Cómo Invertir en Hoteles: Pasos para Entrar en el Mercado Hotelero

Los inversores hoteleros están prestando atención al sector hotelero, que ha experimentado un enorme repunte desde los años de la epidemia. El sector ha demostrado que puede resistir y generar beneficios, con una demanda global de habitaciones que alcanzará los 4800 millones de pernoctaciones en 2025 y un RevPAR que crecerá un 4 % en todo el mundo.

Pero aquí está la cuestión: no todas las inversiones en hoteles son iguales. Si está pensando en invertir 5000 dólares en un REIT hotelero o 10 millones de dólares en la construcción de un complejo turístico boutique, las oportunidades y los riesgos son muy diferentes.

Esta guía le enseñará todo lo que necesita saber sobre la inversión en hoteles en 2026 y más allá. Le mostrará cómo buscar oportunidades, comprender los indicadores esenciales y elegir entre la propiedad directa, las franquicias y los vehículos pasivos. Hablaremos de cifras reales, pasos útiles y los errores que suelen cometer los nuevos inversores.

Respuesta rápida: ¿Es inteligente invertir en hoteles en 2026?

Sí, los hoteles pueden ser una buena inversión en 2026, pero hay algunas cosas clave que debe tener en cuenta. El sector hotelero se ha recuperado en su mayor parte del colapso de 2020 y, a finales de 2024, las tasas de ocupación en la mayoría de los principales mercados volvieron a situarse por encima del 65 %. Solo en Alemania, el volumen de transacciones hoteleras alcanzó los 1300 millones de euros en los primeros nueve meses de 2025. Se trata de la cifra más alta desde la primavera de 2022. Esto demuestra que tanto los inversores institucionales como los privados están recuperando la confianza.

Para los inversores que buscan ingresos pasivos o una forma de diversificar sus carteras, los hoteles pueden ser una buena inversión. La mayoría de los inmuebles bien gestionados aspiran a obtener una rentabilidad anual del 6 % al 12 %, mientras que los proyectos de valor añadido suelen obtener una TIR de entre el 15 % y el 20 %. Sin embargo, el nivel de riesgo es muy diferente para cada tipo de inmueble. Un hotel urbano de alta gama en Londres funciona de forma muy diferente a un motel barato de carretera en la Texas rural. Desde la epidemia, las categorías de alta gama y lujo han obtenido mejores resultados que otras, ya que los pasajeros adinerados están dispuestos a pagar precios elevados.

Para las personas que están empezando, los REIT hoteleros o las acciones de empresas hoteleras que cotizan en bolsa son la forma más fácil de entrar en el mercado. Son líquidos, diversificados y gestionados profesionalmente. Los inversores inmobiliarios experimentados con más dinero pueden querer comprar directamente, abrir una franquicia o gestionar un hotel boutique, donde pueden participar más activamente y obtener mejores beneficios. Los hoteles requieren una gestión más intensiva que los edificios multifamiliares o de oficinas, ya que están abiertos las 24 horas del día, los siete días de la semana, y dependen de los ciclos turísticos, la actividad empresarial y los cambios en los precios. Pero esa complejidad también abre nuevas posibilidades.

El mensaje final es que invertir en hoteles entre 2026 y 2030 podría ser una buena idea si usted sabe cómo organizar las finanzas, cómo funcionan los ciclos económicos y lo importante que es contar con una gestión experta. Las personas que adquieren a precios asequibles con socios experimentados y bajos niveles de deuda se están preparando para el éxito a largo plazo.

Guía paso a paso: cómo invertir en hoteles

No hay un único camino para convertirse en propietario de un hotel. Sus objetivos de inversión, su capital y su tolerancia al riesgo determinan qué ruta tiene sentido. Estas son las principales opciones disponibles:

• Propiedad directa: comprar una propiedad hotelera completa, ya sea para explotarla usted mismo o para contratar a una empresa de gestión.
• Adquisición de franquicias: comprar o construir un hotel bajo una marca importante (Hilton, Marriott, IHG) con sus sistemas y apoyo.
• REIT hoteleros: comprar acciones en fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa y que poseen carteras de hoteles.
• Plataformas de financiación colectiva: invertir entre 5000 y 50 000 dólares en desarrollos o renovaciones hoteleras específicas a través de plataformas en línea.
• Acciones de empresas hoteleras públicas: comprar acciones de operadores como Marriott International o Hyatt Hotels.

El proceso de inversión sigue una secuencia lógica, independientemente del vehículo que elija:

1. Defina sus objetivos y su función (ingresos pasivos por dividendos frente a propiedad activa).
2. Determine su rango de capital y adáptelo a los vehículos adecuados.
3. Aprenda las métricas hoteleras esenciales (RevPAR, ADR, ocupación, GOP).
4. Investigue los mercados objetivo utilizando fuentes de datos del sector.
5. Seleccione y evalúe oportunidades específicas.
6. Modele los rendimientos previstos en múltiples escenarios.
7. Lleve a cabo la debida diligencia y cierre la transacción.

Por ejemplo, comprar un hotel de servicios limitados en Texas con el respaldo directo de la SBA puede costar 2 millones de dólares en capital y tardar entre 60 y 120 días en cerrarse. Se necesitan entre 24 y 36 meses desde el inicio de las obras hasta la apertura de un nuevo hotel. Al mismo tiempo, una inversión en una plataforma de financiación colectiva puede tener un mínimo de 5000 dólares y un periodo de retención de 3 a 5 años.

Forme su equipo con antelación. Antes de comprometer capital en cualquier operación importante, debe contratar a un consultor hotelero, un prestamista con experiencia en hostelería, un abogado especializado en inmuebles comerciales y un agente inmobiliario del sector.

¿Qué camino le conviene más?

• Inversor pasivo en índices: REIT hoteleros o ETF de REIT con exposición hotelera (VNQ, IYR)
• Aspirante a propietario-operador: adquisición de una franquicia de un establecimiento de servicios selectos de 40 a 80 habitaciones
• Inversor de alto patrimonio neto: participación como socio comanditario en la promoción de un hotel boutique o adquisición directa con gestión por terceros

Pasos clave para empezar

Aquí tiene una lista de verificación detallada para guiarle en su primera inversión hotelera:

• Paso 1: defina sus objetivos. Especifique si desea obtener dividendos pasivos de un REIT hotelero, ser propietario y gestionar un establecimiento de 40 habitaciones en una carretera o ser copropietario de un complejo boutique como socio comanditario. Sus objetivos determinarán todas las decisiones posteriores.
• Paso 2: establezca un rango de capital realista. Menos de 10 000 dólares apunta a REIT o acciones hoteleras. Entre 10 000 y 250 000 dólares abre oportunidades de financiación colectiva y participación minoritaria. Más de 250 000 dólares permite considerar la compra directa con la financiación adecuada.
• Paso 3: aprenda las métricas clave de los hoteles. El ADR (precio medio diario) mide lo que pagan los huéspedes por habitación. El RevPAR (ingresos por habitación disponible) combina la ocupación y la tarifa. El GOP (beneficio operativo bruto) muestra la eficiencia operativa. Estas métricas impulsan las valoraciones y ayudan a los posibles inversores a comparar oportunidades.
• Paso 4: haga una lista de los mercados objetivo. Utilice los informes de STR, las perspectivas hoteleras de CBRE y las estadísticas turísticas locales para los datos de 2022-2025. Céntrese en los mercados con fuertes impulsores de la demanda: centros de convenciones, aeropuertos, universidades o atracciones turísticas.
• Paso 5: seleccione cuidadosamente las oportunidades. Evalúe un hotel de marca en una ciudad secundaria de EE. UU. con un 70 % de ocupación histórica frente a un hotel independiente sin marca con un 55 % de ocupación. Considere por qué difiere el rendimiento y qué cambios podrían ser posibles.
• Paso 6: modele los rendimientos de forma realista. Compare un rendimiento por dividendo del 7 % de un REIT hotelero con una TIR apalancada del 10 %-15 % de un acuerdo de franquicia directa. Los rendimientos previstos más altos suelen conllevar un mayor riesgo y una menor liquidez.
• Paso 7: planifique escenarios de salida antes de invertir. Considere la venta de la propiedad después de 7-10 años, la refinanciación una vez estabilizada para extraer capital, o simplemente mantener las unidades del REIT a lo largo de múltiples ciclos. Nunca invierta sin saber cómo va a obtener valor al final.

Son los hoteles una buena inversión?

Durante los auges turísticos y los grandes eventos, los hoteles suelen obtener mejores resultados. Las ciudades que acogen los Juegos Olímpicos, la Copa del Mundo o grandes convenciones ganan mucho más dinero. Los ADR en muchos lugares superaron los niveles de 2019 debido al regreso de los viajes de negocios, el crecimiento del turismo extranjero y la tendencia de «viajes de revancha» de 2022-2024. Por segundo año consecutivo, Londres es el mejor lugar de Europa para invertir en hoteles. Más del 90 % de los inversores encuestados pretenden mantener o aumentar sus inversiones allí.

Cuando los hoteles tienen problemas, son graves. La Gran Recesión provocó una fuerte caída de las tasas de ocupación y los valores. La epidemia de 2020 fue peor. En varios mercados, la ocupación global cayó por debajo del 30 % y la proporción de los hoteles en el volumen de inmuebles comerciales se redujo a menos del 3 %. Pero las propiedades que estaban en buena forma se recuperaron rápidamente. Para 2023-2024, la excelente gestión y las credenciales ESG volvieron a impulsar los precios de los activos resistentes.

Una vez establecidas, las propiedades hoteleras bien gestionadas suelen obtener entre un 6 % y un 12 % anual. Las iniciativas de valor añadido que se centran en hoteles que no están funcionando bien pueden generar más beneficios (tasas internas de rendimiento de entre el 15 % y el 20 % en periodos de 5 a 10 años), pero también son arriesgadas. Los hoteles pueden tener un mayor potencial de crecimiento que los apartamentos multifamiliares o los edificios comerciales, pero también necesitan una gestión más activa.

El nivel de intensidad de las operaciones es lo que marca la diferencia. Los hoteles están abiertos las 24 horas del día, los siete días de la semana, y necesitan personal, marketing, cambios de precios y una atención continua a la experiencia de los huéspedes. Los ingresos de los hoteles varían cada día en función del número de habitaciones ocupadas, la demanda que hay durante determinadas temporadas y la posición del hotel frente a sus competidores. Este no es el caso de los complejos de apartamentos alquilados a largo plazo, cuyos ingresos son constantes. Esto supone tanto un riesgo como una oportunidad. Los operadores expertos pueden ganar mucho dinero gestionando bien sus ingresos.

Los inversores que aceptan los sectores cíclicos, tienen acceso a operadores de renombre o entran a través de diversos vehículos, como los ETF de REIT centrados en hoteles, son buenos candidatos para los hoteles. No son la mejor opción para los inversores que quieren ganar dinero sin tener que hacer nada y con poco riesgo.

Hay una serie de razones fiscales por las que invertir en hoteles es una buena idea. Por motivos fiscales, los edificios pierden valor a lo largo de 39 años. En algunos lugares, las mejoras también pueden dar derecho a una amortización acelerada. Los dividendos de los REIT se gravan de forma diferente a los ingresos directos de la propiedad. Consulte con un profesional fiscal sobre su situación.

La opinión generalizada es que los hoteles pueden ser una gran inversión a largo plazo si se compran en el momento adecuado del ciclo, con una gestión competente y un bajo nivel de endeudamiento. Ofrecen una recompensa a los inversores que conocen el funcionamiento del negocio y eligen cuidadosamente a sus socios.

Nuevos proyectos de desarrollo hotelero

El desarrollo de hoteles desde cero se sitúa en el extremo del espectro de alto riesgo y alta rentabilidad. Por lo general, se recomienda para inversores experimentados con grandes recursos económicos y sólidas relaciones con los operadores.

• Las nuevas construcciones suelen requerir grandes inversiones de capital: entre 5 y 15 millones de dólares o más para un hotel de 120 habitaciones con servicios selectos de marca en un área metropolitana de Estados Unidos.
• Los préstamos para la construcción cubren entre el 60 % y el 70 % del coste del proyecto, y el promotor aporta el resto como capital.
• Los plazos para la obtención de permisos y autorizaciones pueden añadir entre 12 y 24 meses antes de que comience la construcción, incluyendo las aprobaciones de zonificación, los estudios medioambientales y los procesos de solicitud de la marca.
• Las marcas reconocidas (Marriott, Hilton, IHG) suelen ser esenciales para garantizar opciones de financiación favorables y aumentar rápidamente la ocupación tras la apertura.
• Entre los principales factores de riesgo se incluyen los sobrecostes de construcción, el aumento de los tipos de interés durante el periodo de construcción, los retrasos en la apertura y una estabilización más lenta de lo esperado en el ADR y la ocupación.

Consideremos un proyecto hipotético para 2022-2025 en una ciudad del Sunbelt: presupuesto original de 18 millones de dólares, coste real de 21 millones debido a problemas en la cadena de suministro, retraso de 6 meses en la apertura y RevPAR del primer año un 15 % por debajo de las previsiones. Incluso con la estabilización final, esos contratiempos iniciales pueden afectar drásticamente a la rentabilidad de los inversores y a los plazos de revalorización del capital.

Renovación e inversiones hoteleras de valor añadido

Reposicionar hoteles antiguos es una opción más segura que construir otros nuevos, pero sigue teniendo un gran potencial de crecimiento.

Los inversores compran edificios que no funcionan bien o están obsoletos, como moteles de carretera de la década de 1980, hoteles urbanos de gama media envejecidos u hoteles independientes que necesitan reparaciones, y luego renuevan las habitaciones, los vestíbulos y la tecnología. Esta técnica de valor añadido cambia los activos que los operadores hoteleros actuales pueden no tener el dinero o los conocimientos para mejorar.

Algunas formas comunes de pagar los proyectos de renovación son:

• Hipotecas comerciales estándar para propiedades que ya son estables y tienen presupuestos de renovación.
• Préstamos puente para activos que están en transición y necesitan muchas mejoras de capital.
• Préstamos SBA 504 o 7(a) en EE. UU. para proyectos que cuestan entre 1 y 5 millones de dólares y que serán gestionados por el inversor.

Las palancas de valor añadido hacen algo más que mejorar las cosas. Las renovaciones exitosas pueden incluir la incorporación de locales de restauración o espacios de coworking, la instalación de sistemas de climatización eficientes desde el punto de vista energético, la actualización a tecnologías de gestión inmobiliaria contemporáneas o el cambio del nombre de la propiedad por una marca más fuerte con mejor distribución.

Una remodelación bien planificada puede cambiar la economía de forma significativa. Piense en una propiedad que se compró con una ocupación del 55 % y un ADR de 80 dólares, lo que puede darle un 4 % de rendimiento sobre el capital invertido. La misma propiedad podría alcanzar una ocupación del 72 % y un ADR de 120 dólares después de una renovación de 2 millones de dólares y una mejora de la marca. Esto daría un rendimiento de la inversión superior al 8 % y un valor de reventa mucho más alto después de 3 a 7 años.

Comprar una franquicia hotelera

Los hoteles franquiciados representan el punto de entrada más común para los propietarios de hoteles novatos con un capital significativo. Las principales marcas (Hilton, Marriott, IHG, Hyatt, Choice y Wyndham) ofrecen sistemas consolidados, distribución global y apoyo operativo.

Costes iniciales y continuos que hay que tener en cuenta:

• Cuotas de solicitud de franquicia (entre 50 000 y más de 100 000 dólares, dependiendo del nivel de la marca)
• Requisitos del PIP (Plan de Mejora de la Propiedad) que especifican las renovaciones de las habitaciones, los estándares del vestíbulo y las comodidades
• Regalías continuas que suelen ascender al 8-12 % de los ingresos por habitaciones, incluyendo las tasas básicas de franquicia, las contribuciones de marketing y las evaluaciones del programa de fidelización

Ventajas que atraen a los inversores hoteleros:

• Acceso a sistemas de distribución global y relaciones con OTA
• Programas de fidelización (Hilton Honors, Marriott Bonvoy) que fomentan la repetición de negocios
• Procedimientos operativos estandarizados y programas de formación
• Reconocimiento de marca que respalda los esfuerzos de marketing

Los prestamistas suelen preferir financiar hoteles de marca debido a los datos históricos de rendimiento y a una mayor visibilidad de la demanda. Un Holiday Inn Express con 10 años de datos STR presenta menos riesgo que un hotel independiente con un historial limitado.

Advertencias importantes:

• Los acuerdos de franquicia tienen una duración de 10 a 20 años con importantes penalizaciones por rescisión
• Las normas de la marca restringen las opciones de diseño, los niveles de servicio y los proveedores de tecnología.
• Los PIP en el momento de la renovación pueden requerir un gasto de capital considerable.

Consideremos un escenario: convertir una propiedad independiente de 80 habitaciones en 2026 en un Holiday Inn Express podría costar 4 millones de dólares en renovaciones, más los derechos de franquicia, pero podría aumentar el RevPAR en un 25 % y mejorar las condiciones de financiación, pasando de un préstamo del 65 % al 75 % del valor.

Refinanciación y recapitalización de hoteles

Para los propietarios de hoteles existentes, la refinanciación es una herramienta poderosa para reducir los tipos de interés, acceder al capital acumulado o reestructurar los acuerdos de propiedad.

Motivos habituales para la refinanciación:

• Los tipos de interés caen por debajo del tipo de interés actual del préstamo.
• El valor de la propiedad aumenta tras la estabilización o la renovación.
• El vencimiento del préstamo se acerca y es necesario sustituir la financiación.
• Deseo de comprar las participaciones de los socios actuales o aportar capital nuevo.

Las opciones disponibles incluyen:

• Refinanciación bancaria convencional con tipos competitivos para activos estabilizados
• Préstamos CMBS para propiedades de mayor tamaño que buscan financiación sin recurso
• Refinanciación SBA 504/7(a) en EE. UU. para hoteles gestionados por sus propietarios con un valor inferior a 5 millones de dólares
• Fondos de crédito privados para situaciones en las que los bancos tradicionales rechazan la solicitud

Una refinanciación exitosa puede liberar efectivo para nuevas renovaciones, financiar la adquisición de propiedades hoteleras adicionales o pagar costosas deudas mezzanine. Por ejemplo, un propietario que compró un hotel con un LTV del 65 %, mejoró las operaciones y vio aumentar el valor, podría refinanciar con un LTV del 70 % sobre el nuevo valor, extrayendo un capital sustancial y manteniendo un apalancamiento conservador.

Los prestamistas examinan cuidadosamente los resultados recientes. El RevPAR de los últimos 12 meses, el ratio de cobertura del servicio de la deuda (que suele requerir un mínimo de 1,25x-1,40x) y la solidez de la marca influyen en las condiciones disponibles.

REIT hoteleros y empresas hoteleras cotizadas

Los REIT hoteleros ofrecen una de las formas más fáciles para que los inversores particulares obtengan exposición hotelera sin poseer una propiedad física.

Estos fondos de inversión inmobiliaria poseen carteras de propiedades hoteleras en diversos segmentos (económico, medio, alto y de lujo) y distribuyen la mayor parte de los ingresos operativos en forma de dividendos. Por ley, los REIT deben pagar al menos el 90 % de los ingresos imponibles, lo que genera rendimientos atractivos para los inversores que buscan ingresos pasivos.

Algunos ejemplos relevantes para 2026 son:

• Apple Hospitality REIT: centrado en marcas de servicios selectos como Hilton Garden Inn y Marriott Courtyard, principalmente en mercados suburbanos y secundarios.
• Summit Hotel Properties: cartera con gran presencia en el Sunbelt y exposición a mercados en crecimiento.
• Park Hotels & Resorts: grandes activos de marca en las principales ciudades de entrada.

Los inversores pueden comprar acciones de REIT a través de corredores estándar (Schwab, Fidelity, Interactive Brokers) u obtener una exposición diversificada a través de ETF de REIT amplios, como VNQ e IYR, que incluyen participaciones en hoteles junto con otros tipos de propiedades.

Ventajas de los REIT hoteleros:

• Liquidez diaria: compra o venta de acciones en cualquier momento en que los mercados estén abiertos.
• Diversificación entre docenas de propiedades y mercados.
• Gestión profesional con experiencia en hostelería.
• Menores barreras de entrada: invierta con tan solo una acción.

Desventajas a tener en cuenta:

• Volatilidad del precio de las acciones durante las caídas del mercado.
• Sensibilidad a los tipos de interés (los precios de los REIT suelen caer cuando suben los tipos).
• Sin control sobre la selección de propiedades o las decisiones operativas.
• Tratamiento fiscal diferente al de la inversión inmobiliaria directa.

Los rendimientos históricos de los dividendos de los REIT hoteleros han oscilado entre el 4 % y el 8 %, con rendimientos totales (incluida la revalorización) que varían significativamente en función del momento del mercado. Compárese esto con los rendimientos apalancados del 10 %-15 %+ que se pueden obtener con la inversión inmobiliaria directa, pero reconociendo los perfiles de riesgo y liquidez muy diferentes.

Otras vías de inversión hotelera (acciones, financiación colectiva, propiedad de habitaciones)

Además de los REIT y la propiedad directa, existen otras formas de que diferentes tipos de inversores puedan invertir en hoteles.

Si usted compra acciones de cadenas hoteleras globales como Marriott International, Hilton Worldwide o Hyatt, está apostando por las habilidades de la dirección y la fuerza de la marca, no por edificios específicos. Estas organizaciones obtienen beneficios de la gestión y la franquicia de propiedades en todo el mundo. El rendimiento de sus acciones refleja tanto la buena gestión de su negocio como la confianza general del mercado.

Crowdfunding inmobiliario: los inversores pueden invertir entre 5000 y 50 000 dólares en determinadas renovaciones o promociones hoteleras a través de portales online. Estas inversiones suelen ofrecer una TIR de entre el 12 % y el 18 % durante un periodo de tenencia de 3 a 7 años. Un ejemplo son las plataformas que se centran en proyectos de desarrollo hotelero y permiten a varios inversores poner en común su dinero con un patrocinador principal.

Inversiones fraccionadas o en habitaciones de hotel individuales: algunos promotores permiten comprar habitaciones individuales en hoteles que ya están en funcionamiento. Los inversores compran una o varias habitaciones y obtienen una parte de los ingresos que el hotel obtiene por alquilarlas. Este modelo se puede ver en complejos turísticos de todo el mundo.

Los riesgos clave de las inversiones en habitaciones requieren una atención especial:

• Control limitado sobre los precios, el marketing o las decisiones operativas.
• Estructuras de tarifas opacas que pueden consumir ingresos sustanciales.
• Dificultad para revender las unidades, especialmente en los planes de «condoteles» en el extranjero.
• Posible desajuste entre los intereses del promotor y los del inversor.

Busquen asesoramiento legal y fiscal independiente antes de entrar en estructuras complejas de inversión hotelera sindicadas o internacionales. Lo que parece atractivo en los materiales de marketing puede conllevar riesgos ocultos en la letra pequeña.

Tendencias y factores que impulsan el retorno de la inversión en hoteles (2026-2030)

Desde 2020, el negocio hotelero ha cambiado mucho. Se han producido cambios en los hábitos de viaje, una aceptación más rápida de las nuevas tecnologías y unas expectativas más realistas por parte de los inversores. Cualquiera que desee comprar una propiedad hotelera debe conocer estos cambios.

La recuperación sigue siendo fuerte gracias a la vuelta a la normalidad de los viajes tras la COVID, pero la combinación ha cambiado. En primer lugar, se produjo un gran aumento de los viajes de ocio y, a continuación, los viajes de negocios volvieron poco a poco. El teletrabajo ha cambiado la forma de viajar de las personas. Por ejemplo, los viajeros «bleisure» prolongan sus viajes de negocios, los nómadas digitales organizan estancias más largas y las familias aprovechan la posibilidad de trabajar desde cualquier lugar. Los viajes internacionales, especialmente desde China y otros países asiáticos, siguen estando por debajo de los niveles de 2019, pero se espera que se expandan rápidamente hasta 2030.

La gestión sofisticada de los ingresos es una parte importante de la rentabilidad de las inversiones hoteleras modernas. Los establecimientos que utilizan software de precios dinámicos, gestores de canales y soluciones CRM siempre obtienen mejores resultados que los que utilizan tácticas de tarifas estáticas. La experiencia del visitante es más importante que nunca, ya que las opiniones en línea afectan tanto a las reservas como al poder de fijación de precios.

Las condiciones del préstamo afectan a la rentabilidad que se puede obtener utilizando el apalancamiento. Entre 2022 y 2024, los tipos de interés subieron mucho, lo que hizo que las nuevas compras fueran menos rentables. Los bancos se volvieron más cautelosos, lo que dejó espacio para los fondos de crédito privados y otros prestamistas. JLL prevé que el volumen de transacciones aumentará entre un 15 % y un 25 % en 2025, a medida que los tipos se normalicen.

Cada vez más, el diseño sostenible influye en la forma de invertir de las personas. Las mejoras en eficiencia energética reducen los gastos operativos y atraen a huéspedes preocupados por el medio ambiente y algunas fuentes de financiación. En 2025, los activos básicos que cumplen con los criterios ESG en Alemania obtuvieron una rentabilidad bruta de alrededor del 4,70 %, lo que demuestra que las credenciales de sostenibilidad contribuyen a que los precios suban.

Tendencias actuales en la inversión hotelera

Tendencia 1: crecimiento de los hoteles boutique y lifestyle: la demanda de propiedades únicas e inspiradas en la cultura local sigue aumentando en destinos como Ciudad de México, Lisboa y Tulum. Estos hoteles ofrecen un mayor potencial de ADR y atraen a viajeros que buscan experiencias auténticas en lugar de alojamientos estandarizados.

Tendencia 2: expansión de los viajes bleisure: cada vez más huéspedes prolongan sus viajes de trabajo para disfrutar del ocio, lo que impulsa la demanda de hoteles con espacios de coworking, buena conexión wifi y servicios que favorecen tanto la productividad como la relajación.

Tendencia 3: integración tecnológica. Los quioscos de auto check-in, las llaves móviles, los sistemas PMS basados en la nube y los chatbots con inteligencia artificial reducen los costes laborales y mejoran la satisfacción de los huéspedes. Los establecimientos que tardan en adoptar la tecnología se enfrentan a desventajas competitivas.

Tendencia 4: inversiones en sostenibilidad. Las instalaciones solares, los sistemas de climatización inteligentes y los dispositivos de ahorro de agua reducen las facturas de servicios públicos y ayudan a los establecimientos a obtener certificaciones ecológicas que son importantes tanto para los gestores de viajes corporativos como para los huéspedes individuales.

Tendencia 5: crecimiento de la financiación alternativa: los fondos de crédito privados, las plataformas de financiación colectiva y las estructuras de empresas conjuntas se han expandido a medida que los bancos tradicionales han endurecido los criterios de concesión de préstamos a los hoteles tras las subidas de tipos de interés de 2022-2023.

Tendencia 6: desarrollo hotelero de uso mixto: los nuevos proyectos combinan cada vez más hoteles con residencias de marca, locales comerciales y espacios de convivencia. Esta diversificación reduce el riesgo y crea múltiples fuentes de ingresos dentro de un mismo desarrollo.

Qué es un buen retorno de la inversión hotelera y cómo evaluar las operaciones?

Es fundamental comprender las métricas de rendimiento antes de comprometer capital en cualquier inversión hotelera.

Terminología clave que debe dominar:

• ROI (retorno de la inversión): ganancia o pérdida total en relación con la inversión inicial
• Rendimiento del efectivo: flujo de caja anual dividido por el capital invertido; mide los ingresos continuos
• IRR (tasa interna de rendimiento): rendimiento anualizado que tiene en cuenta el momento de los flujos de caja durante el período de tenencia
• Múltiplo de capital: efectivo total devuelto dividido por el capital invertido (por ejemplo, 2,0x significa que ha duplicado su dinero).

Los diferentes tipos de inversores dan prioridad a diferentes métricas. Los inversores centrados en los ingresos se fijan en los rendimientos del efectivo. Los inversores orientados al crecimiento hacen hincapié en la TIR y el múltiplo de capital. Los inversores sofisticados modelan múltiples escenarios para comprender la gama de posibles resultados.

Puntos de referencia realistas para 2026:

• Activos básicos estabilizados: rendimientos anuales en efectivo del 6 %-8 %.
• Proyectos de valor añadido: TIR del 10 %-15 %+ durante periodos de tenencia de 5-10 años.
• Operaciones de desarrollo: TIR objetivo del 15 %-20 %+ para compensar el riesgo de construcción.

Lo que constituye una buena inversión varía según el mercado. Los rendimientos prime de Londres rondan el 4,5 %-5,0 %, lo cual es aceptable dada la estabilidad y la liquidez. Los mercados secundarios de EE. UU. pueden requerir tasas de capitalización superiores al 8 % para atraer capital. Los destinos emergentes, como Vietnam, ofrecen rendimientos más elevados, pero con riesgos monetarios y normativos.

Un flujo de caja positivo constante y la resistencia a las caídas suelen ser más importantes que las previsiones de TIR. Una propiedad que genera un 7 % anual durante las recesiones supera a otra que prevé un 15 % pero que fracasa durante la siguiente recesión.

Creación de un modelo de suscripción:

• Previsión de la ocupación hotelera mensual durante los años 1 a 3, y anual a partir de entonces
• Proyección del crecimiento del ADR (precio medio diario) basándose en las tendencias del mercado y las mejoras previstas
• Estimación de los gastos departamentales (habitaciones, restauración, administración) como porcentaje de los ingresos
• Inclusión de los gastos de gestión, los costes de franquicia, los impuestos sobre la propiedad y los seguros
• Cálculo del servicio de la deuda basándose en la financiación propuesta
• Reserva del 4 %-5 % de los ingresos para gastos de capital

Ejemplo práctico: evaluación de un hotel de servicio limitado de 70 habitaciones con un precio de compra de 7 millones de dólares, 2 millones de dólares de capital y un préstamo de 5 millones de dólares. El NOI previsto para el segundo año es de 500 000 dólares, el servicio de la deuda es de 350 000 dólares, lo que deja un flujo de caja de 150 000 dólares, es decir, un rendimiento del 7,5 %. Añada la amortización del principal y la revalorización prevista para el análisis del rendimiento total.

Realice siempre un análisis de sensibilidad. ¿Qué ocurre si la ocupación cae un 10 %? ¿Y si los tipos de interés suben 100 puntos básicos en la refinanciación? Los inversores conservadores prueban los escenarios negativos antes de comprometerse.

Métricas y herramientas clave para analizar las inversiones hoteleras

Este conjunto de herramientas métricas ayuda a evaluar cualquier oportunidad hotelera:

La ocupación de equilibrio merece una atención especial. Se trata del nivel de ocupación en el que los ingresos cubren exactamente los costes operativos y el servicio de la deuda. Un hotel con un equilibrio del 45 % puede capear las crisis; uno con un equilibrio del 65 % se enfrenta a déficits de caja durante los periodos de menor actividad.

Fuentes de referencia para la diligencia debida:

• Los informes STR proporcionan datos de rendimiento a nivel de mercado
• Las oficinas de turismo locales publican estadísticas y tendencias de hoteles
• Los informes de intermediación comercial de CBRE, JLL y HVS ofrecen análisis de mercado
• Smith Travel Research realiza un seguimiento del rendimiento de la competencia

El software moderno de gestión hotelera proporciona paneles de control en tiempo real que realizan un seguimiento de los ingresos diarios, el ritmo frente al presupuesto y el rendimiento de los canales. Los propietarios-operadores más pequeños se benefician de los sistemas basados en la nube que no requieren una costosa infraestructura informática.

Compare siempre las proyecciones pro forma de los vendedores o patrocinadores con sus propias hipótesis conservadoras. Los vendedores presentan naturalmente escenarios optimistas.

Los hoteles boutique y las propiedades de estilo de vida como nicho de inversión

Las grandes cadenas hoteleras constituyen la mayor parte del mercado, pero los hoteles boutique han encontrado una oportunidad financiera única. Estos hoteles, que suelen tener entre 10 y 100 habitaciones y se centran en el diseño, la cultura local y el servicio personalizado, atraen a huéspedes dispuestos a pagar precios elevados por experiencias únicas.

Los proyectos boutique en lugares donde la autenticidad y el ambiente son importantes, como Tulum, Oaxaca, la costa española, la región portuguesa del Alentejo y nuevos lugares del sudeste asiático, son muy populares entre los inversores. Los hoteles de estas zonas pueden cobrar entre un 30 % y un 50 % más que los hoteles de cadena similares, al tiempo que crean una base fiel de huéspedes habituales.

El aspecto económico es diferente al de los hoteles normales. Los mayores costes de diseño y equipamiento aumentan los presupuestos de desarrollo. La presencia en las redes sociales y los medios ganados son más importantes para el marketing que los métodos de distribución mundial. Las operaciones necesitan trabajadores del sector hotelero que sepan cómo crear experiencias, no solo cómo renovar rápidamente las habitaciones.

Los riesgos específicos de las inversiones en hoteles boutique incluyen:

• Dependencia de nichos de mercado y tendencias de los viajeros
• Mayores costes de construcción y renovación por habitación
• Vulnerabilidad a los cambios de moda y a la opinión en las redes sociales
• Mayor complejidad operativa con una escala más pequeña

Para que las inversiones en hoteles boutique funcionen, suelen ser necesarios socios locales sólidos que conozcan la cultura, las preferencias de diseño y las normas. Cuando un inversor externo aporta dinero a la visión de un operador local, suele dar mejores resultados que cuando alguien posee una propiedad independiente desde lejos.

Fíjese en ideas exitosas como los establecimientos de diseño vanguardista en Oaxaca, que muestran el trabajo de los artesanos locales y cobran 300 dólares o más por noche, o las antiguas estructuras que se han convertido en hoteles en Lisboa, donde la arquitectura y la autenticidad del barrio justifican los altos precios.

¿Qué hace que un hotel boutique sea especial para los huéspedes y los inversores?

Cuatro pilares definen las propiedades boutique exitosas:

Cultura local auténtica: los mejores hoteles boutique se integran perfectamente en su entorno. En Oaxaca, esto implica probar el mezcal y asistir a talleres de textiles locales. Excursiones a cenotes y talleres culinarios mayas en Yucatán. Los huéspedes pagan por cosas que no se ofrecen en los hoteles típicos de cadena, y eso les da a los inversores un retorno de su dinero.

Diseño único: la colaboración con artistas y arquitectos locales da lugar a interiores que destacan y permiten ofrecer tarifas más altas por habitación. Estas residencias destacan porque cuentan con muebles hechos a mano, materiales adquiridos localmente y diseños de edificios que tienen en cuenta el clima y la cultura. El dinero invertido en diseño se amortiza en forma de primas de ADR y cobertura mediática ganada.

Servicio personalizado: los equipos más pequeños permiten mantener conversaciones reales. Los miembros del personal recuerdan a los huéspedes que regresan, personalizan sus experiencias y crean el tipo de recuerdos que obtienen valoraciones de cinco estrellas. Esas reseñas dan lugar a reservas directas, lo que reduce el coste de las comisiones de las OTA y aumenta el valor de la marca.

Memorable: las publicaciones de los huéspedes son una forma estupenda de obtener publicidad gratuita para su negocio si tiene entornos dignos de Instagram y una marca basada en historias. Una piscina única, un edificio impresionante o un restaurante muy conocido en la zona pueden ser material que se puede compartir con miles de huéspedes potenciales de forma gratuita. Esta visibilidad orgánica aumenta el retorno de la inversión (ROI) y las tasas de ocupación para el marketing.

Si se hace correctamente, estos elementos pueden crear activos que pueden aumentar mucho su valor, proporcionándole tanto una revalorización del capital como ingresos operativos.

Socios clave: prestamistas, operadores y empresas de gestión

Las decisiones críticas sobre las asociaciones determinan el éxito de los hoteles boutique e independientes:

Prestamistas con experiencia en hostelería: los bancos y los prestamistas privados que entienden de hoteles suscriben proyecciones más realistas y ofrecen flexibilidad durante los periodos difíciles. Han visto ciclos anteriores y estructuran los préstamos en consecuencia. Los bancos regionales con carteras de hoteles locales suelen ofrecer mejores condiciones y relaciones que las instituciones nacionales que no están familiarizadas con el sector hotelero.

La selección del operador implica decisiones estratégicas fundamentales:

• Gestión de marcas globales: proporciona sistemas y distribución, pero puede imponer normas incompatibles con el posicionamiento boutique.
• Operadores regionales: ofrecen experiencia relevante con más flexibilidad en el diseño y la experiencia de los huéspedes.
• Autogestión: máximo control, pero requiere crear o contratar un equipo experimentado con conocimientos en operaciones hoteleras.

Los gestores de activos representan los intereses de los propietarios cuando los operadores externos gestionan las propiedades. Presionan a los operadores para que alcancen los objetivos de rendimiento, revisan los presupuestos y las previsiones, y se aseguran de que se presten atención a las prioridades de los propietarios. Para los inversores que no se involucran, es esencial contar con un buen gestor de activos.

La alineación de los incentivos es muy importante. Las estructuras de comisiones vinculadas en parte al rendimiento del GOP o del NOI, y no solo a las comisiones básicas calculadas sobre los ingresos, motivan a los operadores a controlar los costes y maximizar la rentabilidad de los propietarios.

Preguntas que deben hacerse a los posibles socios:

• ¿Qué propiedades comparables gestiona o financia actualmente?
• ¿Cómo han funcionado sus hoteles durante el periodo 2020-2021?
• ¿Qué ocurre si no se alcanzan los objetivos de rendimiento?
• ¿Cómo se toman las decisiones sobre gastos de capital y renovaciones?
• ¿Cuál es su cadencia habitual de comunicación y presentación de informes a los propietarios?

Riesgos, dificultades y cómo proteger su capital

La inversión hotelera conlleva riesgos reales que exigen una evaluación honesta y estrategias proactivas de mitigación de riesgos.

Riesgo de mercado y macroeconómico: las recesiones, las prohibiciones de viajar, las pandemias y los cambios en la capacidad de los aviones pueden reducir rápidamente la ocupación. Ni siquiera los mejores hoteles están a salvo de lo que ocurrió en 2020. Al diversificar en varios mercados y segmentos, se reduce el riesgo de concentración. Tener propiedades tanto en lugares de negocios como de vacaciones le proporciona una protección natural.

Riesgo operativo: una mala gestión, la falta de personal o las malas críticas en Internet pueden perjudicar rápidamente el flujo de caja. Una sola queja viral puede dañar la reputación de una propiedad durante mucho tiempo. Reduzca el riesgo contratando directores generales con experiencia, estableciendo sistemas sólidos y vigilando el rendimiento. Contar con el operador adecuado es más importante que prácticamente cualquier otra cosa.

Riesgo financiero: durante las subidas de tipos de interés de 2022-2023, era arriesgado pedir prestado demasiado a tipos variables. Las propiedades con un préstamo sobre el valor (LTV) del 80 % o más y tipos variables vieron cómo el pago de su deuda se comía su flujo de caja. Utilice un apalancamiento conservador, con un LTV máximo del 65 % al 70 %, y realice pruebas de resistencia con tipos entre 200 y 300 puntos básicos más altos que los actuales.

Riesgo normativo y legal: los diferentes países y ciudades tienen restricciones muy diferentes en materia de zonificación, legislación laboral, licencias e impuestos. Una propiedad que es legal en una zona puede no serlo en otra. Para las inversiones directas, debe contar con un abogado local que conozca el sector hotelero.

Ilíquidez: es bastante difícil vender rápidamente activos hoteleros directos e inversiones fraccionadas en habitaciones, especialmente si se encuentran en mercados secundarios o tienen problemas operativos. Asegúrese de que su horizonte de inversión se ajusta a sus necesidades de efectivo. Si es posible que necesite dinero en los próximos tres a cinco años, los REIT o las acciones públicas pueden ser mejores que poseer una propiedad directamente.

Riesgo de contraparte: en los programas de franquicias, financiación colectiva o propiedad de habitaciones, lo que gane depende de lo bien que hagan su trabajo el patrocinador y el operador. Investigue mucho sobre los antecedentes, la estabilidad financiera y la adecuación de los incentivos. Pida referencias a los inversores actuales y compruebe usted mismo sus afirmaciones.

Conseguir algo es el primer paso en la gestión de riesgos. Compre cosas a precios justos y tenga en cuenta la posibilidad de decepciones. Reserve dinero extra para necesidades de capital imprevistas. Planifique sus salidas antes de invertir. Saber cómo va a ganar dinero al final le facilitará la toma de decisiones por adelantado.

Cómo iniciar su primera inversión hotelera

Aquí tiene una hoja de ruta práctica para principiantes que se inician en la inversión hotelera:

Paso 1: decida cuál será su papel. ¿Será un proveedor de capital pasivo (REIT, crowdfunding), un propietario-operador activo que se encarga de las operaciones diarias o un socio comanditario en un acuerdo privado con profesionales que se encargan de la ejecución? Cada camino requiere diferente tiempo, experiencia y capital.

Paso 2: fórmese durante 3-6 meses. Lea publicaciones del sector. Realice cursos en línea sobre finanzas y operaciones hoteleras. Asista a eventos del sector, como conferencias locales sobre inversión hotelera o reuniones regionales de la AHLA. Comprender el negocio hotelero antes de comprometer su dinero le evitará cometer errores costosos.

Paso 3: cree una red de contactos. Póngase en contacto con agentes inmobiliarios hoteleros (CBRE Hotels, HVS Brokerage, especialistas regionales) para comprender el flujo actual de operaciones. Únase a asociaciones hoteleras locales. Busque mentores potenciales que ya sean propietarios de hoteles y estén dispuestos a compartir sus experiencias. El sector hotelero premia las relaciones.

Paso 4: Empiece poco a poco. Comience con instrumentos líquidos y cotizados (REIT o acciones hoteleras) o con una modesta asignación de financiación colectiva. Experimentar los ciclos del mercado con pequeñas cantidades le enseñará lecciones que le protegerán más adelante en inversiones mayores. No compre una propiedad física hasta que haya observado el sector durante al menos una recesión.

Paso 5: Para los aspirantes a la propiedad directa. Constituya una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para mantener el activo. Prepare un plan de negocio hotelero que muestre el coste de adquisición, el presupuesto de renovación, las previsiones de explotación y la estructura de financiación. Acérquese a los prestamistas con un proyecto claramente definido y pruebas de las capacidades de su equipo.

Paso 6: forme su equipo con antelación. Antes de cerrar cualquier acuerdo, necesita:

• Un consultor hotelero para evaluar las propiedades y las previsiones.
• Un abogado especializado en derecho inmobiliario con experiencia en transacciones hoteleras.
• Un asesor fiscal familiarizado con la depreciación y las estructuras hoteleras.
• Un prestamista con cartera hotelera y apetito inversor.
• Posibles socios operativos o empresa gestora.

Expectativas realistas en cuanto al calendario: desde la primera investigación hasta la adquisición de un hotel suelen pasar entre 12 y 24 meses. No se precipite. Una vez realizada la inversión, revise el rendimiento trimestralmente, comparando los resultados reales con las previsiones y ajustando la estrategia según sea necesario.

Conclusiones clave

• La inversión hotelera en 2026 ofrece oportunidades atractivas a medida que el mundo se recupera y los patrones de viaje se estabilizan, pero los rendimientos varían considerablemente según el tipo de propiedad, la ubicación y la calidad de la gestión
• Existen múltiples puntos de entrada: REIT y acciones para inversores pasivos, crowdfunding para capital modesto, franquicias y propiedad directa para aquellos con más recursos y experiencia.
• Las métricas esenciales (RevPAR, ADR, ocupación y GOP) impulsan las valoraciones y deben guiar todas las decisiones de inversión.
• Las propiedades boutique y de estilo de vida ofrecen un potencial de ADR premium, pero requieren socios locales sólidos y experiencia en diseño.
• La mitigación de riesgos comienza con un apalancamiento conservador, operadores experimentados y proyecciones realistas que tengan en cuenta los escenarios negativos.
• Es esencial crear un equipo cualificado de profesionales especializados en hostelería antes de comprometer un capital significativo.

Quienes planifiquen bien sus inversiones hoteleras obtendrán su recompensa. Conozca los ciclos. Elija cuidadosamente a sus socios. Elija los vehículos adecuados para su nivel de experiencia. Y compre siempre con suficiente dinero extra para hacer frente a las sorpresas que conlleva la hostelería.

La gente sigue viajando por todo el planeta. Los hoteles seguirán acogiendo a esos viajeros. Si se posiciona correctamente, la hostelería puede ser una parte rentable de un negocio diversificado.