Airbnb et VRBO : principales différences pour les propriétaires de biens immobiliers

Lorsqu'ils doivent choisir entre Airbnb et VRBO comme principaux sites d'annonces, les professionnels de l'hôtellerie qui gèrent des locations de vacances ont une décision très importante à prendre. Ces deux plateformes sont leaders sur le marché de la location à court terme, mais elles s'adressent à des publics très différents et imposent des exigences opérationnelles différentes aux propriétaires.

Du point de vue de la gestion immobilière, cet article examine Airbnb et VRBO, notamment leurs tarifs, les types de clients qu'ils attirent, ce qu'ils doivent publier et comment gagner le plus d'argent possible. Le contenu s'adresse aux gestionnaires immobiliers, aux hôtes de locations de vacances et aux entreprises du secteur de l'hébergement qui s'intéressent à plusieurs plateformes, et non aux voyageurs qui souhaitent savoir comment planifier un voyage.

Les principales différences résident dans le fait que VRBO ne propose que des maisons entières pour des vacances en famille, tandis qu'Airbnb propose un éventail plus large de types de propriétés, telles que des chambres privées et des espaces partagés. Ces différences ont une incidence sur le type de clients qui séjournent à l'hôtel, le coût du séjour et le fonctionnement de l'hôtel.

Principales informations que vous obtiendrez :

• Comment la structure tarifaire de chaque plateforme influe sur vos marges bénéficiaires pour différents types de propriétés
• Les profils démographiques des clients attirés par chaque plateforme et leurs comportements en matière de réservation
• Stratégies pratiques de référencement multi-plateformes pour maximiser les taux d'occupation
• Données comparatives sur les revenus pour éclairer les décisions d'allocation des plateformes
• Solutions aux défis opérationnels courants liés à la gestion des annonces sur les deux plateformes

Comprendre les deux plateformes

Le choix de la plateforme a un effet direct sur le potentiel de revenus, la qualité des clients et la difficulté de gérer l'entreprise. La différence de revenus entre les hôtes VRBO et Airbnb n'est pas due au fait qu'une plateforme soit meilleure que l'autre. Les hôtes VRBO gagnent en moyenne 33 000 dollars par an, tandis que les hôtes Airbnb gagnent 44 000 dollars par an. Cela s'explique par les types de propriétés et les prix des réservations. Les propriétaires de locations à court terme peuvent mieux adapter leurs propriétés à la plateforme appropriée en connaissant les caractéristiques uniques de chacune d'entre elles.

Présentation de la plateforme Airbnb

Airbnb a été lancé en 2008 et détient aujourd'hui la plus grande part de marché dans le domaine de la location de vacances à travers le monde. La plateforme compte des millions d'annonces Airbnb actives pour des appartements, des maisons de vacances et des lieux de séjour uniques tels que des cabanes dans les arbres et des yourtes dans des villes et des lieux touristiques du monde entier.

Le concept commercial principal se concentre sur une variété de types de propriétés et de voyages basés sur des expériences. Les clients d'Airbnb sont des personnes qui voyagent seules, pour le travail ou pour le plaisir, et qui souhaitent séjourner dans le centre-ville pour une courte durée. L'idée de la plateforme est de mettre en relation les membres de la communauté et de leur faire vivre des expériences locales. Cela attire un public plus jeune, prêt à louer des chambres privées, des chambres partagées ou des maisons entières.

Présentation de la plateforme VRBO

Depuis 1995, VRBO (Vacation Rentals by Owner) est en activité et appartient actuellement au groupe Expedia. Ce lien vous donne accès à l'écosystème de voyage plus vaste d'Expedia tout en conservant la position unique de VRBO sur le marché des plateformes de location de vacances.

VRBO se distingue d'Airbnb car elle ne loue que des maisons entières pour les vacances. Elle ne loue pas de chambres privées ou d'espaces partagés avec d'autres clients, ce qui est le cas d'Airbnb. Cette règle a une incidence sur tous les aspects, des attentes des clients à la quantité de travail à effectuer sur la propriété. Les personnes qui réservent via VRBO le font généralement pour des vacances en famille et recherchent de grands hébergements dans des endroits tels que des villes balnéaires, des chalets de montagne et des propriétés au bord d'un lac.

Les propriétaires de grandes maisons à louer dans des endroits populaires apprécient l'approche traditionnelle de la plateforme en matière de location de vacances. Travailler avec le groupe Expedia permet aux voyageurs qui achètent déjà des billets d'avion et des chambres d'hôtel classiques sur des sites connexes de vous trouver plus facilement.

Différences fondamentales entre les plateformes

Les différences fondamentales entre Airbnb et VRBO entraînent de réelles variations dans leur fonctionnement, qui ont une incidence sur la manière dont les hôtes prennent leurs décisions au quotidien, de la création des annonces à la communication avec les clients.

Types de propriétés et flexibilité des annonces

Airbnb permet aux hôtes de louer des espaces communs, des chambres privées et des propriétés entières. Cela signifie que de nombreux hôtes peuvent gagner de l'argent grâce aux chambres supplémentaires de leur résidence principale ainsi qu'à des propriétés dédiées à la location. Cette flexibilité fonctionne bien pour les appartements et les copropriétés en ville, où il est important de tirer le meilleur parti de tous les types de chambres. Mais le fait d'avoir différents types de propriétés complique les choses, car les clients ont des besoins différents, le taux de rotation est plus élevé et le nettoyage doit être effectué plus souvent.

VRBO ne propose que des propriétés entières, ce qui évite ce problème. Toutes les annonces VRBO concernent la location d'une maison entière, et les visiteurs s'attendent à bénéficier d'une intimité totale pendant leur séjour. Cette exclusivité facilite la tâche des propriétaires qui louent des maisons de vacances, des villas ou des chalets comprenant plusieurs chambres. Ils n'ont pas besoin de gérer les horaires des personnes qui partagent une cuisine ou de régler les différends entre les clients occupant des chambres privées.

Cela a des répercussions importantes sur la stratégie d'annonce : Airbnb encourage la diversité des propriétés, tandis que VRBO récompense les propriétés familiales comprenant une maison entière.

Ciblez les données démographiques de vos clients

Les visiteurs d'Airbnb proviennent d'horizons plus divers. Le portail attire les milléniaux, les nomades numériques, les voyageurs solitaires et les voyageurs d'affaires, qui organisent généralement des séjours plus courts dans les villes. Ces voyageurs apprécient le confort ainsi que les expériences et le contact avec la culture locale. Plus il y a de réservations, plus il y a de communication avec les clients, d'avis et de chiffre d'affaires.

La plupart du temps, les familles et les grands groupes réservent des séjours plus longs sur VRBO, qui est également la principale cible de VRBO. La réservation VRBO moyenne est plus longue et plus coûteuse qu'une réservation Airbnb. Ces touristes recherchent souvent des lieux calmes pour passer leurs vacances avec des personnes de différentes générations. Ils accordent plus d'importance à l'espace et aux équipements qu'à la proximité de la vie nocturne ou des attractions de la ville.

Impact sur les stratégies de tarification : la clientèle d'Airbnb favorise les revenus basés sur le volume dans les villes, tandis que l'orientation de VRBO vers les familles favorise les tarifs élevés à la nuitée pour les grandes locations de vacances sur les marchés de loisirs.

Structures de revenus et de frais

Airbnb propose deux modes de facturation aux hôtes. Le système de partage des frais répartit les coûts à parts égales entre l'hôte et le client. Les frais facturés à l'hôte se situent entre 3 % et 5 %. L'approche de Airbnb consistant à facturer uniquement l'hôte permet à ce dernier de percevoir la totalité des frais, qui s'élèvent généralement à 14 % à 16 %, sur les marchés où une tarification plus simple pour les clients fonctionne mieux. Les frais de service que les clients doivent payer s'élèvent généralement à 14,2 %.

Pour chaque réservation, VRBO facture des frais d'hébergement de 5 % et des frais de traitement des paiements de 3 %. Cette structure tarifaire évolue de manière prévisible en fonction de la valeur de la réservation. VRBO propose également une option d'abonnement annuel. Vous payez un montant fixe à l'avance et n'avez pas à payer de commission pour chaque réservation. Pour les logements qui sont toujours complets et facturent un prix plus élevé par nuit, cet abonnement offre généralement de meilleures marges.

Les données comparatives sur les revenus montrent que les résultats dépendent de la situation. Le prix moyen d'une propriété Airbnb est de 157 $ par nuit, incluant des frais de ménage de 92 $. Le prix moyen d'une nuit chez VRBO est de 189 $, plus 115 $ pour le ménage. Les prix VRBO sont 7 à 15 % inférieurs à ceux des annonces Airbnb similaires pour les propriétés de 4 chambres ou plus. C'est un avantage considérable qui s'ajoute aux réservations de grande valeur.

Stratégies de mise en œuvre opérationnelle

Pour que les différences entre les plateformes fonctionnent au quotidien, vous devez disposer de méthodes systématiques pour gérer les annonces, fixer les prix et communiquer avec les clients.

Approche multi-plateforme

De nombreux hôtes tirent le meilleur parti de leurs revenus en publiant leurs annonces sur les deux sites. Les méthodes mono-plateforme nuisent à la visibilité ; les professionnels qui utilisent plusieurs plateformes gagnent en moyenne 20 à 30 % de plus. Pour rappel, l'hébergement multi-plateforme fonctionne pour la plupart des propriétés, mais pas pour celles qui correspondent bien au créneau d'une seule plateforme.

1. Synchronisation des calendriers : utilisez un gestionnaire de canaux, un logiciel de gestion immobilière ou un logiciel pour hôtes Airbnb pour relier les deux plateformes afin d'éviter les doubles réservations. La synchronisation en temps réel vous évite de modifier les calendriers manuellement, ce qui pourrait entraîner des conflits de réservation.
2. Optimisation des annonces spécifiques à chaque plateforme : assurez-vous que les descriptions spécifiques sont adaptées au public de chaque plateforme. Sur VRBO, mettez l'accent sur les caractéristiques et l'espace adaptés aux familles ; sur Airbnb, mettez l'accent sur les expériences et l'emplacement. Utilisez des photos de haute qualité qui correspondent à ce que les clients attendent de chaque plateforme.
3. Stratégies de tarification dynamiques : lorsque vous choisissez les tarifs à la nuitée, réfléchissez au fonctionnement des différents frais. Les valeurs moyennes de réservation plus élevées de VRBO peuvent leur permettre de facturer plus, tandis que l'accent mis par Airbnb sur le volume peut les aider à facturer moins afin d'attirer davantage de clients.
4. Gestion de la communication avec les clients : adaptez votre communication en fonction des caractéristiques démographiques de la plateforme. Les familles qui utilisent VRBO ont souvent besoin d'instructions d'enregistrement et de règles différentes de celles des voyageurs d'affaires ou des personnes qui séjournent en ville.

Comparaison des fonctionnalités des plateformes

Ce que signifient ces différences : la période d'évaluation plus courte d'Airbnb rend d'autant plus importante la qualité constante du service, car un seul mauvais client peut modifier le classement dans les résultats de recherche en quelques semaines. La période d'évaluation d'un an de VRBO étale la collecte des commentaires, ce qui rend la tâche moins urgente, mais implique que la gestion de la réputation doit s'effectuer sur une plus longue période. La fonctionnalité de réservation instantanée des deux plateformes nécessite des règles explicites pour filtrer efficacement les visiteurs potentiels.

Défis courants et solutions

La gestion des annonces sur les deux sites crée des problèmes opérationnels auxquels les professionnels de l'hôtellerie doivent faire face régulièrement.

Gestion du calendrier et des stocks

Solution : utilisez un gestionnaire de canaux capable de se synchroniser en temps réel. Prostay et Guesty sont des exemples d'outils qui intègrent les calendriers Airbnb et VRBO. Ces outils bloquent automatiquement les dates lorsqu'une réservation est effectuée sur l'une ou l'autre des plateformes. Les audits quotidiens du calendrier sont un processus manuel de secours qui permet de détecter les cas extrêmes où des retards de synchronisation pourraient entraîner des réservations multiples.

Attentes des clients spécifiques à chaque plateforme

Solution : rédigez des descriptions des propriétés et des équipements spécifiques à chaque plateforme. Les annonces VRBO doivent mettre en avant les équipements adaptés aux familles, tels que les lits bébé, les chaises hautes, les aires de jeux et la proximité d'activités adaptées aux familles. Les annonces Airbnb doivent inclure des informations sur les activités à proximité de votre logement, les équipements pour les voyageurs d'affaires et l'authenticité de la région pour les voyageurs urbains.

Modifiez les règles de votre maison pour les adapter aux attentes des gens. Les clients des maisons de vacances VRBO pour les grands groupes peuvent avoir besoin de règles différentes en matière de bruit que les clients des maisons Airbnb en ville.

Optimisation des revenus sur toutes les plateformes

Solution : après avoir pris en compte les coûts liés à la plateforme, calculez combien vous gagnez par réservation. Après déduction des frais (8 % au total), une réservation VRBO de 500 $ rapporte environ 410 $. Une réservation identique sur Airbnb coûte entre 425 $ et 485 $, selon le modèle tarifaire. Cependant, Airbnb pourrait devoir baisser ses prix dans certaines régions pour rester compétitif.

En examinant régulièrement les taux d'occupation, le prix moyen par nuit et le revenu total par plateforme, vous pouvez déterminer quelle plateforme mérite le plus d'attention lorsqu'il s'agit de fixer le prix de votre propriété. De nombreux hôtes affirment que VRBO est plus adapté aux grandes maisons de vacances situées dans des zones de loisirs, tandis qu'Airbnb est plus adapté aux appartements en ville et aux lieux de séjour uniques.

Conclusion et prochaines étapes

La plateforme que vous choisissez doit correspondre au type de propriété que vous possédez, aux clients que vous souhaitez attirer et à votre stratégie commerciale. VRBO est la meilleure plateforme pour louer des propriétés plus grandes dans des lieux de vacances, car elle se concentre uniquement sur les maisons entières et les familles qui recherchent des hébergements spacieux ou privés. Cela est d'autant plus vrai que les frais d'abonnement annuels signifient que les commissions ne baissent pas. Airbnb est plus adapté aux propriétaires disposant d'autres types de biens, tels que des chambres privées, car il a une plus grande portée, fonctionne mieux dans les villes et est plus flexible.

70 % des professionnels publient leurs annonces sur les deux plateformes via des gestionnaires de canaux, ce qui signifie qu'ils peuvent obtenir des réservations pour des vacances en famille sur VRBO tout en maintenant leur volume sur Airbnb. Cette stratégie mixte, associée à un logiciel de gestion immobilière pour la synchronisation, permet de tirer le meilleur parti de tous les types de clients.

Mesures immédiates à prendre :

1. Évaluez l'adéquation de votre portefeuille immobilier : VRBO est plus adapté aux maisons de vacances complètes, tandis que les appartements urbains et les types de biens mixtes sont plus adaptés à Airbnb.
2. Utilisez les structures tarifaires réelles et le montant moyen des réservations pour votre marché afin de déterminer combien vous pourriez gagner.
3. Si vous publiez vos annonces sur plusieurs plateformes, utilisez les solutions de gestion des canaux appropriées pour éviter les doubles réservations et faciliter la prise de contact avec vous par les clients.

Sujets connexes à explorer : techniques de tarification dynamique propres aux algorithmes des plateformes de location de vacances, garantir une bonne expérience aux clients afin qu'ils réservent à nouveau, et respecter les règles relatives aux locations de vacances dans les endroits où les locations à court terme ne sont pas autorisées.