Wie man in Hotels investiert: Schritte zum Einstieg in den Gastgewerbemarkt

Hotelinvestoren richten ihr Augenmerk auf die Hotellerie, die seit den Jahren der Pandemie ein enormes Comeback erlebt hat. Die Branche hat bewiesen, dass sie widerstandsfähig ist und Gewinne erzielen kann: Die weltweite Nachfrage nach Hotelzimmern wird 2025 voraussichtlich 4,8 Milliarden Übernachtungen erreichen, und der RevPAR wird weltweit um 4 % steigen.

Aber hier ist die Sache: Nicht alle Investitionen in Hotels sind gleich. Wenn Sie sich für eine Beteiligung von 5.000 Dollar an einem Hotel-REIT oder für die Entwicklung eines 10-Millionen-Dollar-Boutique-Resorts interessieren, sind die Chancen und Risiken sehr unterschiedlich.

In diesem Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie über Investitionen in Hotels im Jahr 2026 und darüber hinaus wissen müssen. Er zeigt Ihnen, wie Sie Chancen erkennen, wichtige Indikatoren verstehen und zwischen direktem Eigentum, Franchising und passiven Anlageinstrumenten wählen können. Wir sprechen über echte Zahlen, nützliche Schritte und die Fehler, die neue Investoren häufig machen.

Kurze Antwort: Ist es klug, 2026 in Hotels zu investieren?

Ja, Hotels können 2026 eine gute Investition sein, aber es gibt einige wichtige Dinge zu beachten. Der Hotelsektor hat sich weitgehend von seinem Einbruch im Jahr 2020 erholt, und bis Ende 2024 lagen die Auslastungsraten in den meisten wichtigen Märkten wieder über 65 %. Allein in Deutschland belief sich das Transaktionsvolumen im Hotelbereich in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 auf 1,3 Milliarden Euro. Dies ist der höchste Betrag seit Frühjahr 2022. Dies zeigt, dass sowohl institutionelle als auch private Investoren wieder Vertrauen fassen.

Für Investoren, die auf der Suche nach passivem Einkommen oder einer Möglichkeit zur Diversifizierung ihres Portfolios sind, können Hotels eine gute Investition sein. Die meisten gut geführten Immobilien streben jährliche Renditen von 6 % bis 12 % an, während Value-Add-Projekte oft IRRs im mittleren Zehnerbereich erzielen können. Das Risikoniveau ist jedoch für jede Art von Immobilie sehr unterschiedlich. Ein hochwertiges Stadthotel in London verhält sich ganz anders als ein billiges Motel am Straßenrand im ländlichen Texas. Seit der Epidemie haben sich die oberen und Luxuskategorien besser entwickelt als andere, da wohlhabende Gäste bereit sind, hohe Preise zu zahlen.

Für Einsteiger sind Hotel-REITs oder Aktien börsennotierter Hotelunternehmen der einfachste Weg, um in den Markt einzusteigen. Sie sind liquide, diversifiziert und werden professionell verwaltet. Erfahrene Immobilieninvestoren mit mehr Kapital möchten vielleicht direkt kaufen, eine Franchise eröffnen oder ein Boutique-Hotel betreiben, wo sie sich stärker einbringen und höhere Gewinne erzielen können. Hotels sind betrieblich aufwändiger als Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude, da sie rund um die Uhr geöffnet sind und von Tourismuszyklen, Geschäftsaktivitäten und Preisänderungen abhängig sind. Diese Komplexität eröffnet jedoch auch neue Möglichkeiten.

Die abschließende Botschaft lautet, dass Investitionen in Hotels von 2026 bis 2030 eine gute Idee sein könnten, wenn man weiß, wie man die Finanzierung organisiert, wie Konjunkturzyklen funktionieren und wie wichtig ein kompetentes Management ist. Wer zu erschwinglichen Preisen mit erfahrenen Partnern und geringer Verschuldung kauft, schafft sich die Voraussetzungen für langfristigen Erfolg.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wie man in Hotels investiert

Es gibt nicht nur einen Weg zum Hotelbesitz. Ihre Investitionsziele, Ihr Kapital und Ihre Risikobereitschaft bestimmen, welcher Weg sinnvoll ist. Hier sind die wichtigsten Optionen:

• Direkter Besitz: Kauf einer gesamten Hotelimmobilie, die Sie entweder selbst betreiben oder an eine Verwaltungsgesellschaft vermieten
• Franchise-Erwerb: Kauf oder Bau eines Hotels unter einer großen Marke (Hilton, Marriott, IHG) mit deren Systemen und Unterstützung
• Hotel-REITs: Kauf von Anteilen an börsennotierten Immobilieninvestmentgesellschaften, die Hotelportfolios besitzen
• Crowdfunding-Plattformen: Investieren Sie 5.000 bis 50.000 US-Dollar in bestimmte Hotelentwicklungen oder -renovierungen über Online-Plattformen.
• Aktien öffentlicher Hotelunternehmen: Kauf von Anteilen an Betreibern wie Marriott International oder Hyatt Hotels

Der Investitionsprozess folgt einer logischen Abfolge, unabhängig davon, für welches Instrument Sie sich entscheiden:

1. Definieren Sie Ihre Ziele und Ihre Rolle (passives Dividendeneinkommen vs. aktive Beteiligung)
2. Bestimmen Sie Ihre Kapitalspanne und passen Sie sie an geeignete Vehikel an
3. Lernen Sie wichtige Hotelkennzahlen kennen (RevPAR, ADR, Auslastung, GOP).
4. Recherchieren Sie Zielmärkte anhand von Branchendatenquellen
5. Prüfen und bewerten Sie konkrete Möglichkeiten
6. Modellieren Sie die prognostizierten Renditen unter verschiedenen Szenarien
7. Führen Sie eine Due Diligence durch und schließen Sie die Transaktion ab

Der Kauf eines Limited-Service-Hotels in Texas mit direkter Unterstützung durch die SBA kann beispielsweise 2 Millionen US-Dollar Eigenkapital kosten und 60 bis 120 Tage bis zum Abschluss dauern. Von der Grundsteinlegung bis zur Eröffnung eines neuen Hotels vergehen 24 bis 36 Monate. Gleichzeitig kann eine Investition in eine Crowdfunding-Plattform eine Mindestsumme von 5.000 US-Dollar und eine Haltedauer von 3 bis 5 Jahren haben.

Stellen Sie frühzeitig Ihr Team zusammen. Bevor Sie Kapital in ein bedeutendes Geschäft investieren, sollten Sie einen Hotelberater, einen mit dem Gastgewerbe vertrauten Kreditgeber, einen Anwalt für gewerbliches Immobilienrecht und einen Branchenmakler hinzuziehen.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

• Passiver Index-Investor: Hotel-REITs oder REIT-ETFs mit Hotelengagement (VNQ, IYR)
• Angehender Eigentümer-Betreiber: Franchise-Erwerb einer Select-Service-Immobilie mit 40–80 Zimmern
• Vermögender Anleger: Kommanditbeteiligung an einem Boutique-Hotelprojekt oder direkter Erwerb mit Fremdverwaltung

Wichtige Schritte für den Einstieg

Hier ist eine detaillierte Checkliste, die Sie bei Ihrer ersten Hotelinvestition unterstützt:

• Schritt 1 – Definieren Sie Ihre Ziele. Legen Sie fest, ob Sie passive Dividenden aus einem Hotel-REIT erzielen, eine 40-Zimmer-Unterkunft an einer Bundesstraße besitzen und betreiben oder als Kommanditist Miteigentümer eines Boutique-Resorts werden möchten. Ihre Ziele bestimmen jede weitere Entscheidung.
• Schritt 2 – Legen Sie einen realistischen Kapitalrahmen fest. Unter 10.000 US-Dollar kommen REITs oder Hotelaktien in Frage. 10.000 bis 250.000 US-Dollar eröffnen Crowdfunding- und Minderheitsbeteiligungsmöglichkeiten. Über 250.000 US-Dollar ermöglicht der direkte Kauf mit entsprechender Finanzierung.
• Schritt 3 – Lernen Sie wichtige Hotelkennzahlen kennen. ADR (Average Daily Rate) misst, was Gäste pro Zimmer bezahlen. RevPAR (Revenue Per Available Room) kombiniert Auslastung und Preis. GOP (Gross Operating Profit) zeigt die betriebliche Effizienz. Diese Kennzahlen beeinflussen die Bewertungen und helfen potenziellen Investoren, Möglichkeiten zu vergleichen.
• Schritt 4 – Erstellen Sie eine Auswahlliste der Zielmärkte. Nutzen Sie STR-Berichte, CBRE-Hotelprognosen und lokale Tourismusstatistiken für die Daten von 2022 bis 2025. Konzentrieren Sie sich auf Märkte mit starken Nachfragetreibern: Kongresszentren, Flughäfen, Universitäten oder Touristenattraktionen.
• Schritt 5 – Prüfen Sie die Möglichkeiten sorgfältig. Bewerten Sie ein bekanntes (Marken-)Hotel in einer zweitrangigen US-Stadt mit einer historischen Auslastung von 70 % im Vergleich zu einem unabhängigen Hotel ohne Markenbezug mit einer Auslastung von 55 %. Überlegen Sie, warum die Leistung unterschiedlich ist und welche Veränderungen möglich sein könnten.
• Schritt 6 – Modellieren Sie die Renditen realistisch. Vergleichen Sie eine Dividendenrendite von 7 % aus einem Hotel-REIT mit einer fremdfinanzierten IRR von 10 %–15 % aus einem direkten Franchise-Vertrag. Höhere prognostizierte Renditen sind in der Regel mit einem höheren Risiko und einer geringeren Liquidität verbunden.
• Schritt 7 – Planen Sie vor der Investition Ausstiegsszenarien. Erwägen Sie den Verkauf der Immobilie nach 7–10 Jahren, eine Refinanzierung nach Stabilisierung, um Eigenkapital zu gewinnen, oder einfach das Halten von REIT-Anteilen über mehrere Zyklen hinweg. Investieren Sie niemals, ohne zu wissen, wie Sie letztendlich Wert realisieren können.

Sind Hotels eine gute Investition?

Während Reise-Booms und Großveranstaltungen schneiden Hotels in der Regel besser ab. Städte, die die Olympischen Spiele, die Weltmeisterschaft oder große Kongresse ausrichten, verdienen viel mehr Geld. Die ADRs (Average Daily Rates) lagen an vielen Orten über dem Niveau von 2019, da Geschäftsreisen wieder zunahmen, der ausländische Tourismus wuchs und der Trend zum „Revenge Travel” (Rache-Reisen) von 2022 bis 2024 einsetzte. Zum zweiten Mal in Folge ist London der beste Ort in Europa, um in Hotels zu investieren. Mehr als 90 % der befragten Investoren wollen ihre Investitionen dort beibehalten oder erhöhen.

Wenn Hotels Probleme haben, dann sind es große Probleme. Die Große Rezession führte zu einem starken Rückgang der Auslastung und der Werte. Die Epidemie im Jahr 2020 war noch schlimmer. In mehreren Märkten sank die weltweite Auslastung unter 30 %, und der Anteil der Hotels am Volumen der Gewerbeimmobilien fiel auf unter 3 %. Aber Immobilien, die in gutem Zustand waren, erholten sich schnell. Bis 2023–2024 trieben ein ausgezeichnetes Management und ESG-Referenzen erneut die Preise für widerstandsfähige Vermögenswerte in die Höhe.

Einmal etabliert, erzielen gut geführte Hotelimmobilien in der Regel zwischen 6 % und 12 % pro Jahr. Wertsteigernde Initiativen, die sich auf Hotels konzentrieren, denen es nicht gut geht, können mehr Geld einbringen – IRRs im mittleren Zehnerbereich über 5–10 Jahre –, aber sie sind auch mit Risiken verbunden. Hotels haben zwar ein größeres Wachstumspotenzial als Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, erfordern aber auch ein aktiveres Management. Der

Unterschied liegt in der Intensität des Betriebs. Hotels sind rund um die Uhr geöffnet und benötigen Personal, Marketing, wechselnde Preise und ständige Aufmerksamkeit für das Gästeerlebnis. Die Einnahmen eines Hotels ändern sich täglich, abhängig davon, wie viele Zimmer belegt sind, wie hoch die Nachfrage in bestimmten Jahreszeiten ist und wie gut das Hotel im Vergleich zu seinen Mitbewerbern positioniert ist. Bei einem langfristig vermieteten Apartmentkomplex, bei dem die Einnahmen konstant sind, ist dies nicht der Fall. Dies ist sowohl ein Risiko als auch eine Chance. Erfahrene Betreiber können durch gutes Management ihrer Einnahmen viel Geld verdienen.

Anleger, die mit zyklischen Sektoren kein Problem haben, Zugang zu renommierten Betreibern haben oder über verschiedene Vehikel wie hotelorientierte REIT-ETFs einsteigen, sind gute Kandidaten für Hotels. Sie sind nicht die beste Wahl für Anleger, die ohne Aufwand und mit geringem Risiko Geld verdienen möchten.

Es gibt eine Reihe von steuerlichen Gründen, warum eine Investition in Hotels eine gute Idee ist. Aus steuerlichen Gründen verlieren Gebäude über einen Zeitraum von 39 Jahren an Wert. An einigen Orten können Verbesserungen auch für eine Sonderabschreibung in Frage kommen. REIT-Dividenden werden anders besteuert als direkte Immobilieneinkünfte. Sprechen Sie mit einem Steuerexperten über Ihre Situation.

Die allgemeine Meinung ist, dass Hotels großartige langfristige Investitionen sein können, wenn man sie zum richtigen Zeitpunkt im Zyklus kauft, mit einem kompetenten Management und geringer Verschuldung. Sie belohnen Investoren, die wissen, wie das Geschäft funktioniert, und ihre Partner sorgfältig auswählen.

Neue Hotelentwicklungsprojekte

Der Neubau von Hotels ist mit hohen Risiken, aber auch hohen Renditen verbunden. Er wird in der Regel für erfahrene Investoren mit tiefen Taschen und starken Beziehungen zu Betreibern empfohlen.

• Neubauten erfordern in der Regel hohe Eigenkapitalbeträge – 5 bis 15 Millionen Dollar oder mehr für ein Markenhotel mit 120 Zimmern und ausgewähltem Service in einem US-Ballungsraum.
• Baukredite decken 60 % bis 70 % der Projektkosten, den Rest stellt der Bauträger als Eigenkapital bereit.
• Die Fristen für die Genehmigung und Erteilung von Baugenehmigungen können sich um 12 bis 24 Monate verlängern, bevor mit dem Bau begonnen werden kann, einschließlich der Genehmigung von Bebauungsplänen, Umweltstudien und Markenanmeldeverfahren.
• Anerkannte Marken (Marriott, Hilton, IHG) sind oft unerlässlich, um günstige Finanzierungsoptionen zu sichern und die Auslastung nach der Eröffnung schnell zu steigern.
• Zu den wichtigsten Risikofaktoren zählen Baukostenüberschreitungen, steigende Zinssätze während der Bauphase, verzögerte Eröffnungen und eine langsamer als erwartete Stabilisierung der durchschnittlichen Tagesrate (ADR) und der Auslastung

Betrachten wir ein hypothetisches Projekt für den Zeitraum 2022–2025 in einer Stadt im Sunbelt: Das ursprüngliche Budget beträgt 18 Millionen US-Dollar, die tatsächlichen Kosten belaufen sich aufgrund von Problemen in der Lieferkette auf 21 Millionen US-Dollar, die Eröffnung verzögert sich um 6 Monate und der RevPAR liegt im ersten Jahr 15 % unter den Prognosen. Selbst wenn sich die Lage schließlich stabilisiert, können diese anfänglichen Rückschläge die Renditen für Investoren und den Zeitplan für die Kapitalwertsteigerung erheblich beeinträchtigen.

Renovierung und wertsteigernde Hotelinvestitionen

Die Neupositionierung älterer Hotels ist eine sicherere Option als der Neubau, bietet aber dennoch viel Wachstumspotenzial.

Investoren kaufen Gebäude, die nicht gut laufen oder veraltet sind, darunter Motels aus den 1980er Jahren, alternde Mittelklasse-Stadthotels oder unabhängige Hotels, die renovierungsbedürftig sind, und renovieren dann die Zimmer, Lobbys und die Technik. Diese wertsteigernde Technik verändert Vermögenswerte, für deren Modernisierung die derzeitigen Hotelbetreiber möglicherweise nicht über die finanziellen Mittel oder das nötige Wissen verfügen.

Einige gängige Finanzierungsmöglichkeiten für Renovierungsprojekte sind:

• Standard-Gewerbekredite für Immobilien, die bereits stabil sind und über Renovierungsbudgets verfügen

• Überbrückungskredite für Vermögenswerte, die sich im Umbruch befinden und umfangreiche Kapitalverbesserungen erfordern

• SBA 504- oder 7(a)-Darlehen in den USA für Projekte, die zwischen 1 und 5 Millionen US-Dollar kosten und vom Investor durchgeführt werden.

Wertsteigerungshebel bewirken mehr, als nur den Eindruck zu verbessern. Zu erfolgreichen Renovierungen können die Einrichtung von Gastronomiebetrieben oder Coworking Spaces, die Installation energieeffizienter HLK-Systeme, die Umstellung auf moderne Immobilienmanagement-Technologien oder die Umbenennung der Immobilie in eine stärkere Marke mit besserer Distribution gehören.

Eine gut geplante Umgestaltung kann die Wirtschaftlichkeit erheblich verändern. Denken Sie an eine Immobilie, die mit einer Auslastung von 55 % und einem durchschnittlichen Tagespreis von 80 Dollar gekauft wurde, was Ihnen eine Cash-on-Cash-Rendite von 4 % einbringen könnte. Die gleiche Immobilie könnte nach einer 2 Millionen Dollar teuren Renovierung und einer Markenaufwertung eine Auslastung von 72 % und einen durchschnittlichen Tagespreis von 120 Dollar erzielen. Dies würde eine Kapitalrendite von über 8 % und einen weitaus höheren Wiederverkaufswert nach 3 bis 7 Jahren bedeuten.

Kauf einer Hotel-Franchise

Franchise-Hotels sind der häufigste Einstiegspunkt für erstmalige Hotelbesitzer mit bedeutendem Kapital. Große Marken wie Hilton, Marriott, IHG, Hyatt, Choice und Wyndham bieten etablierte Systeme, globale Distribution und operative Unterstützung.

Anfängliche und laufende Kosten, die es zu beachten gilt:

• Franchise-Antragsgebühren (50.000 bis 100.000 US-Dollar oder mehr, je nach Markenklasse)
• PIP-Anforderungen (Property Improvement Plan), die Renovierungen der Zimmer, Lobby-Standards und Ausstattungsmerkmale festlegen
• Laufende Lizenzgebühren in Höhe von in der Regel 8 % bis 12 % der Zimmerumsätze, einschließlich Basis-Franchise-Gebühren, Marketingbeiträgen und Bewertungen des Treueprogramms

Vorteile, die Hotelinvestoren anziehen:

• Zugang zu globalen Vertriebssystemen und OTA-Beziehungen
• Treueprogramme (Hilton Honors, Marriott Bonvoy), die für Wiederholungsgeschäfte sorgen
• Standardisierte Betriebsabläufe und Schulungsprogramme
• Markenbekanntheit, die Marketingmaßnahmen unterstützt

Kreditgeber bevorzugen oft die Finanzierung von Markenhotels aufgrund historischer Leistungsdaten und einer besseren Sichtbarkeit der Nachfrage. Ein Holiday Inn Express mit 10 Jahren STR-Daten birgt weniger Risiken als ein unabhängiges Hotel mit begrenzter Erfolgsbilanz.

Wichtige Hinweise:

• Franchiseverträge haben eine Laufzeit von 10 bis 20 Jahren und sehen erhebliche Vertragsstrafen bei Kündigung vor
• Markenstandards schränken die Auswahlmöglichkeiten in Bezug auf Design, Servicelevel und Technologieanbieter ein
• PIPs bei Vertragsverlängerung können erhebliche Investitionen erfordern

Betrachten Sie folgendes Szenario: Die Umwandlung eines unabhängigen Hotels mit 80 Zimmern im Jahr 2026 in ein Holiday Inn Express könnte 4 Millionen US-Dollar an Renovierungskosten zuzüglich Franchise-Gebühren kosten, aber den RevPAR um 25 % steigern und die Finanzierungsbedingungen von 65 % auf 75 % Beleihungswert verbessern.

Refinanzierung und Rekapitalisierung von Hotels

Für bestehende Hotelbesitzer ist die Refinanzierung ein wirkungsvolles Instrument, um Zinssätze zu senken, angesammeltes Eigenkapital zu nutzen oder Eigentumsverhältnisse neu zu strukturieren.

Häufige Auslöser für eine Refinanzierung:

• Zinssätze fallen unter den aktuellen Darlehenszinssatz
• Steigende Immobilienwerte nach Stabilisierung oder Renovierung
• Bevorstehende Kreditfälligkeit, die eine Ersatzfinanzierung erforderlich macht
• Wunsch, bestehende Partner auszuzahlen oder neues Kapital einzubringen

Zu den verfügbaren Optionen gehören:

• Herkömmliche Bankrefinanzierung mit wettbewerbsfähigen Zinssätzen für stabilisierte Vermögenswerte
• CMBS-Kredite für größere Immobilien, die eine Finanzierung ohne Rückgriffsmöglichkeit suchen
• SBA 504/7(a)-Refinanzierung in den USA für inhabergeführte Hotels unter 5 Millionen US-Dollar
• Private Kreditfonds für Fälle, in denen traditionelle Banken ablehnen

Eine erfolgreiche Refinanzierung kann Mittel für weitere Renovierungen freisetzen, den Erwerb zusätzlicher Hotelimmobilien finanzieren oder teure Mezzanine-Schulden tilgen. Ein Eigentümer, der beispielsweise ein Hotel mit einem LTV von 65 % gekauft, den Betrieb verbessert und einen Wertanstieg erzielt hat, könnte eine Refinanzierung mit einem LTV von 70 % auf den neuen Wert vornehmen und so erhebliches Eigenkapital gewinnen, während er gleichzeitig eine konservative Verschuldung beibehält.

Kreditgeber prüfen die jüngste Performance sorgfältig. Der RevPAR der letzten 12 Monate, die Schuldendienstquote (in der Regel mindestens 1,25x–1,40x) und die Markenstärke beeinflussen die verfügbaren Konditionen.

Hotel-REITs und börsennotierte Hotelunternehmen

Hotel-REITs bieten Privatanlegern eine der einfachsten Möglichkeiten, sich im Hotelbereich zu engagieren, ohne selbst eine Immobilie zu besitzen.

Diese Immobilieninvestmentgesellschaften besitzen Portfolios mit Hotelimmobilien in verschiedenen Segmenten – Economy, Midscale, Upscale und Luxury – und schütten den Großteil der Betriebserträge als Dividenden aus. Laut Gesetz müssen REITs mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens ausschütten, was für Anleger, die passives Einkommen anstreben, attraktive Renditen bedeutet.

Relevante Beispiele für 2026 sind:

• Apple Hospitality REIT: Konzentriert sich auf ausgewählte Servicemarken wie Hilton Garden Inn und Marriott Courtyard, vor allem in Vororten und Sekundärmärkten
• Summit Hotel Properties: Portfolio mit Schwerpunkt auf der Sunbelt und Engagement in Wachstumsmärkten
• Park Hotels & Resorts: Große Markenobjekte in wichtigen Gateway-Städten

Anleger können REIT-Aktien über Standardbroker (Schwab, Fidelity, Interactive Brokers) erwerben oder sich über breit angelegte REIT-ETFs wie VNQ und IYR, die neben anderen Immobilienarten auch Hotelbeteiligungen umfassen, diversifiziert engagieren.

Vorteile von Hotel-REITs:

• Tägliche Liquidität – Kauf oder Verkauf von Anteilen jederzeit während der Börsenöffnungszeiten
• Diversifizierung über Dutzende von Immobilien und Märkten hinweg
• Professionelles Management mit Fachwissen im Gastgewerbe
• Geringere Einstiegshürden – Investieren Sie schon mit einer einzigen Aktie

Zu berücksichtigende Nachteile:

• Volatilität der Aktienkurse bei Marktabschwüngen
• Zinssensitivität (REIT-Preise fallen oft, wenn die Zinsen steigen)
• Keine Kontrolle über die Auswahl der Immobilien oder operative Entscheidungen
• Andere steuerliche Behandlung als bei direkten Immobilieninvestitionen

Die historischen Dividendenrenditen für Hotel-REITs lagen zwischen 4 % und 8 %, wobei die Gesamtrenditen (einschließlich Wertsteigerungen) je nach Marktlage erheblich variierten. Im Vergleich dazu sind mit direkten Immobilieninvestitionen Renditen von 10 % bis 15 %+ möglich – allerdings mit deutlich unterschiedlichen Risiko- und Liquiditätsprofilen.

Andere Wege zur Hotelinvestition (Aktien, Crowdfunding, Zimmerbesitz)

Neben REITs und direktem Eigentum gibt es für verschiedene Arten von Anlegern noch andere Möglichkeiten, sich in Hotels zu engagieren.

Wenn Sie Aktien globaler Hotelketten wie Marriott International, Hilton Worldwide oder Hyatt kaufen, setzen Sie auf die Fähigkeiten des Managements und die Stärke der Marke, nicht auf bestimmte Gebäude. Diese Unternehmen verdienen ihr Geld mit der Verwaltung und dem Franchising von Immobilien auf der ganzen Welt. Ihre Aktienperformance zeigt sowohl, wie gut ihr Geschäft geführt wird, als auch, wie der Markt insgesamt gestimmt ist.

Immobilien-Crowdfunding: Investoren können über Online-Portale zwischen 5.000 und 50.000 US-Dollar in bestimmte Hotelrenovierungen oder -entwicklungen investieren. Diese Investitionen bieten in der Regel IRRs zwischen 12 % und 18 % bei einer Haltedauer von 3 bis 7 Jahren. Ein Beispiel sind Plattformen, die sich auf Hotelentwicklungsprojekte konzentrieren und verschiedenen Investoren ermöglichen, ihr Geld mit einem Hauptsponsor zu bündeln.

Teil- oder Einzelzimmerinvestitionen in Hotels: Einige Bauträger ermöglichen es Interessenten, einzelne Zimmer in bereits bestehenden Hotels zu kaufen. Investoren erwerben ein oder mehrere Zimmer und erhalten einen Teil der Einnahmen, die das Hotel durch deren Vermietung erzielt. Dieses Modell ist in Resorts auf der ganzen Welt zu finden.

Die wichtigsten Risiken bei Zimmerinvestitionen erfordern besondere Aufmerksamkeit:

• Begrenzte Kontrolle über Preisgestaltung, Marketing oder operative Entscheidungen
• Undurchsichtige Gebührenstrukturen, die erhebliche Einnahmen verschlingen können
• Schwierigkeiten beim Wiederverkauf von Einheiten, insbesondere bei „Condotel”-Projekten in Übersee
• Mögliche Diskrepanz zwischen den Interessen des Bauträgers und denen des Investors

Lassen Sie sich von einem unabhängigen Rechts- und Steuerberater beraten, bevor Sie sich auf komplexe syndizierte oder internationale Hotelinvestitionsstrukturen einlassen. Was in Marketingmaterialien attraktiv erscheint, kann in den Kleingedruckten versteckte Risiken bergen.

Trends und ROI-Treiber bei Hotelinvestitionen (2026–2030)

Seit 2020 hat sich das Hotelgeschäft stark verändert. Es gab Veränderungen in den Reisegewohnheiten, eine schnellere Akzeptanz neuer Technologien und realistischere Erwartungen seitens der Investoren. Wer eine Hotelimmobilie kaufen möchte, muss diese Veränderungen kennen.

Die Erholung hält dank der Normalisierung des Reiseverkehrs nach COVID weiterhin an, aber die Zusammensetzung hat sich verändert. Zunächst gab es einen starken Anstieg bei Urlaubsreisen, dann kehrten langsam auch Geschäftsreisen zurück. Remote-Arbeit hat die Art und Weise verändert, wie Menschen reisen. Beispielsweise verlängern „Bleisure”-Reisende ihre Geschäftsreisen, digitale Nomaden arrangieren längere Aufenthalte und Familien nutzen die Möglichkeit, von überall aus arbeiten zu können. Der internationale Reiseverkehr, insbesondere aus China und anderen asiatischen Ländern, liegt immer noch unter dem Niveau von 2019, wird aber bis 2030 voraussichtlich schnell zunehmen.

Ein ausgeklügeltes Revenue Management ist ein wichtiger Faktor für die Rendite moderner Hotelinvestitionen. Immobilien, die dynamische Preisgestaltungssoftware, Channel-Manager und CRM-Lösungen einsetzen, schneiden immer besser ab als solche, die statische Preisstrategien verfolgen. Das Besuchererlebnis ist wichtiger denn je, da Online-Bewertungen sowohl die Buchungen als auch die Preisgestaltungsmacht beeinflussen.

Die Kreditbedingungen wirken sich auf die Renditen aus, die mit Hilfe von Hebeleffekten erzielt werden können. Von 2022 bis 2024 stiegen die Zinssätze stark an, was Neukäufe weniger rentabel machte. Die Banken wurden vorsichtiger, was Raum für private Kreditfonds und andere Kreditgeber schuf. JLL prognostiziert, dass das Transaktionsvolumen im Jahr 2025 um 15 % bis 25 % steigen wird, wenn sich die Zinsen normalisieren. Nachhaltiges Design

beeinflusst zunehmend die Art und Weise, wie Menschen investieren. Energieeffiziente Modernisierungen senken die Betriebskosten und ziehen Gäste an, denen die Umwelt am Herzen liegt, sowie bestimmte Finanzierungsquellen. Im Jahr 2025 erzielten ESG-konforme Kernanlagen in Deutschland Bruttorenditen von etwa 4,70 %, was zeigt, dass Nachhaltigkeitsmerkmale zu höheren Preisen beitragen.

Aktuelle Trends bei Hotelinvestitionen

Trend 1 – Wachstum von Boutique- und Lifestyle-Hotels: Die Nachfrage nach einzigartigen, lokal inspirierten Immobilien steigt in Reisezielen wie Mexiko-Stadt, Lissabon und Tulum weiter an. Diese Hotels bieten ein höheres ADR-Potenzial und ziehen Reisende an, die authentische Erlebnisse statt standardisierter Unterkünfte suchen.

Trend 2 – Zunahme von Bleisure-Reisen: Immer mehr Gäste verlängern ihre Geschäftsreisen um einen Urlaub, was die Nachfrage nach Hotels mit Coworking-Spaces, starkem WLAN und Annehmlichkeiten, die sowohl Produktivität als auch Entspannung fördern, ankurbelt.

Trend 3 – Technologieintegration: Selbstbedienungs-Check-in-Kioske, mobile Schlüssel, cloudbasierte PMS-Systeme und KI-gestützte Chatbots senken die Arbeitskosten und verbessern gleichzeitig die Zufriedenheit der Gäste. Immobilien, die nur langsam auf neue Technologien umsteigen, geraten im Wettbewerb ins Hintertreffen.

Trend 4 – Investitionen in Nachhaltigkeit: Solaranlagen, intelligente HLK-Systeme und wassersparende Armaturen senken die Nebenkosten und helfen Unterkünften, Umweltzertifizierungen zu erhalten, die sowohl für Geschäftsreisemanager als auch für einzelne Gäste wichtig sind.

Trend 5 – Wachstum alternativer Finanzierungsformen: Private Kreditfonds, Crowdfunding-Plattformen und Joint-Venture-Strukturen haben sich ausgeweitet, da traditionelle Banken nach den Zinserhöhungen von 2022–2023 ihre Kreditvergabestandards für Hotels verschärft haben.

Trend 6 – Gemischt genutzte Hotelentwicklungen: Neue Projekte kombinieren zunehmend Hotels mit Markenwohnungen, Einzelhandelsflächen und Co-Living-Räumen. Diese Diversifizierung reduziert das Risiko und schafft mehrere Einnahmequellen innerhalb einzelner Entwicklungen.

Was ist eine gute Hotel-Kapitalrendite und wie bewertet man Geschäfte?

Bevor man Kapital in eine Hotelinvestition steckt, ist es wichtig, die Renditekennzahlen zu verstehen.

Wichtige Begriffe, die Sie kennen sollten:

• ROI (Return on Investment): Gesamtgewinn oder -verlust im Verhältnis zur Anfangsinvestition
• Cash-on-Cash-Rendite: Jährlicher Cashflow geteilt durch das investierte Eigenkapital – misst die laufenden Erträge
• IRR (Internal Rate of Return): Annualisierte Rendite unter Berücksichtigung des Zeitpunkts der Cashflows während der Haltedauer
• Eigenkapitalmultiplikator: Gesamt-Cash-Return geteilt durch das investierte Eigenkapital (z. B. bedeutet 2,0x, dass Sie Ihr Geld verdoppelt haben)

Verschiedene Anlegertypen legen Wert auf unterschiedliche Kennzahlen. Einkommensorientierte Anleger achten auf die Cash-on-Cash-Rendite. Wachstumsorientierte Anleger legen Wert auf den IRR und das Eigenkapitalmultiplikator. Erfahrene Anleger modellieren mehrere Szenarien, um die Bandbreite möglicher Ergebnisse zu verstehen.

Realistische Benchmarks für 2026:

• Stabilisierte Kernanlagen: 6 %–8 % jährliche Cash-Renditen
• Wertsteigerungsprojekte: 10 %–15 %+ IRR über eine Haltedauer von 5–10 Jahren
• Entwicklungsprojekte: 15 %–20 %+ Ziel-IRR zur Kompensation des Baurisikos

Was eine gute Investition ausmacht, variiert je nach Markt. Die Spitzenrenditen in London liegen bei etwa 4,5 %–5,0 % – angesichts der Stabilität und Liquidität akzeptabel. Sekundäre US-Märkte benötigen möglicherweise Kapitalisierungsraten von über 8 %, um Kapital anzuziehen. Aufstrebende Destinationen wie Vietnam bieten höhere Renditen, jedoch mit Währungs- und Regulierungsrisiken.

Ein konstant positiver Cashflow und Widerstandsfähigkeit gegenüber Abschwüngen sind oft wichtiger als die prognostizierten IRRs. Eine Immobilie, die während einer Rezession jährlich 7 % Rendite erzielt, schneidet besser ab als ein Projekt, das 15 % Rendite verspricht, aber beim nächsten Abschwung scheitert.

Erstellung eines Underwriting-Modells:

• Prognostizieren Sie die Hotelauslastung monatlich für die Jahre 1–3 und danach jährlich.
• Prognostizieren Sie das ADR-Wachstum auf der Grundlage von Markttrends und geplanten Verbesserungen.
• Schätzen Sie die Abteilungsausgaben (Zimmer, F&B, Verwaltung) als Prozentsatz der Einnahmen
• Berücksichtigen Sie Verwaltungsgebühren, Franchisekosten, Grundsteuern und Versicherungen
• Berechnung des Schuldendienstes auf der Grundlage der vorgeschlagenen Finanzierung
• 4 %–5 % der Einnahmen für Investitionen reservieren

Ein Beispiel: Bewertung eines Limited-Service-Hotels mit 70 Zimmern zu einem Kaufpreis von 7 Millionen Dollar mit 2 Millionen Dollar Eigenkapital und 5 Millionen Dollar Darlehen. Im Jahr 2 wird ein NOI von 500.000 Dollar und ein Schuldendienst von 350.000 Dollar prognostiziert, was einen Cashflow von 150.000 Dollar ergibt – eine Cash-on-Cash-Rendite von 7,5 %. Fügen Sie die Tilgung des Kapitals und die prognostizierte Wertsteigerung für die Gesamtrenditeanalyse hinzu.

Führen Sie immer eine Sensitivitätsanalyse durch. Was passiert, wenn die Auslastung um 10 % sinkt? Was passiert, wenn die Zinssätze bei der Refinanzierung um 100 Basispunkte steigen? Konservative Investoren testen vor einer Entscheidung immer auch Negativszenarien.

Wichtige Kennzahlen und Tools zur Analyse von Hotelinvestitionen

Dieses Kennzahlen-Toolkit hilft bei der Bewertung jeder Hotelinvestitionsmöglichkeit:

Die Break-even-Auslastung verdient besondere Aufmerksamkeit. Dies ist die Auslastungsrate, bei der die Einnahmen genau die Betriebskosten und den Schuldendienst decken. Ein Hotel mit einer Break-even-Auslastung von 45 % kann Konjunkturabschwünge überstehen, während ein Hotel mit einer Break-even-Auslastung von 65 % in schwachen Zeiten mit Liquiditätsengpässen zu kämpfen hat.

Benchmarking-Quellen für die Due Diligence:

• STR-Berichte liefern Leistungsdaten auf Marktniveau
• Lokale Tourismusverbände veröffentlichen Statistiken und Trends zu Hotelgästen
• Kommerzielle Maklerberichte von CBRE, JLL und HVS bieten Marktanalysen
• Smith Travel Research verfolgt die Leistung der Wettbewerber

Moderne Hotelmanagement-Software bietet Echtzeit-Dashboards, die die täglichen Einnahmen, das Tempo im Vergleich zum Budget und die Kanalleistung verfolgen. Kleinere Eigentümer-Betreiber profitieren von cloudbasierten Systemen, die keine teure IT-Infrastruktur erfordern.

Vergleichen Sie die Pro-forma-Prognosen von Verkäufern oder Sponsoren immer mit Ihren eigenen konservativen Annahmen. Verkäufer präsentieren natürlich optimistische Szenarien.

Boutique-Hotels und Lifestyle-Immobilien als Investitionsnische

Große Hotelketten machen den größten Teil des Marktes aus, aber Boutique-Hotels haben eine einzigartige finanzielle Chance entdeckt. Diese Hotels, die in der Regel über 10 bis 100 Zimmer verfügen und sich auf Design, lokale Kultur und persönlichen Service konzentrieren, ziehen Gäste an, die bereit sind, hohe Preise für einzigartige Erlebnisse zu zahlen.

Boutique-Projekte an Orten, an denen Authentizität und Atmosphäre wichtig sind, darunter Tulum, Oaxaca, die spanische Küste, die portugiesische Region Alentejo und neue Orte in Südostasien, sind bei Investoren beliebt. Hotels in diesen Gebieten können 30 % bis 50 % mehr verlangen als ähnliche Kettenhotels und gleichzeitig einen treuen Stamm an Stammgästen aufbauen.

Die finanzielle Seite der Dinge unterscheidet sich von der bei normalen Hotels. Höhere Kosten für Design und Ausstattung erhöhen die Entwicklungsbudgets. Social-Media-Präsenz und Earned Media sind für das Marketing wichtiger als weltweite Vertriebsmethoden. Der Betrieb benötigt Mitarbeiter im Gastgewerbe, die wissen, wie man Erlebnisse kuratiert, und nicht nur, wie man Zimmer schnell umsetzt.

Zu den spezifischen Risiken von Boutique-Investitionen gehören:

• Abhängigkeit von Nischenmärkten und Reisetrends
• Höhere Bau- und Renovierungskosten pro Zimmer
• Anfälligkeit für Modetrends und die Stimmung in den sozialen Medien
• Größere operative Komplexität bei kleinerem Umfang

Damit Boutique-Investitionen funktionieren, sind in der Regel starke lokale Partner erforderlich, die die Kultur, die Designvorlieben und die Regeln kennen. Wenn ein externer Investor Geld in die Vision eines lokalen Betreibers investiert, führt dies in der Regel zu besseren Ergebnissen, als wenn jemand aus der Ferne eine unabhängige Immobilie besitzt.

Betrachten Sie erfolgreiche Ideen wie designorientierte Einrichtungen in Oaxaca, die die Arbeit lokaler Handwerker präsentieren und 300 Dollar oder mehr pro Nacht verlangen, oder alte Gebäude, die in Lissabon zu Hotels umgebaut wurden, wo die Architektur und die Authentizität der Nachbarschaft hohe Preise rechtfertigen.

Was macht ein Boutique-Hotel für Gäste und Investoren besonders?

Vier Säulen definieren erfolgreiche Boutique-Immobilien:

Authentische lokale Kultur: Die besten Boutique-Hotels fügen sich nahtlos in ihre Umgebung ein. In Oaxaca gehört dazu, Mezcal zu probieren und Workshops für lokale Textilien zu besuchen. Cenote-Ausflüge und Maya-Kochworkshops in Yucatán. Gäste zahlen für Dinge, die in typischen Kettenhotels nicht angeboten werden, und das bringt Investoren eine Rendite.

Einzigartiges Design: Die Zusammenarbeit mit lokalen Künstlern und Architekten sorgt für eine herausragende Innenausstattung und ermöglicht höhere Zimmerpreise. Diese Unterkünfte zeichnen sich durch handgefertigte Möbel, lokal beschaffte Materialien und eine Gebäudegestaltung aus, die das Klima und die Kultur berücksichtigt. Die Ausgaben für das Design zahlen sich in Form von ADR-Prämien und verdienter Medienberichterstattung aus.

Persönlicher Service: Kleinere Teams ermöglichen echte Gespräche. Die Mitarbeiter erinnern sich an Gäste, die wiederkommen, passen ihre Erfahrungen individuell an und schaffen Erinnerungen, die zu Fünf-Sterne-Bewertungen führen. Diese Bewertungen führen zu Direktbuchungen, was die Kosten für OTA-Provisionen senkt und den Wert der Marke steigert.

Einprägsamkeit: Gastbeiträge sind eine großartige Möglichkeit, kostenlose Werbung für Ihr Unternehmen zu erhalten, wenn Sie über Instagram-würdige Kulissen und ein storybasiertes Branding verfügen. Ein einzigartiger Pool, ein atemberaubendes Gebäude oder ein in der Region bekanntes Restaurant können Material liefern, das kostenlos mit Tausenden potenziellen Gästen geteilt werden kann. Diese organische Sichtbarkeit erhöht den Return on Investment (ROI) und die Auslastung für das Marketing.

Wenn dies richtig gemacht wird, können diese Elemente Vermögenswerte schaffen, deren Wert stark steigen kann, wodurch Sie sowohl Kapitalzuwachs als auch Betriebserträge erzielen.

Wichtige Partner: Kreditgeber, Betreiber und Verwaltungsgesellschaften

Entscheidende Partnerschaftsentscheidungen bestimmen den Erfolg von Boutique- und unabhängigen Hotels:

Kreditgeber mit Fachkenntnissen im Gastgewerbe: Banken und private Kreditgeber, die sich mit Hotels auskennen, erstellen realistischere Prognosen und bieten in schwierigen Zeiten Flexibilität. Sie haben bereits ähnliche Zyklen erlebt und strukturieren Kredite entsprechend. Regionale Banken mit lokalen Hotelportfolios bieten oft bessere Konditionen und Beziehungen als nationale Institute, die mit dem Gastgewerbe nicht vertraut sind.

Die Auswahl des Betreibers beinhaltet grundlegende strategische Entscheidungen:

• Globales Markenmanagement: Bietet Systeme und Vertrieb, kann jedoch Standards auferlegen, die mit der Positionierung als Boutique-Hotel unvereinbar sind.
• Regionale Betreiber: Bieten relevantes Fachwissen und mehr Flexibilität in Bezug auf Design und Gästeerlebnis
• Selbstverwaltung: Maximale Kontrolle, erfordert jedoch den Aufbau oder die Einstellung eines erfahrenen Teams mit Fachkenntnissen im Hotelbetrieb

Vermögensverwalter vertreten die Interessen der Eigentümer, wenn externe Betreiber die Immobilien verwalten. Sie drängen die Betreiber dazu, die Leistungsziele zu erreichen, überprüfen Budgets und Prognosen und sorgen dafür, dass die Prioritäten der Eigentümer berücksichtigt werden. Für passive Investoren ist ein guter Vermögensverwalter unerlässlich.

Die Angleichung der Anreize ist von enormer Bedeutung. Gebührenstrukturen, die teilweise an die GOP- oder NOI-Leistung gekoppelt sind – und nicht nur an die auf den Einnahmen berechneten Grundgebühren –, motivieren die Betreiber, die Kosten zu kontrollieren und die Renditen der Eigentümer zu maximieren.

Fragen an potenzielle Partner:

• Welche vergleichbaren Immobilien betreiben Sie derzeit oder verleihen Sie?
• Wie haben sich Ihre Hotels im Zeitraum 2020–2021 entwickelt?
• Was passiert, wenn wir die Leistungsziele verfehlen?
• Wie werden Entscheidungen über Investitionen und Renovierungen getroffen?
• Wie sieht Ihre typische Kommunikation mit Eigentümern und Ihr Berichtsrhythmus aus?

Risiken, Fallstricke und wie Sie Ihr Kapital schützen können

Hotelinvestitionen bergen reale Risiken, die eine ehrliche Bewertung und proaktive Strategien zur Risikominderung erfordern.

Markt- und Makrorisiken: Rezessionen, Reiseverbote, Pandemien und Änderungen der Flugkapazitäten können schnell zu einem Rückgang der Auslastung führen. Selbst die besten Hotels sind nicht vor den Ereignissen des Jahres 2020 gefeit. Durch die Streuung über mehrere Märkte und Segmente senken Sie das Konzentrationsrisiko. Wenn Sie Immobilien sowohl in Geschäfts- als auch in Urlaubsorten besitzen, sind Sie auf natürliche Weise geschützt.

Operatives Risiko: Schlechtes Management, Personalmangel oder schlechte Online-Bewertungen können den Cashflow schnell beeinträchtigen. Eine einzige virale Beschwerde kann den Ruf einer Immobilie langfristig schädigen. Reduzieren Sie das Risiko, indem Sie erfahrene Geschäftsführer einstellen, starke Systeme einrichten und die Leistung im Auge behalten. Der richtige Betreiber ist wichtiger als fast alles andere.

Finanzielle Risiken: Während der Zinserhöhungen von 2022 bis 2023 war es riskant, zu viel zu variablen Zinssätzen zu leihen. Bei Immobilien mit einer Beleihungsquote von 80 % oder mehr und variablen Zinssätzen verschlang die Schuldentilgung den Cashflow. Verwenden Sie eine konservative Hebelwirkung mit einem maximalen LTV von 65 % bis 70 % und führen Sie Stresstests mit Zinssätzen durch, die 200 bis 300 Basispunkte über den aktuellen Zinssätzen liegen.

Regulatorisches und rechtliches Risiko: Verschiedene Länder und Städte haben sehr unterschiedliche Beschränkungen in Bezug auf Flächennutzung, Arbeitsrecht, Lizenzierung und Steuern. Eine Immobilie, die in einem Gebiet legal ist, kann in einem anderen Gebiet illegal sein. Für Direktinvestitionen benötigen Sie einen lokalen Anwalt, der sich mit dem Gastgewerbe auskennt.

Illiquidität: Es ist ziemlich schwierig, direkte Hotelanlagen und Teilzeitnutzungsrechte an Zimmern schnell zu verkaufen, insbesondere wenn sie sich in Sekundärmärkten befinden oder Betriebsprobleme haben. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anlagehorizont Ihrem Bedarf an Bargeld entspricht. Wenn Sie in den nächsten drei bis fünf Jahren Geld benötigen könnten, sind REITs oder öffentliche Aktien möglicherweise besser geeignet als der direkte Besitz von Immobilien.

Kontrahentenrisiko: Bei Franchising, Crowdfunding oder Zimmerbesitzprogrammen hängt Ihr Gewinn davon ab, wie gut der Sponsor und der Betreiber ihre Arbeit machen. Recherchieren Sie gründlich die Erfolgsbilanz, die finanzielle Stabilität und die Höhe der Anreize. Bitten Sie aktuelle Investoren um Referenzen und überprüfen Sie deren Angaben selbst.

Der erste Schritt im Risikomanagement besteht darin, sich zu versorgen. Kaufen Sie zu fairen Preisen und rechnen Sie mit Enttäuschungen. Legen Sie zusätzliches Geld für unerwartete Kapitalbedürfnisse beiseite. Planen Sie Ihren Ausstieg, bevor Sie investieren. Wenn Sie wissen, wie Sie am Ende Geld verdienen werden, fällt es Ihnen leichter, Entscheidungen im Voraus zu treffen.

So starten Sie Ihre erste Hotelinvestition

Hier ist ein praktischer Fahrplan für Anfänger, die in das Hotelgeschäft einsteigen möchten:

Schritt 1 – Entscheiden Sie sich für Ihre Rolle. Werden Sie ein passiver Kapitalgeber (REITs, Crowdfunding), ein aktiver Eigentümer-Betreiber, der den täglichen Betrieb leitet, oder ein Kommanditist in einem privaten Geschäft mit Fachleuten, die die Ausführung übernehmen? Jeder Weg erfordert unterschiedlichen Zeitaufwand, Fachwissen und Kapital.

Schritt 2 – Bilden Sie sich 3–6 Monate lang weiter. Lesen Sie Fachpublikationen. Belegen Sie Online-Kurse zu Hotelfinanzierung und -betrieb. Nehmen Sie an Branchenveranstaltungen wie lokalen Hotelinvestitionskonferenzen oder regionalen AHLA-Treffen teil. Wenn Sie das Hotelgeschäft verstehen, bevor Sie Geld investieren, vermeiden Sie teure Fehler.

Schritt 3 – Bauen Sie sich ein Netzwerk auf. Kontaktieren Sie Makler für das Gastgewerbe (CBRE Hotels, HVS Brokerage, regionale Spezialisten), um sich über den aktuellen Deal Flow zu informieren. Treten Sie lokalen Hotelverbänden bei. Finden Sie potenzielle Mentoren, die bereits Hotels besitzen und bereit sind, ihre Erfahrungen zu teilen. Im Gastgewerbe zahlen sich Beziehungen aus.

Schritt 4 – Fangen Sie klein an. Beginnen Sie mit liquiden, börsennotierten Instrumenten – REITs oder Hotelaktien – oder einer bescheidenen Crowdfunding-Allokation. Das Erleben von Marktzyklen mit kleinen Beträgen lehrt Lektionen, die später größere Investitionen schützen. Kaufen Sie keine physische Immobilie, bevor Sie den Sektor nicht mindestens während einer Konjunkturflaute beobachtet haben.

Schritt 5 – Für Anwärter auf direkten Besitz. Gründen Sie eine LLC, um die Immobilie zu halten. Erstellen Sie einen Hotel-Businessplan, der die Anschaffungskosten, das Renovierungsbudget, die Betriebsprognosen und die Finanzierungsstruktur enthält. Wenden Sie sich mit einem klar definierten Projekt und Nachweisen für die Fähigkeiten Ihres Teams an Kreditgeber.

Schritt 6 – Stellen Sie Ihr Team frühzeitig zusammen. Bevor Sie einen Vertrag abschließen, benötigen Sie:

• einen Hotelberater zur Bewertung der Immobilien und Prognosen
• einen Immobilienanwalt mit Erfahrung im Bereich Hoteltransaktionen
• Steuerberater, der mit der Abschreibung und den Strukturen von Hotels vertraut ist
• Kreditgeber mit einem Portfolio im Gastgewerbe und entsprechendem Interesse
• Potenzielle Betriebspartner oder Verwaltungsgesellschaften

Realistische Zeitplanvorstellungen: Von der ersten Recherche bis zum Erwerb eines Hotels vergehen in der Regel 12 bis 24 Monate. Überstürzen Sie nichts. Überprüfen Sie nach der Investition vierteljährlich die Performance, vergleichen Sie die tatsächlichen Ergebnisse mit den Prognosen und passen Sie die Strategie bei Bedarf an.

Wichtige Erkenntnisse

• Hotelinvestitionen bieten im Jahr 2026 attraktive Chancen, da sich die Welt erholt und sich die Reisegewohnheiten stabilisieren, aber die Renditen variieren stark je nach Art der Immobilie, Lage und Qualität des Managements.
• Es gibt mehrere Einstiegsmöglichkeiten: REITs und Aktien für passive Anleger, Crowdfunding für bescheidenes Kapital, Franchises und Direktbesitz für diejenigen mit mehr Ressourcen und Fachwissen.
• Wesentliche Kennzahlen – RevPAR, ADR, Auslastung und GOP – bestimmen die Bewertungen und sollten jede Investitionsentscheidung leiten.
• Boutique- und Lifestyle-Immobilien bieten ein hohes ADR-Potenzial, erfordern jedoch starke lokale Partner und Design-Know-how.
• Risikominderung beginnt mit konservativer Fremdkapitalaufnahme, erfahrenen Betreibern und realistischen Prognosen, die auch Negativszenarien berücksichtigen.
• Der Aufbau eines qualifizierten Teams von Fachleuten mit Schwerpunkt auf dem Gastgewerbe ist unerlässlich, bevor bedeutendes Kapital investiert wird

Wer seine Hotelinvestitionen gut plant, wird belohnt. Machen Sie sich mit den Zyklen vertraut. Wählen Sie Ihre Partner sorgfältig aus. Entscheiden Sie sich für Instrumente, die Ihrem Erfahrungsniveau entsprechen. Und kaufen Sie immer mit genügend Kapitalreserven, um die Überraschungen zu bewältigen, die das Gastgewerbe mit sich bringt.

Die Menschen werden weiterhin um die Welt reisen. Hotels werden weiterhin diese Reisenden beherbergen. Wenn Sie sich richtig positionieren, kann das Gastgewerbe ein profitabler Teil eines diversifizierten Geschäfts sein.