Financiación hotelera: Consiga capital para su proyecto hotelero

La financiación hotelera consiste en obtener dinero para construir, comprar, renovar o gestionar hoteles. Es importante conocer las opciones de financiación hotelera si se quiere tener éxito a largo plazo en este sector que requiere una gran inversión de capital, tanto si se trata de construir un hotel nuevo desde cero como de refinanciar uno ya existente.

Este artículo repasa todas las alternativas de financiación hotelera, incluidos los préstamos bancarios típicos, la financiación mezzanine y las asociaciones de capital. Está dirigido a propietarios de hoteles, promotores y empresarios del sector hotelero que necesitan dinero para su próximo proyecto hotelero. Repasaremos lo que quieren los prestamistas, los criterios financieros importantes, el procedimiento de solicitud y cómo sortear los problemas típicos para que pueda encontrar la mejor financiación para sus necesidades.

Los préstamos inmobiliarios comerciales, los préstamos de la SBA o las operaciones de capital privado son formas habituales de financiar un hotel. La relación préstamo-valor puede oscilar entre el 65 % y el 80 %, dependiendo del tipo de propiedad y de la experiencia del prestatario. La mayoría de los prestamistas quieren una ratio de cobertura del servicio de la deuda de al menos 1,25 veces y evalúan las propiedades en función de sus ingresos operativos netos estabilizados.

Al final de esta guía, usted:

• Comprender las principales opciones de financiación hotelera y cuándo se aplica cada una de ellas a los préstamos hoteleros.
• Sabrá qué métricas financieras evalúan los prestamistas y cómo reforzar su solicitud.
• Identificar los prestamistas de financiación hotelera adecuados para su tipo de proyecto
• Navegar por el proceso de solicitud, desde la documentación hasta el cierre.
• Evitar los errores comunes que retrasan o descarrilan los proyectos hoteleros

Comprender los fundamentos de la financiación hotelera

La financiación hotelera es el proceso de obtener dinero en forma de préstamos hoteleros para proyectos inmobiliarios hoteleros, ya sea para construir un nuevo hotel desde cero, comprar un hotel existente o realizar mejoras en un hotel existente. Los hoteles son diferentes de los inmuebles comerciales habituales, ya que combinan el valor físico con la gestión de un negocio, lo que significa que necesitan métodos de suscripción particulares.

Financiación hotelera frente a financiación inmobiliaria comercial tradicional

Los hoteles funcionan sobre la base de alquileres por noche, lo que significa que sus ingresos varían en función del número de huéspedes, la época del año y la situación del mercado. Esta volatilidad hace que los préstamos hoteleros sean diferentes de la financiación de edificios de oficinas o centros comerciales, donde los arrendamientos a largo plazo garantizan el flujo de caja.

Los prestamistas consideran los hoteles de forma diferente, ya que su rendimiento afecta a su valor. En un mercado competitivo, un hotel que genera muchos ingresos por habitación disponible (RevPAR) es menos arriesgado que uno que solo tiene un 50 % de ocupación. La asociación con la marca, la experiencia en gestión y el posicionamiento en el mercado también son elementos que afectan a la suscripción, pero no suelen ser factores que se tengan en cuenta en las compras de inmuebles comerciales tradicionales.

Métricas financieras clave que evalúan los prestamistas

Cuando se habla con los prestamistas sobre la financiación de hoteles, estos tienen en cuenta algunas cifras clave:

• RevPAR (ingresos por habitación disponible): se calcula multiplicando la tasa de ocupación por la tarifa media diaria. El RevPAR mide la eficacia con la que un hotel genera ingresos por habitación en todo su inventario.
• Ingresos operativos netos (NOI): ingresos totales menos gastos operativos, excluyendo el servicio de la deuda. Esta cifra determina el flujo de caja disponible para cubrir los pagos del préstamo.
• Rendimiento de la deuda: NOI dividido por el importe total del préstamo, expresado en porcentaje. La mayoría de los prestamistas exigen un rendimiento mínimo de la deuda del 8-10 % para los préstamos hoteleros.
• Relación préstamo-valor (LTV): El importe del préstamo dividido por el valor de tasación de la propiedad. Los hoteles suelen optar a un LTV del 65-75 %, inferior al de muchas clases de activos inmobiliarios comerciales debido a la volatilidad de los ingresos.

Estas cifras afectan directamente a la cantidad de dinero que puede pedir prestada, al tipo de interés que pagará y a si su solicitud de préstamo se aprueba o no. El primer paso para realizar una solicitud de financiación con éxito es comprenderlas. Esto nos lleva a examinar las numerosas opciones de financiación disponibles.

Opciones de financiación hotelera

Existen tres tipos principales de financiación hotelera: deuda, capital y modelos híbridos. Cada uno de ellos es adecuado para diferentes objetivos empresariales y tiene sus propias ventajas e inconvenientes en términos de coste, control y flexibilidad.

Financiación mediante deuda

La financiación mediante deuda consiste en obtener dinero de un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista privado y devolverlo con intereses durante un periodo de tiempo predeterminado. Sigue siendo la forma más habitual de proceder para los propietarios de hoteles, ya que mantiene la propiedad y utiliza el inmueble del hotel como garantía.

Entre los instrumentos de deuda más comunes se incluyen:

• Préstamos bancarios tradicionales: ofrecidos por bancos comerciales con plazos típicos de vencimiento de 5 a 10 años, amortización de 20 a 25 años y tipos fijos o variables que comienzan en torno al 6-8 %.
• Préstamos SBA 504: financiación respaldada por el gobierno que permite hasta 5 millones de dólares con pagos iniciales del 10-20 % y plazos de 25 años, ideal para proyectos hoteleros más pequeños.
• Préstamos para la construcción: financiación a corto plazo para la construcción desde cero, normalmente de 18 a 36 meses con pagos solo de intereses durante la fase de construcción y ratios LTV de hasta el 75-80 %.
• Préstamos puente: capital a corto plazo (6-36 meses) para situaciones transitorias, con tipos de interés más altos, del 8-15 %, pero que ofrecen rapidez y flexibilidad.

Los préstamos senior de los bancos suelen tener el menor coste de capital, con tipos de interés entre el 5 % y el 8 % para los prestatarios con buen historial crediticio. Sin embargo, conllevan cláusulas restrictivas estrictas y, a menudo, garantías personales.

Financiación mediante capital

En lugar de pedir dinero prestado, la financiación mediante capital obtiene dinero vendiendo participaciones a los inversores. Este método elimina los requisitos de servicio de la deuda, pero implica compartir los beneficios y el poder de decisión.

Las fuentes de capital incluyen:

• Empresas de capital privado: inversores institucionales que buscan rendimientos del 15-25 %, y que suelen invertir 10 millones de dólares o más en el desarrollo o la adquisición de hoteles.
• Fondos de inversión inmobiliaria (REIT): entidades públicas o privadas que invierten en carteras hoteleras.
• Inversores ángeles: personas con un elevado patrimonio neto interesadas en proyectos hoteleros más pequeños o boutique.
• Socios de empresas conjuntas: socios estratégicos que aportan capital y, a menudo, experiencia operativa.

Los inversores de capital suelen querer poseer entre el 10 % y el 30 % de una empresa, dependiendo de cuánto inviertan y cuánto riesgo estén dispuestos a asumir. No tendrá que hacer pagos mensuales por el préstamo, pero tendrá que acordar cómo salir del acuerdo, ya sea vendiendo, refinanciando o manteniéndolo durante mucho tiempo.

Financiación mezzanine

Los préstamos mezzanine se sitúan entre la deuda senior y el capital. Proporcionan financiación complementaria cuando los préstamos estándar no son suficientes para un proyecto.

Al estar por detrás de la deuda senior, esta estructura híbrida tiene tipos de interés más altos, normalmente entre el 12 % y el 20 %. Si un prestatario incumple el pago, los prestamistas mezzanine solo cobrarán cuando los prestamistas senior estén satisfechos. Para compensar este riesgo, la financiación mezzanine suele ir acompañada de bonificaciones de capital o derechos de conversión.

Los préstamos mezzanine son adecuados cuando se necesita compensar la diferencia entre lo que los bancos prestarían (normalmente entre el 65 % y el 70 % del valor de la propiedad) y el capital que se tiene. Por ejemplo, si una empresa compra algo por 20 millones de dólares con un 70 % de deuda senior y un 15 % de propiedad del propietario, hay una diferencia de 3 millones de dólares que puede cubrir el mezzanine o el capital preferente.

Ahora que conoce estas posibilidades, veamos cómo obtener financiación para un hotel.

El proceso de financiación hotelera

Para obtener dinero para un proyecto hotelero, es necesario planificar con antelación, llevar un buen registro y elegir el prestamista adecuado. El proceso suele durar entre 60 y 180 días, dependiendo de la complejidad del préstamo y del tipo de prestamista.

Preparación y documentación

Antes de hablar con cualquier prestamista, debe reunir estos elementos importantes:

1. Elabore un plan de negocio hotelero completo en el que se describa el concepto del hotel, el mercado objetivo, el posicionamiento competitivo y la estrategia de gestión. Los prestamistas necesitan confiar en su visión y en su capacidad de ejecución.
2. Prepare proyecciones financieras detalladas que incluyan proformas de 5 a 10 años con hipótesis de ingresos, gastos operativos y cobertura del servicio de la deuda. Utilice los puntos de referencia del sector de STR o fuentes similares para validar las hipótesis.
3. Realice un análisis de mercado exhaustivo que demuestre los factores que impulsan la demanda, la oferta competitiva y el posicionamiento de su propiedad. En el caso de un hotel nuevo, esto suele requerir un estudio de viabilidad formal.
4. Reúna a su equipo directivo o identifique un operador externo. La confianza de los prestamistas aumenta significativamente cuando se cuenta con operadores hoteleros experimentados, especialmente si se encargan de la elaboración del presupuesto del hotel.
5. Obtenga una tasación de la propiedad realizada por un tasador inmobiliario comercial cualificado con conocimientos del sector hotelero. Esto establece la base de valor para los cálculos del LTV.
6. Organice los materiales de solicitud de préstamo, incluyendo estados financieros personales, declaraciones de impuestos, documentación de la entidad y estados financieros de la propiedad existente, si procede.

Comparación de prestamistas

Los diferentes prestamistas para la financiación de hoteles trabajan con diferentes tipos de proyectos. Encontrar la fuente de financiación adecuada que satisfaga sus necesidades le ahorrará tiempo y aumentará sus posibilidades de obtener la aprobación.

Los programas de la SBA ofrecen buenas condiciones y requieren menos dinero inicial para los propietarios de hoteles primerizos que desean comprar un establecimiento de servicios limitados. El capital institucional puede estar disponible para promotores con mucha experiencia en el sector hotelero para proyectos de mayor envergadura. Los prestamistas puente aceleran las adquisiciones que deben realizarse rápidamente, pero que aún no pueden obtener financiación tradicional.

Cómo redactar una propuesta de financiación hotelera o solicitar financiación para el desarrollo hotelero

Redactar una solicitud de financiación hotelera sólida es un paso importante para obtener el dinero que necesita para su proyecto hotelero. Si desea obtener dinero para construir, renovar o comprar un nuevo hotel, su propuesta debe dejar claro a los posibles prestamistas o inversores cuáles son los objetivos de su empresa, cuánto dinero necesita y cómo piensa gestionar el riesgo.

Componentes clave de una propuesta de financiación hotelera

1. Resumen ejecutivo: Comience con un breve resumen de su proyecto, incluyendo la idea del hotel, su ubicación, su mercado objetivo y la cantidad de dinero que necesita. Esta parte debe captar rápidamente la atención del prestamista o inversor.
2. Plan de negocio: ofrezca una explicación completa de su proyecto hotelero, incluyendo el tipo de propiedad (hotel nuevo o hotel existente), el estado del negocio hotelero, un análisis de la competencia y lo que diferencia a su hotel de los demás.
3. Previsiones financieras: incluya previsiones financieras detalladas del hotel, incluyendo estimaciones de flujo de caja, ingresos por habitación disponible (RevPAR), ingresos operativos netos (NOI), rendimiento de la deuda y la relación préstamo-valor. Muestre cómo piensa gastar el dinero y cómo va a ganar dinero.
4. Análisis de mercado: Muestre información sobre la demanda del mercado, los patrones de ocupación y los posibles peligros en el sector inmobiliario hotelero y de la hostelería. Si es posible, utilice fuentes fiables y evaluaciones de viabilidad realizadas por terceros.
5. Equipo directivo: Destaque las habilidades y los conocimientos de los operadores o del equipo directivo de su hotel. Los prestamistas y los inversores quieren operadores que tengan un historial de gestión y construcción de hoteles con éxito.
6. Gestión de riesgos: Hable de cualquier riesgo, como cambios en el mercado, retrasos en la construcción o problemas con las operaciones, y explique cómo piensa afrontarlos.
7. Uso de los fondos: Indique claramente cómo se utilizará el dinero, incluidos los gastos de compra del negocio, los préstamos para la construcción, la adquisición de equipos, las renovaciones y el capital circulante.

Consejos para una propuesta exitosa

• Sea claro y conciso, evite la jerga y proporcione suficientes detalles para generar confianza.
• Adapte la propuesta a su público, ya sea un banco, una empresa de capital privado o un prestamista respaldado por el gobierno.
• Incluya documentos de apoyo, como tasaciones de propiedades, permisos, cartas de intención o acuerdos de asociación.
• Demuestre que conoce las últimas tendencias del sector hotelero y cómo su proyecto se ajusta a ellas.
• Muestre un calendario realista con los hitos del proyecto y los plazos de amortización del préstamo.

Si redacta una propuesta de financiación detallada y bien organizada, tendrá más posibilidades de obtener el dinero que necesita para llevar a cabo su proyecto hotelero.

Retos comunes y soluciones

Incluso los prestatarios que están bien preparados se encuentran con problemas cuando quieren obtener dinero para proyectos hoteleros. A continuación se explica cómo abordar los problemas más comunes.

Pago inicial o capital insuficiente

Muchos promotores tienen dificultades para cumplir los requisitos de capital propio del 25-35 % que son habituales en la financiación hotelera tradicional.

Una opción es considerar los préstamos SBA 504, que solo requieren un pago inicial del 10-15 % para viviendas ocupadas por sus propietarios. También puede incorporar a un socio de empresa conjunta que aporte capital preferente, o puede utilizar financiación mezzanine para compensar la diferencia entre la deuda senior que tiene y el capital que aporta. Algunos promotores establecen además ganancias futuras o financiación del vendedor para reducir la cantidad de dinero que necesitan aportar por adelantado.

Historial operativo o previsiones débiles

Cuando el rendimiento previsto del prestatario no es creíble o este no tiene experiencia en la gestión de un hotel, los prestamistas se muestran reticentes.

Solución: Contrate a una empresa de gestión hotelera de renombre que haya trabajado anteriormente con propiedades similares a la suya y en su mercado. Su participación demuestra que saben cómo gestionar un negocio y da confianza a los prestamistas en las estimaciones de ingresos. Haga predicciones conservadoras basadas en los estándares del sector: las hipótesis demasiado optimistas deberían hacer saltar las alarmas de inmediato. Es posible que le interese contratar a una organización de prestigio para que realice un análisis de mercado independiente que confirme sus estimaciones sobre la demanda.

Propiedades complejas o condiciones de mercado

Las propiedades que necesitan mucho trabajo, que deben trasladarse o que se encuentran en mercados secundarios se examinan con más detenimiento.

En lugar de acudir a un banco comercial generalista, trabaje con prestamistas especializados en financiación hotelera que sepan cómo gestionar los riesgos del sector hotelero. Considere la posibilidad de recurrir a la financiación puente para los momentos en los que las cosas están cambiando y aún faltan entre 12 y 24 meses para alcanzar un rendimiento estable. Contrate a consultores hoteleros para que le ayuden a elaborar un plan claro para mejorar su propiedad y una estrategia de posicionamiento que muestre cómo volver a encarrilar su negocio.

Ocuparse de estos problemas con antelación refuerza su solicitud y acelera el proceso de cierre.

Conclusión y próximos pasos

Para obtener el tipo adecuado de financiación hotelera, debe conocer cuáles son sus alternativas, asegurarse de que dispone de toda la documentación necesaria y elegir la estructura de capital adecuada para las necesidades de su proyecto. No importa si está construyendo un nuevo hotel, comprando uno ya existente o refinanciando un activo que ya está generando beneficios; los fundamentos son siempre los mismos: demostrar que existe un potencial de mercado, demostrar que puede dirigir el negocio y ofrecer a los prestamistas proyecciones financieras conservadoras que les hagan sentir seguros de que recuperarán su dinero.

Siga estos pasos para avanzar:

1. Evalúe sus necesidades totales de financiación, incluyendo la adquisición, la construcción, la renovación, el mobiliario, el equipamiento y los requisitos de capital circulante.
2. Prepare documentación completa, incluyendo el plan de negocio, las proyecciones financieras y el análisis de mercado.
3. Busque prestamistas de financiación hotelera adecuados para el tamaño y el tipo de su proyecto.
4. Presente solicitudes a varios prestamistas cualificados para comparar las condiciones.
5. Negocie las condiciones finales prestando atención a las penalizaciones por pago anticipado, las reservas y los requisitos de los convenios.

Algunos temas relacionados que vale la pena examinar son los sistemas de gestión hotelera que hacen más eficientes las operaciones, las herramientas de gestión de ingresos que aumentan el RevPAR y el flujo de caja, y las plataformas de gestión de propiedades que proporcionan a los prestamistas e inversores los informes que necesitan para aprobar los préstamos hoteleros.