Hotel-Finanzierung: Kapital für Ihr Hotelprojekt sichern

Bei der Hotelfinanzierung geht es darum, Geld für den Bau, Kauf, die Renovierung oder den Betrieb von Hotels zu beschaffen. Es ist wichtig, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten für Hotels zu kennen, wenn Sie in diesem kapitalintensiven Bereich langfristig erfolgreich sein wollen, egal ob Sie ein neues Hotel von Grund auf bauen oder ein bestehendes refinanzieren möchten.

Dieser Artikel behandelt alle gängigen Alternativen der Hotelfinanzierung, darunter typische Bankkredite, Mezzanine-Finanzierungen und Kapitalbeteiligungen. Er richtet sich an Hotelbesitzer, Bauträger und Unternehmer im Gastgewerbe, die Geld für ihr nächstes Hotelprojekt benötigen. Wir gehen darauf ein, was Kreditgeber erwarten, welche finanziellen Kriterien wichtig sind, wie das Antragsverfahren abläuft und wie Sie typische Probleme umgehen können, damit Sie die für Ihre Bedürfnisse beste Finanzierungslösung finden.

Gewerbliche Immobilienkredite, SBA-Kredite oder Private-Equity-Geschäfte sind gängige Möglichkeiten zur Finanzierung von Hotels. Die Beleihungsquote kann je nach Art der Immobilie und Erfahrung des Kreditnehmers zwischen 65 % und 80 % liegen. Die meisten Kreditgeber verlangen eine Schuldendienstquote von mindestens 1,25 und betrachten Immobilien auf der Grundlage ihres stabilisierten Nettobetriebsergebnisses.

Am Ende dieses Leitfadens werden Sie:

• die wichtigsten Finanzierungsoptionen für Hotels kennen und wissen, wann welche Option für Hotelkredite in Frage kommt
• wissen, welche Finanzkennzahlen Kreditgeber bewerten und wie Sie Ihren Antrag stärken können
• die richtigen Kreditgeber für Ihr Projekt identifizieren können
• den Antragsprozess von der Dokumentation bis zum Abschluss steuern
• häufige Fallstricke vermeiden, die Hotelprojekte verzögern oder zum Scheitern bringen

Grundlagen der Hotelfinanzierung verstehen

Die Hotelfinanzierung ist der Prozess der Beschaffung von Geld in Form von Hotelkrediten für Hotelimmobilienprojekte, unabhängig davon, ob es sich um den Neubau eines Hotels, den Kauf eines bestehenden Hotels oder die Modernisierung eines bestehenden Hotels handelt. Hotels unterscheiden sich von gewöhnlichen Gewerbeimmobilien, da sie physischen Wert mit der Führung eines Unternehmens verbinden, was bedeutet, dass sie besondere Bewertungsmethoden erfordern.

Hotelfinanzierung vs. traditionelle gewerbliche Immobilienfinanzierung

Hotels arbeiten auf Basis von Übernachtungsmieten, was bedeutet, dass ihre Einnahmen je nach Gästezahl, Jahreszeit und Marktlage schwanken. Diese Volatilität unterscheidet Hotelkredite von der Finanzierung von Bürogebäuden oder Einkaufszentren, bei denen langfristige Mietverträge den Cashflow garantieren.

Kreditgeber betrachten Hotels auf unterschiedliche Weise, da ihre Wertigkeit davon abhängt, wie gut sie geführt werden. In einem wettbewerbsintensiven Markt ist ein Hotel, das pro verfügbarem Zimmer viel Geld einbringt (RevPAR), weniger riskant als eines, das nur zu 50 % ausgelastet ist. Markenassoziation, Management-Know-how und Marktpositionierung sind ebenfalls Faktoren, die die Kreditvergabe beeinflussen, aber diese spielen bei traditionellen gewerblichen Immobilienkäufen in der Regel keine Rolle.

Wichtige Finanzkennzahlen, die Kreditgeber bewerten

Wenn Sie mit Kreditgebern über die Finanzierung von Hotels sprechen, werden diese einige wichtige Kennzahlen betrachten:

• RevPAR (Revenue Per Available Room): Der RevPAR wird durch Multiplikation der Auslastung mit dem durchschnittlichen Tagespreis berechnet und misst, wie effektiv ein Hotel mit seinem Zimmerbestand Einnahmen erzielt.
• Nettobetriebsergebnis (NOI): Gesamtumsatz abzüglich Betriebsausgaben, ohne Schuldendienst. Diese Zahl bestimmt den Cashflow, der zur Deckung der Kreditrückzahlungen zur Verfügung steht.
• Schuldenrendite: NOI geteilt durch den Gesamtkreditbetrag, ausgedrückt in Prozent. Die meisten Kreditgeber verlangen für Hotelkredite eine Mindestschuldenrendite von 8–10 %.
• Loan to Value Ratio (LTV): Der Kreditbetrag geteilt durch den geschätzten Immobilienwert. Hotels qualifizieren sich in der Regel für einen LTV von 65–75 %, was aufgrund der Umsatzschwankungen niedriger ist als bei vielen anderen gewerblichen Immobilienklassen.

Diese Zahlen haben direkten Einfluss darauf, wie viel Geld Sie leihen können, welchen Zinssatz Sie zahlen und ob Ihr Kreditantrag bewilligt wird oder nicht. Der erste Schritt zu einer erfolgreichen Finanzierungsanfrage besteht darin, diese Zahlen zu verstehen. Damit kommen wir zu den vielen Finanzierungsmöglichkeiten, die zur Verfügung stehen.

Finanzierungsoptionen für Hotels

Es gibt drei Hauptarten der Hotelfinanzierung: Fremdkapital, Eigenkapital und hybride Modelle. Jede davon eignet sich für unterschiedliche Unternehmensziele und hat ihre eigenen Vor- und Nachteile in Bezug auf Kosten, Kontrolle und Flexibilität.

Fremdkapitalfinanzierung

Fremdfinanzierung bedeutet, Geld von einer Bank, einer Kreditgenossenschaft oder einem privaten Kreditgeber zu erhalten und es über einen festgelegten Zeitraum mit Zinsen zurückzuzahlen. Dies ist nach wie vor die häufigste Vorgehensweise für Hotelbesitzer, da sie das Eigentum behalten und die Hotelimmobilie als Sicherheit nutzen können.

Zu den gängigen Fremdkapitalinstrumenten gehören:

• Traditionelle Bankkredite: Werden von Geschäftsbanken angeboten und haben in der Regel eine Laufzeit von 5 bis 10 Jahren, eine Tilgungsdauer von 20 bis 25 Jahren und feste oder variable Zinssätze ab etwa 6 bis 8 %.
• SBA 504-Kredite: Staatlich geförderte Finanzierung mit bis zu 5 Millionen US-Dollar, 10–20 % Anzahlung und einer Laufzeit von 25 Jahren – ideal für kleinere Hotelprojekte.
• Baukredite: Kurzfristige Finanzierung für Neubauten, in der Regel mit einer Laufzeit von 18 bis 36 Monaten, mit reinen Zinszahlungen während der Bauphase und einem LTV-Verhältnis von bis zu 75 bis 80 %.
• Überbrückungskredite: Kurzfristiges Kapital (6–36 Monate) für Übergangssituationen mit höheren Zinssätzen von 8–15 %, das jedoch Schnelligkeit und Flexibilität bietet.

Senior-Kredite von Banken haben in der Regel die niedrigsten Kapitalkosten mit Zinssätzen zwischen 5 % und 8 % für Kreditnehmer mit guter Bonität. Allerdings sind sie mit strengen Auflagen und oft auch mit persönlichen Bürgschaften verbunden.

Eigenkapitalfinanzierung

Anstelle einer Kreditaufnahme wird bei der Eigenkapitalfinanzierung Geld durch den Verkauf von Beteiligungen an Investoren beschafft. Diese Methode macht Schuldendienstverpflichtungen überflüssig, bedeutet jedoch, dass Gewinne und Entscheidungsgewalt geteilt werden müssen.

Zu den Eigenkapitalquellen gehören:

• Private-Equity-Firmen: Institutionelle Investoren, die Renditen von 15 bis 25 % anstreben und in der Regel 10 Millionen Dollar oder mehr in die Entwicklung oder den Erwerb von Hotels investieren
• Real Estate Investment Trusts (REITs): Öffentliche oder private Einrichtungen, die in Hotelportfolios investieren
• Angel-Investoren: Vermögende Privatpersonen, die an kleineren oder Boutique-Hotelprojekten interessiert sind
• Joint-Venture-Partner: Strategische Partner, die Kapital und oft auch operatives Know-how einbringen

Eigenkapitalinvestoren möchten in der Regel zwischen 10 % und 30 % eines Unternehmens besitzen, je nachdem, wie viel sie investieren und wie viel Risiko sie bereit sind einzugehen. Sie müssen keine monatlichen Kreditraten zahlen, müssen sich jedoch darauf einigen, wie Sie aus dem Geschäft aussteigen, sei es durch Verkauf, Refinanzierung oder langfristiges Halten.

Mezzanine-Finanzierung

Mezzanine-Kredite liegen zwischen vorrangigen Verbindlichkeiten und Eigenkapital. Sie dienen zur Überbrückungsfinanzierung, wenn Standardkredite für ein Projekt nicht ausreichen.

Da sie hinter vorrangigen Verbindlichkeiten stehen, hat diese hybride Struktur höhere Zinssätze, in der Regel zwischen 12 % und 20 %. Wenn ein Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät, werden Mezzanine-Kreditgeber erst dann bezahlt, wenn die vorrangigen Kreditgeber zufrieden sind. Um dieses Risiko auszugleichen, ist die Mezzanine-Finanzierung in der Regel mit Eigenkapital-Kickern oder Wandlungsrechten verbunden.

Mezzanine-Kredite eignen sich, wenn Sie die Differenz zwischen dem, was Banken verleihen würden (in der Regel 65–70 % LTV), und Ihrem Eigenkapital ausgleichen müssen. Wenn ein Unternehmen beispielsweise etwas für 20 Millionen Dollar mit 70 % vorrangigen Verbindlichkeiten und 15 % Eigentümerbeteiligung kauft, entsteht eine Lücke von 3 Millionen Dollar, die durch Mezzanine- oder Vorzugsaktien gedeckt werden kann.

Nachdem Sie nun wissen, welche Möglichkeiten es gibt, wollen wir uns ansehen, wie Sie tatsächlich eine Hotelfinanzierung erhalten können.

Der Prozess der Hotelfinanzierung

Um Geld für ein Hotelprojekt zu erhalten, müssen Sie vorausschauend planen, gute Unterlagen führen und den richtigen Kreditgeber auswählen. Der Prozess dauert in der Regel 60 bis 180 Tage, je nachdem, wie kompliziert der Kredit ist und um welche Art von Kreditgeber es sich handelt.

Vorbereitung und Dokumentation

Bevor Sie mit einem Kreditgeber sprechen, müssen Sie folgende wichtige Punkte zusammenstellen:

1. Entwickeln Sie einen umfassenden Hotel-Businessplan, in dem Sie das Hotelkonzept, den Zielmarkt, die Wettbewerbspositionierung und die Managementstrategie darlegen. Kreditgeber müssen Vertrauen in Ihre Vision und Ihre Umsetzungsfähigkeit haben.
2. Erstellen Sie detaillierte Finanzprognosen, einschließlich 5- bis 10-Jahres-Prognosen mit Umsatzannahmen, Betriebskosten und Schuldendienstdeckung. Verwenden Sie Branchenbenchmarks von STR oder ähnlichen Quellen, um Ihre Annahmen zu validieren.
3. Führen Sie eine gründliche Marktanalyse durch, die die Nachfragetreiber, das Wettbewerbsangebot und die Positionierung Ihrer Immobilie aufzeigt. Für ein neues Hotel ist hierfür oft eine formelle Machbarkeitsstudie erforderlich.
4. Stellen Sie Ihr Managementteam zusammen oder suchen Sie einen externen Betreiber. Das Vertrauen der Kreditgeber steigt erheblich, wenn erfahrene Hotelbetreiber beteiligt sind und insbesondere für die Budgetierung des Hotels verantwortlich sind.
5. Lassen Sie eine Immobilienbewertung von einem qualifizierten Gutachter für Gewerbeimmobilien mit Kenntnissen in der Hotelbranche durchführen. Damit wird die Wertgrundlage für die LTV-Berechnungen geschaffen.
6. Stellen Sie die Unterlagen für den Kreditantrag zusammen, darunter persönliche Finanzberichte, Steuererklärungen, Unternehmensunterlagen und gegebenenfalls bestehende Finanzberichte der Immobilie.

Vergleich der Kreditgeber

Verschiedene Kreditgeber für Hotelfinanzierungen arbeiten mit unterschiedlichen Arten von Projekten. Die richtige Finanzierungsquelle zu finden, die Ihren Anforderungen entspricht, spart Zeit und erhöht Ihre Chancen auf eine Genehmigung.

SBA-Programme bieten gute Konditionen und erfordern weniger Eigenkapital für erstmalige Hotelbesitzer, die eine Einrichtung mit begrenztem Service kaufen möchten. Institutionelles Kapital kann für erfahrene Entwickler mit viel Erfahrung in der Hotellerie für größere Projekte zur Verfügung stehen. Überbrückungskredite beschleunigen Akquisitionen, die schnell erfolgen müssen, für die aber noch keine traditionelle Finanzierung verfügbar ist.

Wie man einen Finanzierungsantrag für ein Hotel schreibt oder um eine Finanzierung für die Hotelentwicklung bittet

Das Verfassen eines überzeugenden Antrags auf Hotelfinanzierung ist ein wichtiger Schritt, um die für Ihr Hotelprojekt benötigten Mittel zu erhalten. Wenn Sie Geld für den Bau, die Renovierung oder den Kauf eines neuen Hotels erhalten möchten, muss Ihr Antrag potenziellen Kreditgebern oder Investoren klar vermitteln, welche Ziele Ihr Unternehmen verfolgt, wie viel Geld Sie benötigen und wie Sie Risiken zu bewältigen gedenken.

Wichtige Bestandteile eines Finanzierungsantrags für ein Hotel

1. Zusammenfassung: Beginnen Sie mit einer kurzen Zusammenfassung Ihres Projekts, einschließlich der Idee für das Hotel, seines Standorts, seines Zielmarkts und der benötigten Geldsumme. Dieser Teil sollte die Aufmerksamkeit des Kreditgebers oder Investors schnell auf sich ziehen.
2. Geschäftsplan: Geben Sie eine vollständige Erklärung Ihres Hotelprojekts, einschließlich der Art der Immobilie (neues Hotel oder bestehendes Hotel), der Lage der Hotellerie, einer Wettbewerbsanalyse und der Besonderheiten Ihres Hotels im Vergleich zu anderen.
3. Finanzprognosen: Fügen Sie detaillierte Finanzprognosen für das Hotel bei, einschließlich Cashflow-Schätzungen, Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), Nettobetriebsergebnis (NOI), Schuldenrendite und Beleihungsquote. Zeigen Sie, wie Sie das Geld ausgeben und wie Sie Geld verdienen wollen.
4. Marktanalyse: Legen Sie Informationen über die Marktnachfrage, Auslastungsmuster und mögliche Risiken in der Hotelimmobilien- und Gastgewerbebranche vor. Verwenden Sie nach Möglichkeit zuverlässige Quellen und Machbarkeitsstudien von Dritten.
5. Managementteam: Heben Sie die Fähigkeiten und Kenntnisse Ihrer Hotelbetreiber oder Ihres Managementteams hervor. Kreditgeber und Investoren wünschen sich Betreiber, die bereits erfolgreich Hotels geführt und aufgebaut haben.
6. Risikomanagement: Sprechen Sie über Risiken wie Marktveränderungen, Verzögerungen beim Bau oder Probleme beim Betrieb und erklären Sie, wie Sie damit umgehen wollen.
7. Verwendung der Mittel: Geben Sie klar an, wie das Geld verwendet wird, einschließlich der Kosten für den Kauf des Unternehmens, Baukredite, Anschaffungen von Ausrüstung, Renovierungen und Betriebskapital.

Tipps für einen erfolgreichen Antrag

• Formulieren Sie klar und prägnant, vermeiden Sie Fachjargon und liefern Sie gleichzeitig genügend Details, um Vertrauen zu schaffen.
• Passen Sie den Vorschlag an Ihre Zielgruppe an, egal ob es sich um eine Bank, eine Private-Equity-Firma oder einen staatlich unterstützten Kreditgeber handelt.
• Fügen Sie unterstützende Dokumente wie Immobilienbewertungen, Genehmigungen, Absichtserklärungen oder Partnerschaftsvereinbarungen bei.
• Zeigen Sie, dass Sie die neuesten Trends in der Hotellerie kennen und wie Ihr Projekt mit diesen Entwicklungen im Einklang steht.
• Legen Sie einen realistischen Zeitplan für die Meilensteine des Projekts und die Rückzahlung des Darlehens vor.

Wenn Sie einen detaillierten und gut strukturierten Finanzierungsvorschlag verfassen, haben Sie bessere Chancen, die für die Realisierung Ihres Hotelprojekts erforderlichen Mittel zu erhalten.

Häufige Herausforderungen und Lösungen

Selbst gut vorbereitete Kreditnehmer stoßen auf Probleme, wenn sie Geld für Gastgewerbeprojekte beschaffen wollen. So gehen Sie mit den häufigsten Problemen um.

Unzureichende Anzahlung oder Eigenkapital

Viele Bauträger haben Schwierigkeiten, die bei der traditionellen Hotelfinanzierung üblichen Eigenkapitalanforderungen von 25–35 % zu erfüllen.

Eine Möglichkeit sind SBA-504-Darlehen, für die bei selbstgenutzten Häusern nur eine Anzahlung von 10–15 % erforderlich ist. Sie können auch einen Joint-Venture-Partner hinzuziehen, der Vorzugsaktien einbringt, oder Sie können eine Mezzanine-Finanzierung nutzen, um die Differenz zwischen Ihren vorrangigen Verbindlichkeiten und Ihrem Eigenkapital auszugleichen. Einige Bauträger vereinbaren zusätzlich Earn-outs oder Verkäuferfinanzierungen, um den Betrag zu senken, den sie im Voraus aufbringen müssen.

Schwache Betriebsgeschichte oder Prognosen

Wenn die erwartete Leistung des Kreditnehmers nicht glaubwürdig ist oder er keine Erfahrung in der Führung eines Hotels hat, zögern die Kreditgeber.

Lösung: Beauftragen Sie ein renommiertes Hotelmanagementunternehmen, das bereits mit Immobilien wie Ihrer und in Ihrem Markt gearbeitet hat. Dessen Beteiligung zeigt, dass es sich mit der Führung eines Unternehmens auskennt, und gibt den Kreditgebern Vertrauen in die Ertragsschätzungen. Machen Sie konservative Prognosen auf der Grundlage von Branchenstandards – zu hohe Annahmen sollten sofort Alarmglocken läuten lassen. Beauftragen Sie gegebenenfalls ein renommiertes Unternehmen mit einer unabhängigen Marktanalyse, um Ihre Schätzungen zur Nachfrage zu bestätigen.

Komplexe Immobilien- oder Marktbedingungen

Immobilien, die viel Arbeit erfordern, verlegt werden müssen oder sich in Sekundärmärkten befinden, werden genauer unter die Lupe genommen.

Anstatt sich an eine allgemeine Geschäftsbank zu wenden, sollten Sie mit spezialisierten Kreditgebern für Hotelfinanzierungen zusammenarbeiten, die sich mit den Risiken in der Hotellerie auskennen. Denken Sie über eine Überbrückungsfinanzierung nach, wenn sich die Lage verändert und eine stabile Performance noch 12 bis 24 Monate auf sich warten lässt. Beauftragen Sie Hotellerie-Berater, die Ihnen helfen, einen klaren Plan zur Verbesserung Ihrer Immobilie und eine Positionierungsstrategie zu entwickeln, die zeigt, wie Sie Ihr Unternehmen wieder auf Kurs bringen können.

Wenn Sie sich frühzeitig um diese Probleme kümmern, wird Ihr Antrag überzeugender und der Abschlussprozess beschleunigt.

Fazit und nächste Schritte

Um die richtige Art der Hotelfinanzierung zu erhalten, müssen Sie Ihre Alternativen kennen, sicherstellen, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen haben, und die richtige Kapitalstruktur für die Anforderungen Ihres Projekts wählen. Es spielt keine Rolle, ob Sie ein neues Hotel bauen, ein bestehendes kaufen oder eine bereits rentable Immobilie refinanzieren – die Grundlagen sind immer dieselben: Zeigen Sie, dass es ein Marktpotenzial gibt, beweisen Sie, dass Sie das Unternehmen führen können, und legen Sie den Kreditgebern konservative Finanzprognosen vor, die ihnen Sicherheit geben, dass sie ihr Geld zurückbekommen.

Befolgen Sie diese Schritte, um voranzukommen:

1. Bewerten Sie Ihren gesamten Finanzierungsbedarf, einschließlich Anschaffungs-, Bau-, Renovierungs-, FF&E- und Betriebskapitalbedarf.
2. Erstellen Sie umfassende Unterlagen, einschließlich Geschäftsplan, Finanzprognosen und Marktanalyse.
3. Recherchieren Sie Kreditgeber für die Hotelfinanzierung, die für die Größe und Art Ihres Projekts geeignet sind.
4. Reichen Sie Anträge bei mehreren qualifizierten Kreditgebern ein, um die Konditionen zu vergleichen.
5. Verhandeln Sie die endgültigen Konditionen unter Berücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen, Rücklagen und Vertragsbedingungen.

Einige verwandte Themen, die es wert sind, näher betrachtet zu werden, sind Hotelmanagementsysteme, die den Betrieb effizienter machen, Revenue-Management-Tools, die den RevPAR und den Cashflow steigern, sowie Immobilienmanagement-Plattformen, die Kreditgebern und Investoren die Berichte liefern, die sie zur Genehmigung von Hotelkrediten und Hotelfinanzierungen benötigen.