Financement de l'hôtellerie : Obtenir des capitaux pour votre projet hôtelier

Le financement hôtelier consiste à obtenir des fonds pour construire, acheter, rénover ou exploiter des hôtels. Il est important de connaître les options de financement hôtelier qui s'offrent à vous si vous souhaitez réussir à long terme dans ce secteur à forte intensité capitalistique, que vous construisiez un nouvel hôtel à partir de zéro ou que vous refinanciez un hôtel existant.

Cet article passe en revue les nombreuses alternatives de financement hôtelier, notamment les prêts bancaires classiques, le financement mezzanine et les partenariats en capital. Il s'adresse aux propriétaires d'hôtels, aux promoteurs immobiliers et aux entrepreneurs du secteur hôtelier qui ont besoin de fonds pour leur prochain projet hôtelier. Nous aborderons les attentes des prêteurs, les critères financiers importants, la procédure de demande et les moyens de contourner les problèmes courants afin que vous puissiez trouver le financement le mieux adapté à vos besoins.

Les prêts immobiliers commerciaux, les prêts SBA ou les opérations de capital-investissement sont des moyens courants de financer un hôtel. Le ratio prêt/valeur peut varier entre 65 % et 80 %, selon le type de bien immobilier et l'expérience de l'emprunteur. La plupart des prêteurs exigent un ratio de couverture du service de la dette d'au moins 1,25 et évaluent les biens immobiliers en fonction de leur revenu net d'exploitation stabilisé.

À la fin de ce guide, vous serez en mesure de :

• Comprendre les principales options de financement hôtelier et quand chacune s'applique aux prêts hôteliers
• Savoir quels indicateurs financiers les prêteurs évaluent et comment renforcer votre demande
• Identifier les prêteurs hôteliers adaptés à votre type de projet
• Naviguer dans le processus de demande, de la documentation à la conclusion
• Éviter les pièges courants qui retardent ou font échouer les projets hôteliers

Comprendre les principes fondamentaux du financement hôtelier

Le financement hôtelier consiste à obtenir des fonds sous forme de prêts hôteliers pour des projets immobiliers dans le secteur de l'hôtellerie, qu'il s'agisse de construire un nouvel hôtel à partir de zéro, d'acheter un hôtel existant ou d'apporter des améliorations à un hôtel existant. Les hôtels sont différents des biens immobiliers commerciaux classiques, car ils combinent une valeur physique et l'exploitation d'une entreprise, ce qui signifie qu'ils nécessitent des méthodes de souscription particulières.

Financement hôtelier vs financement immobilier commercial traditionnel

Les hôtels fonctionnent sur la base d'une location à la nuitée, ce qui signifie que leurs revenus varient en fonction du nombre de clients, de la période de l'année et de l'état du marché. Cette volatilité rend les prêts hôteliers différents du financement des immeubles de bureaux ou des centres commerciaux, où les baux à long terme garantissent des flux de trésorerie.

Les prêteurs considèrent les hôtels différemment, car leur valeur dépend de leur gestion. Sur un marché concurrentiel, un hôtel qui génère beaucoup de revenus par chambre disponible (RevPAR) présente moins de risques qu'un hôtel qui n'est rempli qu'à 50 %. L'association à une marque, l'expertise en matière de gestion et le positionnement sur le marché sont également des éléments qui influent sur la souscription, mais ceux-ci ne sont généralement pas pris en compte dans les achats immobiliers commerciaux traditionnels.

Principaux indicateurs financiers évalués par les prêteurs

Lorsque vous discutez avec des prêteurs du financement d'un hôtel, ils examinent quelques chiffres clés :

• RevPAR (revenu par chambre disponible) : calculé en multipliant le taux d'occupation par le tarif journalier moyen, le RevPAR mesure l'efficacité avec laquelle un hôtel génère des revenus par chambre dans l'ensemble de son parc.
• Revenu net d'exploitation (NOI) : revenu total moins les dépenses d'exploitation, à l'exclusion du service de la dette. Ce chiffre détermine les flux de trésorerie disponibles pour couvrir les remboursements du prêt.
• Rendement de la dette : NOI divisé par le montant total du prêt, exprimé en pourcentage. La plupart des prêteurs exigent un rendement minimum de la dette de 8 à 10 % pour les prêts hôteliers.
• Ratio prêt/valeur (LTV) : montant du prêt divisé par la valeur estimée du bien immobilier. Les hôtels sont généralement éligibles à un LTV de 65 à 75 %, inférieur à celui de nombreuses catégories d'actifs immobiliers commerciaux en raison de la volatilité des revenus.

Ces chiffres ont une incidence directe sur le montant que vous pouvez emprunter, le taux d'intérêt que vous paierez et l'acceptation ou non de votre demande de prêt. La première étape pour réussir une demande de financement consiste à les comprendre. Cela nous amène à examiner les nombreuses options de financement qui s'offrent à vous.

Options de financement hôtelier

Il existe trois principaux types de financement hôtelier : les modèles de dette, de capitaux propres et hybrides. Chacun d'entre eux convient à des objectifs différents et présente ses propres avantages et inconvénients en termes de coût, de contrôle et de flexibilité.

Financement par emprunt

Le financement par emprunt consiste à obtenir de l'argent auprès d'une banque, d'une coopérative de crédit ou d'un prêteur privé et à le rembourser avec intérêts sur une période prédéterminée. C'est toujours la méthode la plus fréquemment utilisée par les propriétaires d'hôtels, car elle leur permet de conserver la propriété et d'utiliser l'hôtel comme garantie.

Les instruments de dette courants comprennent :

• Prêts bancaires traditionnels : proposés par les banques commerciales avec des durées typiques de 5 à 10 ans, un amortissement de 20 à 25 ans et des taux fixes ou variables commençant autour de 6 à 8 %.
• Prêts SBA 504 : financement garanti par le gouvernement permettant d'obtenir jusqu'à 5 millions de dollars avec un acompte de 10 à 20 % et une durée de 25 ans, idéal pour les petits projets hôteliers.
• Prêts à la construction : financement à court terme pour la construction de nouveaux bâtiments, généralement de 18 à 36 mois avec des paiements d'intérêts uniquement pendant la phase de construction et des ratios LTV pouvant atteindre 75 à 80 %.
• Prêts relais : capitaux à court terme (6 à 36 mois) pour les situations transitoires, avec des taux d'intérêt plus élevés de 8 à 15 %, mais offrant rapidité et flexibilité.

Les prêts bancaires de premier rang ont généralement le coût du capital le plus bas, avec des taux d'intérêt compris entre 5 et 8 % pour les emprunteurs ayant un bon crédit. Cependant, ils sont assortis de clauses restrictives strictes et souvent de garanties personnelles.

Financement par capitaux propres

Au lieu d'emprunter de l'argent, le financement par capitaux propres consiste à obtenir des fonds en vendant des participations à des investisseurs. Cette méthode élimine les obligations de service de la dette, mais implique de partager les bénéfices et le pouvoir décisionnel.

Les sources de capitaux propres comprennent :

• Sociétés de capital-investissement : investisseurs institutionnels recherchant des rendements de 15 à 25 %, investissant généralement 10 millions de dollars ou plus dans le développement ou l'acquisition d'hôtels
• Fonds de placement immobilier (FPI) : entités publiques ou privées qui investissent dans des portefeuilles hôteliers
• Les investisseurs providentiels : des particuliers fortunés intéressés par des projets hôteliers de petite taille ou des hôtels-boutiques
• Partenaires de coentreprise : partenaires stratégiques apportant des capitaux et souvent une expertise opérationnelle

Les investisseurs en capitaux propres souhaitent généralement détenir entre 10 % et 30 % d'une entreprise, en fonction du montant qu'ils investissent et du risque qu'ils sont prêts à prendre. Vous n'aurez pas à effectuer de remboursements mensuels, mais vous devrez vous mettre d'accord sur les modalités de sortie de l'accord, qu'il s'agisse d'une vente, d'un refinancement ou d'une conservation à long terme.

Financement mezzanine

Les prêts mezzanine se situent entre la dette senior et les fonds propres. Ils comblent le déficit de financement lorsque les prêts standard ne suffisent pas pour un projet.

Comme ils sont subordonnés à la dette senior, ces prêts hybrides ont des taux d'intérêt plus élevés, généralement compris entre 12 % et 20 %. En cas de défaut de paiement de l'emprunteur, les prêteurs mezzanine ne seront remboursés que lorsque les prêteurs seniors auront été satisfaits. Pour compenser ce risque, le financement mezzanine s'accompagne généralement de clauses de participation au capital ou de droits de conversion.

Les prêts mezzanine sont appropriés lorsque vous devez combler la différence entre ce que les banques prêteraient (généralement 65 à 70 % de la valeur du bien) et les fonds propres dont vous disposez. Par exemple, si une entreprise achète quelque chose pour 20 millions de dollars avec 70 % de dette senior et 15 % de participation des propriétaires, il y a un écart de 3 millions de dollars que la mezzanine ou les actions privilégiées peuvent couvrir.

Maintenant que vous connaissez ces possibilités, voyons comment obtenir un financement hôtelier.

Le processus de financement hôtelier

Pour obtenir des fonds pour un projet hôtelier, vous devez planifier à l'avance, conserver des registres précis et choisir le bon prêteur. Le processus prend généralement entre 60 et 180 jours, selon la complexité du prêt et le type de prêteur.

Préparation et documentation

Avant de contacter un prêteur, vous devez rassembler les éléments importants suivants :

1. Élaborez un plan d'affaires complet décrivant le concept de l'hôtel, le marché cible, le positionnement concurrentiel et la stratégie de gestion. Les prêteurs doivent avoir confiance en votre vision et en votre capacité d'exécution.
2. Préparez des projections financières détaillées, y compris des pro forma sur 5 à 10 ans avec des hypothèses de revenus, des dépenses d'exploitation et la couverture du service de la dette. Utilisez les références du secteur fournies par STR ou des sources similaires pour valider vos hypothèses.
3. Réalisez une analyse de marché approfondie démontrant les facteurs de demande, l'offre concurrentielle et le positionnement de votre établissement. Pour un nouvel hôtel, cela nécessite souvent une étude de faisabilité formelle.
4. Constituez votre équipe de direction ou identifiez un opérateur tiers. La confiance des prêteurs augmente considérablement lorsque des opérateurs hôteliers expérimentés sont impliqués et sont notamment chargés de la budgétisation de l'hôtel.
5. Obtenez une évaluation immobilière auprès d'un expert immobilier commercial qualifié et connaissant bien le secteur hôtelier. Cela permet d'établir la base de calcul du ratio prêt/valeur (LTV).
6. Organisez les documents nécessaires à la demande de prêt, notamment vos états financiers personnels, vos déclarations fiscales, les documents relatifs à votre entité et, le cas échéant, les états financiers de la propriété existante.

Comparaison des prêteurs

Les différents prêteurs pour le financement hôtelier travaillent avec différents types de projets. Trouver la source de financement qui répond à vos besoins vous fait gagner du temps et augmente vos chances d'obtenir un accord.

Les programmes SBA offrent de bonnes conditions et nécessitent moins d'apport initial pour les nouveaux propriétaires d'hôtels qui souhaitent acheter un établissement à services limités. Des capitaux institutionnels peuvent être mis à la disposition des promoteurs expérimentés dans le secteur de l'hôtellerie pour des projets de plus grande envergure. Les prêteurs relais accélèrent les acquisitions qui doivent être réalisées rapidement mais qui ne peuvent pas encore bénéficier d'un financement traditionnel.

Comment rédiger une proposition de financement hôtelier ou demander un financement pour le développement hôtelier

La rédaction d'une demande de financement solide pour un hôtel est une étape importante pour obtenir les fonds nécessaires à votre projet hôtelier. Si vous souhaitez obtenir des fonds pour construire, rénover ou acheter un nouvel hôtel, votre proposition doit clairement indiquer aux prêteurs ou investisseurs potentiels quels sont les objectifs de votre entreprise, le montant dont vous avez besoin et la manière dont vous comptez gérer les risques.

Éléments clés d'une proposition de financement hôtelier

1. Résumé : commencez par un bref résumé de votre projet, incluant l'idée de l'hôtel, son emplacement, son marché cible et le montant dont vous avez besoin. Cette partie doit rapidement attirer l'attention du prêteur ou de l'investisseur.
2. Plan d'affaires : donnez une explication complète de votre projet hôtelier, y compris le type de propriété (hôtel neuf ou existant), l'état du secteur hôtelier, une analyse concurrentielle et ce qui différencie votre hôtel des autres.
3. Prévisions financières : incluez des prévisions financières détaillées pour l'hôtel, notamment des estimations de trésorerie, le revenu par chambre disponible (RevPAR), le revenu net d'exploitation (NOI), le rendement de la dette et le ratio prêt/valeur. Montrez comment vous comptez dépenser l'argent et comment vous comptez le rentabiliser.
4. Analyse du marché : présentez des informations sur la demande du marché, les tendances en matière d'occupation et les risques potentiels dans le secteur de l'immobilier hôtelier et de l'hôtellerie. Si possible, utilisez des sources fiables et des études de faisabilité réalisées par des tiers.
5. Équipe de direction : mettez en avant les compétences et les connaissances de vos exploitants hôteliers ou de votre équipe de direction. Les prêteurs et les investisseurs recherchent des exploitants qui ont déjà fait leurs preuves dans la gestion et la construction d'hôtels.
6. Gestion des risques : évoquez les risques tels que les changements sur le marché, les retards dans la construction ou les problèmes d'exploitation, et expliquez comment vous comptez y faire face.
7. Utilisation des fonds : indiquez clairement comment l'argent sera utilisé, y compris les frais d'achat de l'entreprise, les prêts à la construction, les acquisitions d'équipements, les rénovations et le fonds de roulement.

Conseils pour une proposition réussie

• Soyez clair et concis, évitez le jargon tout en fournissant suffisamment de détails pour inspirer confiance.
• Adaptez votre proposition à votre public, qu'il s'agisse d'une banque, d'une société de capital-investissement ou d'un prêteur soutenu par le gouvernement.
• Joignez les documents justificatifs tels que les évaluations immobilières, les permis, les lettres d'intention ou les accords de partenariat.
• Démontrez votre compréhension des dernières tendances dans le secteur de l'hôtellerie et expliquez en quoi votre projet s'inscrit dans ces évolutions.
• Présentez un calendrier réaliste pour les étapes importantes du projet et les échéances de remboursement du prêt.

Si vous rédigez une proposition de financement détaillée et bien organisée, vous aurez plus de chances d'obtenir les fonds nécessaires à la réalisation de votre projet hôtelier.

Défis courants et solutions

Même les emprunteurs bien préparés rencontrent des problèmes lorsqu'ils souhaitent obtenir des fonds pour des projets hôteliers. Voici comment faire face aux problèmes les plus courants.

Acompte ou fonds propres insuffisants

De nombreux promoteurs ont du mal à satisfaire aux exigences de fonds propres de 25 à 35 % qui sont courantes dans le financement hôtelier traditionnel.

Une option consiste à se tourner vers les prêts SBA 504, qui ne nécessitent qu'un acompte de 10 à 15 % pour les maisons occupées par leur propriétaire. Vous pouvez également faire appel à un partenaire de coentreprise qui apporte des fonds propres privilégiés, ou utiliser un financement mezzanine pour combler la différence entre la dette senior que vous avez contractée et les fonds propres que vous avez investis. Certains promoteurs mettent en place des clauses d'indexation sur les bénéfices futurs ou un financement par le vendeur afin de réduire le montant qu'ils doivent verser au départ.

Antécédents ou projections opérationnels faibles

Lorsque les performances prévues de l'emprunteur ne sont pas crédibles ou que celui-ci ne dispose pas de l'expertise nécessaire pour gérer un hôtel, les prêteurs hésitent.

Solution : engagez une société de gestion hôtelière réputée qui a déjà travaillé avec des établissements similaires au vôtre et sur votre marché. Sa participation montre qu'elle sait comment gérer une entreprise et donne confiance aux prêteurs dans les estimations de revenus. Faites des prévisions prudentes basées sur les normes du secteur : des hypothèses trop élevées devraient immédiatement déclencher des signaux d'alerte. Vous pouvez faire appel à un organisme réputé pour réaliser une analyse de marché indépendante afin de confirmer vos estimations de la demande.

Propriétés complexes ou conditions de marché difficiles

Les propriétés qui nécessitent beaucoup de travaux, qui doivent être déplacées ou qui se trouvent sur des marchés secondaires sont examinées de plus près.

Au lieu de vous adresser à une banque commerciale généraliste, travaillez avec des prêteurs spécialisés dans le financement hôtelier qui savent gérer les risques liés au secteur de l'hôtellerie. Envisagez un financement relais pour les périodes de changement où la stabilité des performances n'est pas encore assurée pour les 12 à 24 mois à venir. Faites appel à des consultants en hôtellerie pour vous aider à élaborer un plan clair d'amélioration de votre propriété et une stratégie de positionnement qui montre comment remettre votre entreprise sur les rails.

En vous occupant de ces problèmes à l'avance, vous renforcerez votre demande et accélérerez le processus de clôture.

Conclusion et prochaines étapes

Pour obtenir le financement hôtelier approprié, vous devez connaître les alternatives qui s'offrent à vous, vous assurer que vous disposez de tous les documents nécessaires et choisir la structure de capital adaptée aux besoins de votre projet. Que vous construisiez un nouvel hôtel, achetiez un hôtel existant ou refinanciez un actif déjà rentable, les principes de base sont toujours les mêmes : démontrez qu'il existe un potentiel commercial, prouvez que vous êtes capable de gérer l'entreprise et fournissez aux prêteurs des projections financières prudentes qui les rassurent quant au remboursement de leur investissement.

Suivez ces étapes pour aller de l'avant :

1. Évaluez vos besoins financiers totaux, y compris les coûts d'acquisition, de construction, de rénovation, d'équipement et de mobilier, ainsi que les besoins en fonds de roulement.
2. Préparez une documentation complète comprenant un plan d'affaires, des projections financières et une analyse de marché.
3. Recherchez des prêteurs spécialisés dans le financement hôtelier adaptés à la taille et au type de votre projet.
4. Soumettez des demandes à plusieurs prêteurs qualifiés afin de comparer les conditions.
5. Négociez les conditions finales en prêtant attention aux pénalités de remboursement anticipé, aux réserves et aux exigences en matière de clauses restrictives.

Parmi les sujets connexes qui méritent d'être approfondis, citons les systèmes de gestion hôtelière qui rendent les opérations plus efficaces, les outils de gestion des revenus qui augmentent le RevPAR et les flux de trésorerie, et les plateformes de gestion immobilière qui fournissent aux prêteurs et aux investisseurs les rapports dont ils ont besoin pour approuver les prêts hôteliers.