequeñas cantidades le enseñará lecciones que protegerán sus inversiones más grandes en el futuro. No compre una propiedad física hasta que haya observado el sector durante al menos una recesión.

Paso 5 – Para quienes aspiran a la propiedad directa. Constituya una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para mantener el activo. Prepare un plan de negocio hotelero que muestre el coste de adquisición, el presupuesto de renovación, las previsiones operativas y la estructura de financiación. Acérquese a los prestamistas con un proyecto claramente definido y pruebas de las capacidades de su equipo.

Paso 6: Reúne a tu equipo con antelación. Antes de cerrar cualquier acuerdo, necesitas:

• Un consultor hotelero para evaluar las propiedades y las previsiones
• Un abogado especializado en derecho inmobiliario con experiencia en transacciones del sector hotelero
• Un asesor fiscal familiarizado con la amortización y las estructuras hoteleras
• Un prestamista con cartera y interés en el sector hotelero
• Posibles socios operativos o una empresa de gestión

Expectativas realistas en cuanto a plazos: desde la primera investigación hasta la adquisición de un hotel suelen pasar entre 12 y 24 meses. No se precipite. Revise el rendimiento trimestralmente una vez realizada la inversión, comparando los resultados reales con las previsiones y ajustando la estrategia según sea necesario.

Conclusiones clave

• La inversión hotelera en 2026 ofrece oportunidades atractivas a medida que el mundo se recupera y los patrones de viaje se estabilizan, pero la rentabilidad varía considerablemente según el tipo de propiedad, la ubicación y la calidad de la gestión
• Existen múltiples puntos de entrada: REIT y acciones para inversores pasivos, financiación colectiva para capital modesto, franquicias y propiedad directa para quienes cuentan con más recursos y experiencia
• Las métricas esenciales, RevPAR, ADR, ocupación y GOP, determinan las valoraciones y deben guiar todas las decisiones de inversión
• Los establecimientos boutique y de estilo de vida ofrecen un potencial de ADR superior, pero requieren socios locales sólidos y experiencia en diseño
• La mitigación del riesgo comienza con un uso conservador, operadores con experiencia y proyecciones realistas que tengan en cuenta los escenarios adversos
• Es esencial formar un equipo cualificado de profesionales especializados en hostelería antes de comprometer un capital significativo

Quienes planifiquen bien sus inversiones hoteleras obtendrán su recompensa. Conozca los ciclos. Elija a sus socios con cuidado. Opte por vehículos de inversión adecuados a su nivel de experiencia. Y compre siempre con suficiente dinero extra para hacer frente a las sorpresas que conlleva el sector hotelero.

La gente seguirá viajando por todo el planeta. Los hoteles seguirán acogiendo a esos viajeros. Si se posiciona correctamente, el sector hotelero puede ser una parte rentable de un negocio diversificado.